Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/01686 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MQX

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2026

S.C.I. THIEFER

C/

[Z] [U]

[V] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

Jugement rendu le 13 Mai 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors des débats et de Pauline CARON, greffier lors de la mise à disposition ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. THIEFER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Tania NORMAND de la SCP SCP ARTIGAS-NORMAND, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [Z] [U]

née le 07 Juillet 1990, demeurant [Adresse 4]

non comparante

M. [V] [H]

né le 21 Août 2001, demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 26 Mars 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01686 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MQX et plaidée à l’audience publique du 26 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mai 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2024, la SCI THIEFER a donné à bail à Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] un appartement situé [Adresse 5] (62280) à Saint-Martin Boulogne, pour un loyer mensuel de 430 euros, et 70 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la SCI THIEFER a fait signifier à Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 000 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et de justifier de leur assurance logement.

Par notification électronique du 18 juillet 2025, la SCI THIEFER a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, la SCI THIEFER a fait assigner Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 612 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros de dommages et intérêts ;la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner, le cas échéant in solidum, Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] au paiement les dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la CCAPEX et de la présente assignation. dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 2] le 7 novembre 2025.

À l’audience du 26 mars 2026, la SCI THIEFER, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 112 euros arrêtée au 20 mars 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle précise que les locataires sont partis le 20 janvier 2026 mais qu’elle souhaite maintenir sa demande d’expulsion dans le cas où ils auraient conservé un double des clefs.

Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H], régulièrement assignés à personne et à étude, n’ont pas comparu à l’audience de renvoi du 26 mars 2026 et ne se sont pas fait représenter. Madame [Z] [U] avait cependant comparu à l’audience du 5 février 2026 en indiquant qu’ils étaient partis en vacances et qu’il existait des souris et des détérioration dans l’appartement.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, dès lors que Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] n’ont pas donné suite au rendez-vous donné par les services sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [H] assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI THIEFER aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 novembre 2025, du commandement de payer délivré le 17 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 20 mars 2026 que la SCI THIEFER rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] à payer à la SCI THIEFER la somme de 3 112 euros, au titre des sommes dues au 20 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025 sur la somme de 2 000 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat sauf dans l’hypothèse où il est défavorable au locataire. Dans ce dernier cas, il y a lieu d’appliquer le délai légal.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai légal de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2024 à compter du 29 août 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 août 2025, Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] à son paiement à compter de 29 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI THIEFER ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation. En revanche, dans la mesure où les autres frais n’étaient pas nécessaires à la résolution du litige, il convient de ne pas les comprendre dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI THIEFER les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI THIEFER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2024 entre la SCI THIEFER d’une part, et Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] (62280) à Saint-Martin Boulogne, sont réunies à la date du 29 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] à compter du 29 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] à payer à la SCI THIEFER la somme de 3 112 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mars 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025 sur la somme de 2 000 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] à payer à la SCI THIEFER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [V] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 juillet 2025 et de l’assignation,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,