TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BUNIAK et M^e COLIN

■

Charges de copropriété

N° RG 21/14500

N° Portalis 352J-W-B7F-CVJL6

N° MINUTE :

Assignation du :

16 novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT, S.A.

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [T] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0959

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 13 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/14500 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJL6

DÉBATS

A l’audience du 08 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [T] [D] est propriétaire des lots n°7, 27 et 34 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Par jugement en date du 08 novembre 2016, il a été condamné à régler la somme de 21 509,70 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 09 février 2016, celle de 143,52 euros au titre des frais de recouvrement, celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et enfin celle de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La cour d’appel de Paris, par arrêt en date du 06 novembre 2019, a confirmé ce jugement et, y ajoutant, a condamné M. [D] à régler la somme de 10 832,73 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 09 février 2016 au 19 avril 2019, appel du 01 mai « 11/25 protocole apurement procédure Goumilloux inclus » avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2019 et capitalisation des intérêts.

Elle l’a en outre condamnée à régler la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [D] a formé un pourvoi en cassation qui a donné lieu à un arrêt de rejet en date du 17 novembre 2021.

Les sommes dues au titre de ces condamnations ont été réglées par M. [D] et portées au crédit de son compte le 20 janvier 2021.

M. [D] s’est également acquitté du solde correspondant aux condamnations accessoires et intérêts, ayant donné à la délivrance d’un commandement aux fins de saisie vente le 11 mars 2022, par versements échelonnés sur 24 mois de 868,83 euros mensuels.

Se plaignant de nouveau du non paiement des charges de copropriété exigibles à compter du 01 juillet 2018, le syndicat des copropriétaire, par acte en date du 16 novembre 2021, l’a fait assigner en paiement de la somme de 11 070,90 euros, correspondant aux charges exigibles sur la période allant jusqu’au 01 octobre 2021, appels de fonds du 4ème trimestre 2021 inclus.

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives n°5, notifiées par voie électronique le 07 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants, 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile, de :

« Recevoir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 2] en ses demandes, fins et conclusions ;

— Y faisant droit,

— Déclarer Monsieur [D] [K] [T] irrecevable et mal fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement,

— Constater, sur le fondement des documents produits, que Monsieur [D] [K] [T] est redevable, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de la somme de 24.327,98 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 3 mai 2024, devenus exigibles à compter de l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS en date du 6 novembre 2019 et correspondant à la période allant du 01/07/2019 au 01/04/2024, appel de charges du 2 ème trimestre 2024 en date du 01/04/2024 inclus, cette somme venant aux lieu et place de celle de 11.070,90 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;

— En conséquence,

— Condamner Monsieur [D] [K] [T] au paiement de la somme de 24.327,98 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— Le condamner au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, cette somme venant aux lieu et place de celle de 3.000 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [D] [K] [T] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par Commissaire de Justice, de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses conclusions récapitulatives n°5, notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, M. [D] sollicite, au visa des articles 1353 du code civil et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« – Dire mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Déduire de la dette de Monsieur [D] la somme de 276 € correspondant aux frais de relance injustifiés,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à Monsieur [T] [D] la somme de 5.056,14 € en remboursement de sommes perçues et jamais imputées au crédit de son compte copropriétaire, avec intérêts au taux légal depuis le 19 janvier 2006 et capitalisation des intérêts,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à Monsieur [T] [D] les intérêts au taux légal sur la somme de 10.593,94 € retenue par le syndicat de mai 2006 à juin 2014, avec capitalisation des intérêts,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à Monsieur [T] [D] :

o la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut d’imputation au crédit de son compte des sommes saisies et des procédures en recouvrement engagées,

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o la somme de 61.200 € à parfaire de 1.200 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard pris à réaliser les travaux sur les parties communes et de l’impossibilité pour Monsieur [D] de réaliser les travaux privatifs et de relouer son appartement

— Ordonner la compensation entre les condamnations qui seront prononcées,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à Monsieur [T] [D] la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

La clôture a été prononcée le 23 mai 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 08 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Décision du 13 mars 2025

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L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 24 327,98 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 03 mai 2024, correspondant à la période du 01 juillet 2019 au 01 avril 2024, appel de charges du 2ème trimestre 2024 en date du 01 avril 2024 inclus.

M. [D] s’oppose à cette demande en paiement en faisant valoir tout d’abord que le relevé de compte établi sur la période du 01 janvier 2019 au 30 mars 2023 (pièce 23a adverse) n’est pas probant puisqu’il mentionne au 30 mars 2023 un solde débiteur de 16 389,51 euros, soit une somme inférieure aux demandes du syndicat des copropriétaires, qu’il intègre en outre une reprise de solde de 30 753,40 euros et qu’il ne reprend pas précisément les condamnations prononcées par la cour d’appel.

Il indique qu’il en va de même de celui censé ne reproduire que les appels émis depuis le 01 juillet 2019 (pièce adverse 23b) puisqu’il aboutit, à la même date du 30 mars 2023, à un solde débiteur de 19 445,31 euros.

Il indique de plus que le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 24 051,98 euros alors que le décompte produit mentionne une somme de 20 127,35 euros.

Le syndicat des copropriétaires explique pour sa part que M. [D] a réglé, au moyen d’un échéancier mis en place sur la période du 10 mai 2022 au 26 avril 2024, le solde des causes des condamnations prononcées à son encontre.

Il indique toutefois que postérieurement à l’arrêt rendu par la cour d’appel en 2019, de nouveaux impayés sont apparus à hauteur de 11 070,90 euros, pour la période du 01 juillet 2019 au 01 octobre 2021, qu’après délivrance de l’assignation M. [D] a réglé la somme de 3 464,37 euros mais que de nouveaux appels sont devenus exigibles à hauteur de 16 721,45 euros, de telle sorte qu’il reste devoir la somme de 24 327,98 euros au titre des charges et appels de travaux impayés, sur la période du 01 juillet 2019 au 01 avril 2024, ladite somme incluant 276 euros au titre de frais de recouvrement.

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En réponse à l’argumentation adverse, le syndicat des copropriétaires indique produire le règlement de copropriété, ainsi que ses trois modificatifs, permettant ainsi de vérifier que les tantièmes, sur la base desquels les charges sont appelées, sont conformes, ce qui ressort au surplus de la matrice cadastrale produite.

Il indique également verser aux débats les appels de régularisation de charges annuelles, émis après approbation des comptes en assemblée générale ainsi que les procès-verbaux ayant approuvé les comptes.

Il considère ainsi que sa créance de 23 420,36 euros, portant sur les charges et travaux impayés, est certaine liquide, et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [D] est propriétaire des lots n°7, 27 et 34 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-30 avril 2018 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2017 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2018,

-15 avril 2019 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2018 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2019,

-05 novembre 2020 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2019 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2020,

-14 avril 2021 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2020 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2021 et voté des travaux de modification du sol du couloir et de remplacement de la descente en fonte en façade du bâtiment B,

-23 janvier 2023 ayant voté les travaux de renforcement du plancher,

-16 juin 2022 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2021 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2022, voté des travaux d’électricité, de remplacement des descentes d’eaux usées/eaux pluviales sur la façade cour du bâtiment A, de remplacement de la colonne montante en plomb et descente partielle eaux usées du bâtiment B, voté le principe et le montant de la mission à confier à un architecte pour l’étude de la réhabilitation de la couverture et son remplacement,

-04 juillet 2023 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023 et voté la ratification du compte travaux (travaux de renforcement du plancher) ;

— le décompte des sommes dues et des règlements effectués sur la période du 01 juillet 2019 au 26 avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 24 051,98 euros au titre des charges impayées, après règlement des sommes dues au titre des condamnations prononcées, et de 276 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, soit un total de 24 327,98 euros ;

— l’extrait de compte sur la période du 01 janvier 2019 au 03 mai 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 20 127,35 euros, frais de recouvrement inclus.

Aux termes de ses dernières écritures, M. [D] n’émet pas de contestations sur la conformité des tantièmes sur la base desquels les charges sont appelées ni sur l’absence de production des appels de régularisation de charges, de telle sorte que les développements du syndicat des copropriétaires à ce propos sont sans objet.

S’agissant des relevés de comptes, dont M. [D] conteste la valeur probante, il convient de tenir compte de l’extrait de compte le plus récent, à savoir celui établi sur la période du 10 janvier 2019 au 26 avril 2024 et produit en pièce 36a par le syndicat des copropriétaires.

Il est exact, comme le relève M. [D] que cet extrait de compte mentionne un solde débiteur au 26 avril 2024 de 20 127, 35 euros, intégrant les sommes dues au titre des frais nécessaires, alors que le syndicat des copropriétaires réclame, au titre des charges impayées et frais nécessaires sur la période du 01 juillet 2019 au 26 avril 2024, la somme de 24 327,98 euros, tel que cela ressort du tableau intitulé « décompte [D] » produit en pièce 36b et sans qu’il n’apporte d’explications sur cette différence de montants relevée par M. [D].

Dans la mesure où la pièce 36b ne consiste qu’en un simple listing ne mentionnant qu’une partie des opérations portées sur le compte de M. [D], il sera tenu compte de l’extrait de compte, produit en pièce 36a, plus complet en ce qu’il retrace l’historique complet des mouvements intervenus sur ce compte.

Cet extrait mentionne ainsi un solde débiteur sur la période du 01 janvier 2019 au 26 avril 2024 d’un montant de 20 127,35 euros.

M. [D] a toutefois déjà été condamné, par arrêt de la cour d’appel, à régler les charges impayées sur la période du 09 février 2016 au 19 avril 2019, appel du 01 mai « 11/25 protocole apurement procédure Goumilloux inclus ».

Le relevé produit intègre donc la somme de 32 391,20 euros déjà prise en compte dans la condamnation prononcée qu’il convient par conséquent de déduire du total des sommes portées au débit du compte (108 187,99 – 32 391,20 = 75 796,79).

De la même façon, M. [D] ayant réglé le 20 janvier 2021 le montant de la condamnation mise à sa charge, soit 32 442,43 euros, il convient de déduire ce montant du total des sommes portées au crédit de son compte (88 060,64 – 32 442,43 = 55 618,21).

Son compte est donc débiteur de la somme de 20 178,58 euros (75 796,79 – 55 618,21).

Décision du 13 mars 2025

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Ce décompte intègre toutefois des sommes facturées au titre des frais de recouvrement, à hauteur de 276 euros, de la façon suivante :

-5,10 euros facturés le 03 février 2021 au titre de frais de relance,

-24,90 euros facturés le 03 février 2021 au titre de frais de relance,

-5,10 euros facturés le 03 mars 2021 au titre de frais de relance,

-24,90 euros facturés le 03 mars 2021 au titre de frais de relance,

-5,10 euros facturés le 20 mai 2021 au titre de frais de relance,

-24,90 euros facturés le 20 mai 2021 au titre de frais de relance,

-5,10 euros facturés le 11 juin 2021 au titre de frais de relance,

-24,90 euros facturés le 11 juin 2021 au titre de frais de relance,

-156 euros facturés le 26 août 2021 au titre d’une mise en demeure par avocat.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 15 avril 2021 au 14 juillet 2022, de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant le 15 avril 2021 qui ne sont donc pas retenues.

Le syndicat des copropriétaires produit une « lettre RAR valant mise en demeure », en date du 20 mai 2021 et du 11 juin 2021.

Toutefois les accusés de réception n’étant pas produits, il n’y a pas lieu de retenir ces frais.

S’agissant enfin de la mise en demeure effectuée par son conseil, il produit la note de frais établie le 26 août 2021, d’un montant de 156 euros.

Toutefois, d’une part la mise en demeure correspondante n’est pas produite, d’autre part le contrat ne prévoit la prise en charge par le seul copropriétaire débiteur que du coût d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, pour un montant de 30 euros TTC, ou du suivi du dossier transmis à l’avocat selon frais réels, et encore, uniquement en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont toutefois nullement justifiées en l’espèce.

Cette somme ne sera donc pas retenue.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 20 178,58 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés pour la période du 01 juillet 2019 au 01 avril 2024, appel de charges du 2ème trimestre 2024 inclus, que M. [D] est condamné à lui régler, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique que depuis 2019 M. [D] ne règle pas ses charges de façon spontanée, le paiement des condamnations prononcées en 2016 et 2019 n’ayant été de plus réalisé que le 20 janvier 2021 uniquement sous la contrainte de la recevabilité de son pourvoi en cassation.

Il ajoute que depuis l’arrêt rendu en 2019, M. [D] s’est contenté de paiements ponctuels et minimes.

Il soutient ainsi que son inertie est préjudiciable puisqu’elle crée un déséquilibre évident dans la gestion et l’administration de l’immeuble en déséquilibrant le budget et que, compte tenu du quantum important de la dette et du caractère récurrent du solde débiteur, la carence de M. [D] complexifie la gestion et l’administration pérenne de l’immeuble.

Il fait valoir que sa résistance abusive au paiement oblige les autres copropriétaires à supporter le coût des charges qui lui sont imputables, un compte de copropriétaire ne pouvant être débiteur, mais également à engager des frais de procédure pour en obtenir le règlement.

Il indique de plus qu’en vertu des nouvelles dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation d’un mandataire ad’hoc est facilitée et ouverte notamment aux créanciers du syndicat dès que le seuil des impayés atteint 25% des sommes exigibles de telle sorte que l’absence de règlement de ses charges par un copropriétaire accentue le risque de désignation d’un mandataire.

Il sollicite par conséquent l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros.

M. [D] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il a, sur la période concernée, apuré les condamnations prononcées à son encontre, qu’il a réglé 3 124,30 euros, antérieurement à la délivrance de l’assignation, et que depuis juillet 2022, pour faire preuve de sa bonne foi et dans la mesure de ses possibilités, il verse 200 euros par mois, ce qui représente environ 70% des charges courantes.

Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui réparé par l’octroi des intérêts au taux légal.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas contestable que M. [D] ne procède, depuis 2019, qu’à des versements irréguliers et pour de faibles montants, sans commune mesure avec celui des charges à acquitter.

Or, l’obligation pour tout copropriétaire de payer ses charges constitue une dette personnelle liée à sa qualité de propriétaire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [D] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Il ressort ainsi notamment des procès-verbaux d’assemblée générale, qu’à la date de :

— celle tenue le 05 novembre 2020, la situation financière de l’immeuble présentait un solde créditeur de 19 221,72 euros,

— celle tenue le 14 avril 2021, la situation financière de l’immeuble présentait un solde créditeur de 50 085,79 euros,

— celle tenue le 16 juin 2022, la situation financière de l’immeuble présentait un solde créditeur de 56 922,68 euros,

Décision du 13 mars 2025

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— celle tenue le 04 juillet 2023, la situation financière de l’immeuble présentait un solde créditeur de 53 583,63 euros.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [D]

— sur les demandes de restitution de la somme de 5 056,14 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts et de paiement des intérêts à taux légal sur la somme de 10 593,94 euros avec capitalisation des intérêts

M. [D] explique que le syndicat des copropriétaires a procédé à une saisie-attribution sur les comptes de sa sœur, précédente propriétaire des lots, qu’il a ainsi reçu la somme de 16 499,60 euros, débitée le 16 avril 2006 du compte de Mme [D], mais que seuls 10 593,94 euros ont néanmoins été portés au crédit de son compte, au surplus le 16 juin 2014 uniquement alors que le syndicat des copropriétaires détenait ces fonds depuis mai 2006.

En réponse à l’argumentation adverse, il explique que le juge de l’exécution a certes ordonné le cantonnement de la somme saisie à 10 593,94 euros mais il indique que les fonds ont été versés au syndicat des copropriétaires le 15 mai 2006, soit avant la décision du juge de l’exécution intervenue le 30 mai 2006, l’huissier s’étant dessaisi des fonds avant le prononcé de la décision, et que le syndicat des copropriétaires a ignoré ce jugement, le compte de sa sœur étant resté sans modification.

Il relève que le syndicat des copropriétaires ne s’explique toujours pas sur le sort réservé à cette somme de 5 056,14 euros représentant la différence entre la somme reçue de l’huissier, comme indiqué par ce dernier, et la somme cantonnée.

Il indique, à cet égard que l’avocat du syndicat des copropriétaires a reconnu, le 17 mai 2006, que cette somme avait bien été reçue par les huissiers et fait valoir qu’un certificat de non contestation a été signifié par l’huissier à la banque le 19 avril 2006.

Il fait en outre état de la sommation délivrée à l’étude d’huissier le 04 avril 2022 dont il ressort que la somme de 16 499,60 euros encaissée par l’huissier dans le cadre de la saisie attribution du 02 mai 2006 a été adressée à l’avocat du syndicat des copropriétaires le 16 mai 2006 à hauteur de 15 500 euros et le 31 mai 2006 à hauteur de 150,08 euros, soit un total de 15 650,08 euros.

Il relève ainsi que si les sommes créditées au crédit de son compte, huit ans plus tard, correspondent effectivement au cantonnement ordonné par le juge de l’exécution, il n’en demeure pas moins que le surplus, soit la somme de 5 056,14 euros, ne lui a ni été restitué ni n’a été porté au crédit de son compte.

Il explique qu’il n’avait pas été en mesure, jusqu’alors, d’établir sans discussion possible le montant des sommes effectivement perçues par le syndicat des copropriétaires en exécution de cette saisie, raison pour laquelle le tribunal et la cour n’avaient pu tenir compte que du montant de la saisie tel que cantonné et non des sommes réellement saisies et reversées par l’huissier au syndicat des copropriétaires.

Décision du 13 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/14500 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJL6

Il soutient que ce qui apparaît maintenant est que le cantonnement ordonné par le juge n’a pas été suivi d’effet puisqu’avant même le prononcé de sa décision, l’huissier avait déjà versé les fonds au syndicat des copropriétaires.

Il soutient ainsi que si un remboursement avait été effectué, il appartient au syndicat des copropriétaires d’en apporter la preuve par une pièce comptable et qu’à défaut, il doit être condamné à lui payer la somme de 5 056,14 euros avec intérêts au taux légal depuis le 19 janvier 2006 et capitalisation des intérêts ainsi que celle correspondant aux intérêts au taux légal, de janvier 2006 à juin 2014, avec capitalisation des intérêts, sur la somme de 10 593,94 euros, conservée par le syndicat des copropriétaires pendant plus de huit ans.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que cette demande de restitution a déjà été tranchée par le jugement rendu le 08 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Paris, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel du 06 novembre 2019 et que dans la mesure où ces décisions ont autorité et force de chose jugée, cette demande a été définitivement tranchée et n’a pas plus lieu d’être débattue.

Il relève toutefois que M. [D] verse aux présents débats les mêmes pièces que celles produites, au soutien de cette demande, dans les instances précédentes et que la sommation qui aurait été délivrée le 04 avril 2022, dont il indique qu’elle n’est pas communiquée, n’a aucun effet.

Il rappelle, en tout état de cause, qu’une saisie-attribution a été effectuée le 19 janvier 2006 sur le compte de la sœur de M. [D], alors propriétaire des lots, à hauteur de 16 499,60 euros et que par jugement en date du 30 mai 2006 le juge de l’exécution, saisie par Mme [D] afin d’obtenir la mainlevée de cette saisie, a cantonné le montant de cette demande à la somme de 10 593,94 euros.

Or, il fait valoir qu’en raison de cette décision, il ne pouvait naturellement pas se faire reverser la somme de 16 449,60 euros initialement saisie.

Il explique qu’il a donc obtenu, en application de la décision du juge de l’exécution, le versement par l’huissier poursuivant de la somme de 10 593,94 euros et non celle de 16 449,60 euros, qui a été portée au compte d’attente de l’immeuble.

Il ajoute que la succession de syndics et l’absence totale de tenue d’assemblées générales ont complexifié et retardé l’imputation de cette somme, raison pour laquelle elle a été portée au crédit du compte le 16 juin 2014.

Il relève que Mme [D] avait, en son temps, engagé les démarches nécessaires au reversement à son profit de cette somme et que rien ne permet ainsi d’exclure qu’elle n’y soit pas parvenue.

Il est exact, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, que M. [D] a déjà sollicité la restitution de la somme de 5 056,14 euros lors de l’instance introduite en 2016 et que le tribunal de grande instance, tout comme la cour d’appel, ont déjà statué sur cette demande.

Il ressort des pièces produites que pour rejeter cette demande, la cour d’appel s’est basée sur :

— la notification d’une saisie-attribution adressée le 19 janvier 2006 à Mme [D] par sa banque, le crédit agricole, portant mention d’une saisie à hauteur de 16 499,60 euros sur son compte de dépôt,

— le jugement du juge de l’exécution du 30 mai 2006 ayant cantonné la saisie à la somme de 10 593,94 euros,

Décision du 13 mars 2025

Charges de copropriété

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— le courrier du conseil du syndicat des copropriétaires adressé le 17 mai 2006 au juge de l’exécution indiquant : « j’apprends que mes huissiers ont obtenu un règlement de 16 499,60 euros de Mme [D] (…) En l’état, il est clair qu’il convient de déduire la somme de 16 499,60 euros des sommes que Mme [D] restait devoir selon les différents comptes que j’ai eu l’honneur de vous soumettre »,

— le courrier du crédit agricole adressé à Mme [D] le 26 juin 2006 lui indiquant que les sommes bloquées avaient été versées à l’huissier de telle sorte que sa demande de restitution d’une partie des fonds ne pouvait aboutir,

— les comptes de la copropriété faisant état d’un crédit de 10 593,94 euros.

Elle a ainsi considéré, au vu de ces pièces, qu’il était établi que la somme de 16 499,60 euros avait bien été saisie sur le compte de Mme [D] mais que seule la somme de 10 593,94 euros avait été versée au syndicat des copropriétaires, telle que cela ressortait de la mention portée sur le grand livre de la copropriété à la date du 23 novembre 2012 et qu’il apparaissait donc que l’huissier ne lui avait versé que la somme de 10 593,94 euros, conformément à la décision du juge de l’exécution ayant cantonné la saisie, aucun élément ne venant démontrer que la totalité de la somme avait été versée au syndicat des copropriétaires.

M. [D] explique que les condamnations prononcées par la cour d’appel l’ont été au principal motif que son compte était débiteur depuis 2006 mais il indique qu’il dispose aujourd’hui « enfin de la preuve que cette affirmation du syndicat, reprise par le tribunal qui a été induit en erreur, était inexacte et que la somme de 16 499,60€ saisie sur le compte de Madame [D] [Y] et versée au syndicat le 15 mai 2006 n’avait pas été portée au crédit de son compte ni dans le Grand Livre. »

Il soutient ainsi qu’il n’avait jusqu’à présent pas été en mesure d’établir sans discussion possible le montant des sommes effectivement perçues par le syndicat des copropriétaires à la suite de cette saisie, n’ayant pu qu’invoquer la différence entre les sommes saisies et celles imputées, mais qu’il est désormais incontestablement établi que l’intégralité des sommes saisies en 2006 sur le compte de sa sœur n’a pas été portée au crédit de son compte.

Il verse ainsi pour en justifier, outre les mêmes pièces que celles produites devant la cour d’appel, les pièces suivantes :

— le courriel adressé le 26 novembre 2020 à l’étude d’huissier afin de savoir si la somme de 16 449,60 euros avait bien été réglée au bénéficiaire et la réponse de l’huissier indiquant que le dossier est archivé,

— la sommation délivrée le 04 avril 2022 à l’étude d’huissier d’avoir à justifier des sommes versées dans le cadre de cette saisie-attribution,

— la réponse de l’étude d’huissier en date du 04 avril 2022, confirmant avoir réalisé une saisie attribution le 19 janvier 2006 sur les comptes de Mme [Y] [D] et avoir, en l’absence de contestations, reçu les fonds de la banque le 02 mai 2016 qui ont ensuite été reversés à Maître Jean-François [L], avocat du syndicat des copropriétaires à hauteur de 15 500 euros le 16 mai 2006 et de 150,08 euros le 31 mai 2006.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant état de l’autorité de la chose jugée des décisions rendues.

En faisant état de la réponse apportée par l’étude d’huissier à la sommation qu’il lui a délivrée le 04 avril 2022, M. [D] entend ainsi se prévaloir d’un élément nouveau à l’appui de sa demande de restitution, déjà formulée lors des instances précédentes et rejetée par la cour d’appel.

L’autorité de chose jugée ne peut en effet être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice, afin qu’il ne puisse être reproché à une partie de ne pas avoir allégué un fait qui, par hypothèse, n’existait pas au jour où le premier jugement a été rendu.

Toutefois, d’une part, le fait sur lequel s’appuie le demandeur doit être « nouveau », c’est-à-dire qu’il doit être survenu ou s’être révélé postérieurement à la première décision de justice et, d’autre part, le caractère nouveau de cet événement ne doit pas résulter du défaut d’accomplissement en temps utile, par la partie qui l’invoque, d’une diligence.

Il ne faut donc pas que l’ignorance de l’existence de ce fait « nouveau » puisse être imputée à une faute de la partie qui l’invoque, la Cour de cassation considérant ainsi que cette partie, qui entend faire échec à l’autorité de la chose jugée ne peut en effet « ériger sa propre carence en grief ».

En l’espèce, M. [D] ne peut prétendre corriger cette lacune en se fondant sur la réponse de l’étude d’huissier, sollicitée postérieurement aux instances introduites devant le tribunal de grande instance et la cour d’appel, dès lors que l’absence de preuve du préjudice dont il se prévaut, au cours des premières instances, lui est entièrement imputable.

Il résulte en effet d’une jurisprudence constante que le plaideur qui a perdu un premier procès parce qu’il n’a pas rapporté la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention ne saurait en intenter un autre, au prétexte qu’il disposerait désormais de cette preuve et une solution analogue prévaut quand bien même le nouveau moyen de preuve a été établi postérieurement à la décision dont on cherche à contourner l’autorité.

Ainsi, la production d’un nouveau moyen de preuve, tandis que l’objet du litige reste inchangé, comme en l’espèce, n’empêche pas que l’autorité de chose jugée soit utilement invoquée.

Par conséquent, la demande de restitution formulée par M. [D] se heurte à l’autorité de la chose jugée et doit donc de ce fait être déclarée irrecevable.

S’agissant de la demande de paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 10 593,94 euros, avec capitalisation des intérêts, M. [D] n’explique pas dans le corps de ses écritures les raisons de cette demande, formulée après les développements consacrés uniquement à la restitution de la somme de 5 056,14 euros.

Il convient par conséquent de le débouter.

— sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros

M. [D] indique que la somme saisie sur le compte de sa sœur le 19 janvier 2006 n’a toutefois été portée au crédit du compte à hauteur de 10 593,94 euros que le 16 juin 2014, soit plus de huit ans après la saisie-attribution.

Il indique que le syndicat des copropriétaires ne fournit ainsi aucune explication sur le délai de 8 ans écoulé, se bornant à indiquer qu’il avait conservé les fonds sur un compte d’attente, alors qu’il mentionnait auparavant un compte travaux.

Il considère ainsi qu’en attendant 8 ans pour créditer ce compte il l’a artificiellement maintenu en situation débitrice depuis 2006 et présenté une situation comptable inexacte tout en invoquant sa mauvaise foi et en obtenant la capitalisation des intérêts ainsi que d’importantes sommes au titre de dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 13 mars 2025

Charges de copropriété

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Il indique que le syndicat des copropriétaires a ainsi porté préjudice à sa sœur et à lui-même, en faisant croire au tribunal que le compte était débiteur depuis 2006 et qu’ils étaient de mauvais payeurs.

Il ajoute qu’il s’est épuisé, en vain, à contester le montant des sommes qui lui étaient réclamées et que le syndicat des copropriétaires a ainsi commis une faute lui ayant causé un préjudice, correspondant aux condamnations accessoires et intérêts qu’il a été contraint de régler à hauteur de 20 851,99 euros et aux honoraires d’avocats qu’il a dû assumer pour une procédure qui n’aurait pas eu lieu si les sommes saisies avaient été immédiatement créditées à son compte de copropriétaire.

Il sollicite par conséquent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts sollicités à hauteur de 30 000 euros, le syndicat des copropriétaires indique que, dans le cadre des procédures antérieures, M. [D], dûment représenté, a pu faire valoir ses contestations et ses demandes indemnitaires qui ont été rejetées par le tribunal et la cour d’appel, M. [D] ayant ensuite formé un pourvoi en cassation et se trouvant ainsi à l’origine de la multiplication des instances et des frais en découlant.

Le syndicat des copropriétaires soutient, à juste titre, que M. [D] ne peut solliciter, dans le cadre de la présente instance, la réparation d’un préjudice qui trouverait son origine dans les procédures judiciaires antérieures l’ayant opposé au syndicat des copropriétaires, aujourd’hui terminées et qui ont abouti au débouté de ses demandes.

La demande de dommages et intérêts ne peut donc qu’être rejetée.

— sur la demande de dommages et intérêts du fait du retard pris à réaliser les travaux sur les parties communes

M. [D] explique que le syndicat des copropriétaires a tardé à réaliser les travaux urgents sur les parties communes, votés et budgétés et pour lesquels il disposait des fonds, ce qui l’a empêché de procéder à des travaux de remise en état de son appartement qui ne peut, de ce fait, plus être loué depuis plusieurs années.

Il fait en effet valoir qu’une partie du plancher de son logement s’est effondrée en 2008 et que l’expert judiciaire missionné a considéré que les causes étaient imputables à des défauts de structures et, de façon secondaire, à des fuites d’installations sanitaires privatives, un arrêté de péril ayant par ailleurs était pris le 20 juillet 2012.

Il indique que le syndicat des copropriétaires n’a cependant fait réaliser les travaux qu’en 2013, et encore qu’en partie, la réfection du plancher n’ayant pas été réalisée et le sol étant resté à l’état brut, seul le trou de 2,30 m² ayant été comblé.

Il indique avoir essuyé un refus de la part du syndic pour la pose d’un simple carrelage au motif de l’existence d’un risque en terme de sécurité pour le restaurant situé en-dessous et précise qu’en l’absence de consolidation du plancher, il ne pouvait donc louer son bien sans risquer la vie de ses locataires.

Décision du 13 mars 2025

Charges de copropriété

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Il ajoute qu’un nouveau trou de 2m² est apparu ultérieurement dans le plancher, permettant de voir le local situé en-dessous, confirmant ainsi à nouveau sa dangerosité et précise que ce n’est que le 23 janvier 2023 qu’une assemblée générale extraordinaire a enfin voté le renforcement de ce plancher, ce qui démontre que l’appartement ne pouvait être loué en l’état, tout en indiquant qu’il a fallu attendre le 19 octobre 2023 pour que le trou soit comblé.

Il soutient donc que l’inertie et la carence du syndicat des copropriétaires, qui a attendu 2023 pour consolider le plancher alors qu’il devait l’être dès 2008, sont ainsi manifestes et doivent être sanctionnées.

Il indique que si le tribunal et la cour ont rejeté sa précédente demande d’indemnisation, il reste toutefois recevable à solliciter la réparation de son préjudice pour la période postérieure à l’arrêt du 06 novembre 2019.

Il fait ainsi valoir un manque à gagner de 1 200 euros HT par mois depuis le mois de novembre 2019 jusqu’à la date de réalisation des travaux, soit à la date du 01 février 2024, la somme de 61 200 euros sur une période de 4 ans et 3 mois.

Il sollicite par conséquent, aux termes du dispositif de ses écritures, « la somme de 61.200 € à parfaire de 1.200 € par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard pris à réaliser les travaux sur les parties communes et de l’impossibilité pour Monsieur [D] de réaliser les travaux privatifs et de relouer son appartement ».

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [D] reprend une nouvelle fois l’intégralité de l’argumentation développée devant le tribunal de grande instance puis la cour d’appel et enfin la Cour de cassation, dont il a été intégralement débouté, ces décisions ayant autorité et force de chose jugée.

Il indique que, conscient de cette irrecevabilité, il invoque désormais un préjudice de perte locative pour la période postérieure à l’arrêt rendu par la cour d’appel sans toutefois faire la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Il explique en effet qu’il invoque l’apparition d’un nouveau trou dans le plancher, sans en justifier autrement que par des photographies des travaux en cours dans le local situé sous son lot.

Or, il relève qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée ni aucune action en justice intentée à son encontre et qu’il n’était même pas informé de l’existence de ce nouveau trou avant l’introduction de la présente instance alors que si le préjudice allégué avait réellement été subi, il soutient que M. [D] aurait fait valoir ses droits en justice dans les plus brefs délais au lieu de former une demande reconventionnelle plus que tardive dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges.

Il estime ainsi que M. [D] ne justifie pas de l’impossibilité de louer son bien depuis 2019 et que le préjudice invoqué est injustifié tant dans son principe que dans son quantum.

Il rappelle que M. [D] est propriétaire dans l’immeuble de deux appartements et d’un studio et qu’il ne loue aucun de ses biens, concourant ainsi à la réalisation de son propre préjudice.

Il fait en tout état de cause valoir que les travaux de reprise, ayant consisté en la réfection de la partie de chape dégradée en mortier fibré, ont été réalisés en octobre 2023 et qu’il ne s’agit nullement de travaux de reprise d’un désordre structurel, mais d’un ouvrage de maçonnerie simple, mis en œuvre dans un but d’aplanissement, nivèlement ou surfaçage, la chape de mortier étant souvent réalisée en prélude à la pose d’un revêtement de sol.

Décision du 13 mars 2025

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Il ressort du courrier adressé par M. [D] au syndic le 06 août 2014 que des travaux sur le plancher de son appartement ont été réalisés en début d’année 2013, M. [D] indiquant à cet égard :

« le plancher dans l’appartement de ma défunte sœur [D] [Y] n’a été refait qu’en partie, sur une surface de 2,30 mètres carrés et n’a pas été mis, pour le moins à niveau avec le reste du plancher.

La totalité du plancher n’a pas été réalisée conformément aux travaux votés lors des assemblées générales.

Néanmoins, comme les travaux n’ont été réalisés que sur une petite surface, ceci implique que la structure, sur le reste du plancher, était en bon état et donc qu’il n’a pas été utile de refaire toute la chape.

En conséquence, à moins d’un courrier de votre part, j’entreprendrai dans les 15 jours la pose du carrelage dans les deux chambres.

Comme vous l’avez constaté le 22 juillet, le retard apporté à la pose du carrelage, outre celui apporté à la réalisation des travaux qui n’ont été effectués qu’en début 2013, font que je n’ai pu louer cet appartement ce qui a entraîné et entraîne une perte de loyer et donc un important préjudice. »

En réponse, le syndic lui a alors indiqué, par courrier du 07 août 2014 : « en réponse à votre lettre recommandée reçue le 7 août 2014, nous prenons bonne note que malgré l’avis négatif de l’architecte de l’immeuble, vous allez poser un carrelage dans votre logement.

Nous informons donc le propriétaire du rez-de-chaussée de cette situation et des éventuels dommages qui pourraient se produire en raison d’une surcharge des planchers liés au poids du carrelage.

En cas d’accident, votre responsabilité et celle de votre entrepreneur seront recherchées. »

Il se déduit ainsi des termes de ce courrier que le plancher haut du rez-de-chaussée était susceptible d’être fragilisé par la pose du carrelage à l’étage au-dessus, ce plancher apparaissant donc devoir être renforcé puisque le syndic faisait état « d’une surcharge des planchers liés au poids du carrelage » alors qu’il est courant d’utiliser ce type de revêtement de sol dans les logements.

M. [D] a relancé le syndic par courrier en date du 16 décembre 2014, en lui indiquant n’avoir pu faire poser le carrelage et donc louer son bien en l’absence de réalisation des travaux de renforcement de la structure et de consolidation du plancher haut du restaurant situé sous son logement.

Il a réitéré sa démarche par l’intermédiaire du gestionnaire de son bien par courrier en date du 29 janvier 2015, valant mise en demeure de « remédier dans les plus brefs délais à cette situation, afin de permettre à Monsieur [D] de faire poser le carrelage et de louer son appartement », ce courrier indiquant que « les travaux sont de ce fait suspendus et il va de soi que vous aurez à supporter la perte de loyer consécutive à cette situation. »

Pour autant, le constat d’huissier établi le 06 décembre 2016 atteste de l’état toujours brut du sol de l’appartement et de la présence de cartons contenant des carreaux de carrelage.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 23 janvier 2023 que les copropriétaires ont voté à cette date les travaux de réfection du plancher haut du restaurant situé sous le logement de M. [D] selon le devis établi par la société TAC.

Par courrier adressé le 22 mars 2023 au syndic, M. [D] lui a rappelé l’existence d’un « trou béant » dans le plancher par lequel le restaurant situé en-dessous serait parfaitement visible.

Il ne produit toutefois aucune photographie ni constat d’huissier permettant au tribunal d’apprécier la situation et l’ampleur du deuxième trou dont il fait état.

Les deux seules photographies produites, non datées, qui se rapportent, selon les dires de M. [D] au restaurant situé sous son logement, n’apparaissent en effet pas probantes, la première montrant simplement une pièce dans laquelle des cloisons sont montées et la seconde des poutres dont il n’est pas possible de déterminer à quoi elles se rapportent.

Néanmoins, M. [D] produit également le courrier du 17 mai 2023 par lequel il indique au syndic que les travaux sur le plancher haut du restaurant sont terminés « depuis plusieurs semaines » mais que le « trou béant » dans son plancher n’a pas été comblé et sollicitant un rendez-vous avec l’architecte de l’immeuble.

Par courrier en date du 05 juillet 2023, le syndic lui a indiqué se rendre sur les lieux le 12 juillet 2023 et M. [D] lui a de nouveau écrit le 13 juillet 2023 en faisant référence à ce rendez-vous au cours duquel l’existence du trou aurait été constatée.

Il n’est pas contestable que des travaux portant sur le sol du logement ont ensuite été réalisés puisque le syndicat des copropriétaires produit une facture de la société Tondu et Fils en date du 31 octobre 2023, intervenue pour la reprise du sol du logement de M. [D].

Il convient toutefois de relever, qu’aux termes des mentions portées sur la facture, les travaux ont porté sur le piochement et le dégagement de la partie de chape dégradée, la mise en place de lattis nergalto, et la réfection de la partie de chape en mortier fibré en raccordement de l’existant, sur une surface de 2 mètres carrés.

Il n’est ainsi nullement fait état du rebouchage d’un « trou béant » et, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, ces travaux ont consisté en des travaux de maçonnerie simple ayant pour but d’aplanir ou de niveler avant la pose d’un revêtement de sol.

Pour autant, il n’est pas contestable que ne peut être donné à bail un logement dont le sol est à l’état brut, constitué uniquement d’une chape en béton, et encore moins un logement avec au sol une partie de chape dégradée, la location n’étant ainsi pas possible avant que les travaux de reprise du sol ne soient achevés, quand bien même ces derniers ne portaient que sur une petite superficie.

Les pièces produites établissent ainsi que la pose du carrelage nécessitait au préalable d’une part que les travaux de renforcement du plancher haut du restaurant, situé en-dessous, soient réalisés, au vu du poids du carrelage, ces derniers bien que sollicités par M. [D] depuis 2014 n’ayant été votés et réalisés qu’en 2023, et d’autre part, que les travaux de reprise du sol du logement de M. [D] soient terminés, ces derniers ayant été achevés en octobre 2023.

Par courrier en date du 27 novembre 2023, adressé au syndic, M. [D] lui a donc indiqué que dès lors que le « trou » était désormais comblé, il souhaitait faire poser un revêtement de sol et sollicitait par conséquent un rendez-vous avec l’architecte de l’immeuble pour solliciter son avis.

Il n’est justifié d’aucune suite donnée à ce courrier.

Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments exposés que M. [D] subit un préjudice du fait du retard mis à faire exécuter les travaux sur le plancher haut du rez-de-chaussée, partie commune entraînant l’impossibilité de mettre en location son bien.

Les pièces produites attestent que M. [D] a, en 2014 et 2015, demandé au syndic de mettre en œuvre les travaux nécessaires pour lui permettre de louer son bien.

Toutefois, il a déjà été statué sur la demande indemnitaire couvrant cette période par jugement du tribunal de grande instance du 08 novembre 2016, confirmé par arrêt de la cour d’appel du 06 novembre 2019.

S’agissant de la période postérieure, il n’est établi que M. [D] a manifesté sa volonté de louer son bien, et fait part de l’impossibilité de le faire en raison des travaux à engager sur les parties communes, qu’à compter du 19 avril 2023, date du courrier adressé au syndic dans lequel il indique : « concernant les sommes dues au titre des charges (…) et ne pourrai les honorer que lorsque le renforcement du plancher sera réalisé et que le trou béant signalé dans mon courrier du 22 mars dernier sera comblé pour, qu’enfin, je puisse entreprendre de faire poser un revêtement et pouvoir louer cet appartement en toute sécurité, envers les futurs locataires, conformément à la loi. »

Les travaux sur la chape étaient achevés le 30 octobre 2023, date de la facture de l’entreprise intervenue mais il se déduit de la teneur du courrier adressé par M. [D] au syndic le 27 novembre 2023, qu’à cette date l’appartement n’était toujours pas en état d’être loué au 27 novembre 2023, puisqu’il a sollicité l’avis de l’architecte pour la pose d’un carrelage.

En revanche, il n’est pas justifié de cette impossibilité pour la période postérieure, M. [D] ne produisant en effet aucun élément, photographies datées ou constat d’huissier, attestant de l’état actuel de son logement.

Son préjudice n’apparaît donc certain que pour la période du 19 avril 2023 au 27 novembre 2023.

M. [D] verse aux débats l’estimation de valeur locative de son logement, établie le 11 octobre 2023 par la SAS Gérance de France, retenant un montant de 1 200 euros hors charges.

Le préjudice subi s’analyse toutefois en une perte de chance de louer éventuellement le logement et de percevoir les loyers résultant de cette location, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Au regard de la nature des désordres, de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier parisien, un taux de perte de chance de 80% de percevoir des loyers peut en conséquence être retenu, soit un montant de 960 euros.

Le préjudice de M. [D] est par conséquent fixé à la somme de 7 040 euros (960 x 7 mois et 8 jours).

M. [D] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1242 du code civil, aux termes duquel « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. », sans toutefois démontrer les conditions d’application de ce texte qu’il se contente de citer.

Décision du 13 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/14500 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJL6

Ainsi, la responsabilité du fait des choses est une responsabilité de plein droit qui pèse objectivement sur le gardien de la chose intervenue dans la réalisation du dommage, sauf à prouver qu’il n’a fait que subir l’action d’une cause étrangère, ou bien le fait d’un tiers ou une faute de la victime, revêtant les caractères de la force majeure.

La mise en jeu de ce régime de responsabilité ne nécessite donc pas que soit prouvée la faute du gardien de la chose puisqu’il suffit de démontrer le rôle instrumental de la chose dans la production du dommage.

Le gardien engage ainsi sa responsabilité, dès lors que la chose qu’il avait sous sa garde a concouru à la production du dommage et il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère dont la survenance a rompu le lien de causalité entre le dommage et le fait de la chose ou en démontrant que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du fait des choses ne sont pas réunies.

Or, en l’espèce, il est établi que le préjudice subi par M. [D] a été causé par la nécessité de renforcer le plancher haut du rez-de-chaussée, partie commune.

La responsabilité du fait des choses du syndicat des copropriétaires est donc engagée.

Il est par conséquent condamné à régler à M. [D] la somme de 7 040 euros en indemnisation de son préjudice.

La compensation entre les sommes dues par chaque partie au titre des condamnations prononcées est ordonnée.

Sur les demandes accessoires

M. [D], partie perdante principale, est condamné aux dépens de l’instance, tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

Maître Buniak, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans recevoir provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner M. [D] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la décision conduit à le débouter de sa demande formulée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [T] [D] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 20 178,58 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés pour la période du 01 juillet 2019 au 01 avril 2024, appel de charges du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à régler à M. [K] [T] [D] la somme de 7 040 euros en indemnisation de son préjudice ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉCLARE M. [K] [T] [D] irrecevable en sa demande de restitution de la somme de 5 056,14 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE M. [K] [T] [D] de sa demande de paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 10 593,94 euros, sur la période de janvier 2006 à juin 2014, avec capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE M. [K] [T] [D] de sa demande de dommages et intérêts formulée à hauteur de 30 000 euros ;

CONDAMNE M. [K] [T] [D] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Nathalie Buniak à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [K] [T] [D] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par chaque partie au titre des condamnations prononcées ;

DÉBOUTE M. [K] [T] [D] de sa demande formulés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 mars 2025

La greffière La présidente