Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01409 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76LLI

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

[W] [X]

C/

S.A.S. META INVEST représenté par son gérant

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 22 JANVIER 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [W] [X]

née le 14 Août 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

assistée par M^e Rémi SAILLY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 62160-2025-002478 du 04/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

ET :

DÉFENDEUR

S.A.S. META INVEST représenté par son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 JANVIER 2026, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, la sci JCR a donné à bail à Mme [W] [X] un logement situé [Adresse 8], pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel de 470,00 euros.

Par courrier datée du 20 juillet 2022, Me [V] [D], notaire associé à [Localité 9], informe la locataire de la vente réalisée le 19 juillet 2022 du logement, objet du bail, au profit de la société dénommée Meta Invest et de la prorogation de la location pour une nouvelle période de six années à compter de cette cession.

Mme [W] [X] a quitté les lieux le 20 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 octobre 2025, Mme [W] [X] a fait citer la Sas Meta Invest devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer, aux fins de :

— constater la non-décence du logement loué par la sas Meta Invest ;

— condamner le bailleur à verser au preneur la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le bailleur à payer directement à M^e Rémi Sailly la somme de 1134,00 euros HT au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner le bailleur aux dépens.

Elle expose au visa des articles 1104 et 1231-1 et suivant du code civil qu’elle a rapidement constaté et dénoncé à son bailleur les désordres affectant le logement donné à bail lequel a fait l’objet d’un constat de non-décence de la part de la CAF qui, à défaut de mise en conformité des lieux a suspendu le paiement de l’allocation logement ;

Qu’après avoir appris le changement de propriétaire elle est intervenue auprès de ce dernier pour le mettre en demeure d’effectuer les travaux sous un mois afin d’obtenir un logement décent ; Que ce dernier a réagi en lui délivrant deux commandements de payer et en tentant par tous les moyens de la décrédibiliser auprès des organismes sociaux ;

Que le logement n’ayant pas été remis en état par le bailleur elle n’a eu d’autre choix que de quitter celui-ci de telle sorte qu’elle est aujourd’hui bien fondée à obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts au regard, d’une part de ses conditions de vie dans un logement non-décent, ayant impacté sa santé et dégradé son mobilier et, d’autre part à la remise en cause de son exercice professionnel libéral à son domicile pour lequel elle bénéficiait d’une autorisation tacite de son ancien bailleur ce qui lui a fait perdre une partie considérable de son chiffre d’affaire.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 20 novembre 2025 où elle a été retenue.

Mme [W] [X], comparante et assistée de son conseil se référant oralement à son assignation a maintenu ses demandes.

La sas Meta Invest, représentée par son Président, M. [C] [L], se référant oralement à ses conclusions, demande au tribunal au visa des articles 1104, 1240 et 1231-1 du code civil, de :

— débouter Mme [W] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Mme [W] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouter Mme [W] [X] de sa demande de payer à M^e Rémi Sailly la somme de 1134,00 euros HT au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— dire que Mme [W] [X] bénéficiait d’un logement décent à compter du 9 février 2023, avant son départ du 20 mars 2023 ;

— dire que Mme [W] [X] a eu un comportement fautif, malhonnête en faisant preuve d’obstructions ;

— condamner Mme [W] Delzongleà payer la somme de 1000,00 euros à la société Meta Invest au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [W] [X] aux entiers dépens.

Elle expose qu’elle n’a été informé de l’état du logement que par un courrier de la locataire du 1er septembre 2022 auquel elle répondra le 7 septembre suivant en lui demandant de pouvoir accéder à l’appartement ; Qu’elle ignorait tout de la procédure de non-décence et que dès qu’elle a compris ce qu’il fallait faire elle fera réaliser les travaux nécessaires, non sans difficulté eu égard aux difficultés d’accès au logement et à la résistance de Mme [W] [X] ;

Qu’après la réalisation des travaux durant le mois de décembre 2022 la CAF effectuera une contrevisite de vérification des travaux le 10 janvier 2023 à la suite de laquelle elle va lever la procédure de non décence et juger de la conformité du logement.

La sas Meta Invest soutient encore que la locataire a pris possession à l’origine d’un appartement sain, conformément au constat d’état des lieux d’entrée ; Que par la suite elle a fait l’objet d’une obstruction maladive à l’accès à son logement alors qu’elle fut parfaitement informée de la réalisation des travaux, tant par son bailleur que par la société mandatée par la CAF et qu’enfin le bailleur a entrepris toutes diligences nécessaires à la remise en état du logement et cela aussi rapidement que possible.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non décence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au bail litigieux, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Ces dispositions ont un caractère d’ordre public.

L’obligation de décence s’impose au bailleur sans dérogation possible . L’absence de réserve lors de l’entrée dans les lieux n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent et de l’entretenir en état de servir à l’usage d’habitation et il appartient aux juges du fond de vérifier si les critères permettant de qualifier un logement de décent sont réunies sans pouvoir s’en tenir aux déclarations des parties.

Notamment ne correspond pas aux normes de décence un logement présentant une humidité anormale avec présence de moisissures.

Par ailleurs aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage quand bien même le bailleur ne les aurait pas connu lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Enfin il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la locataire produit un Relevé d’Observation Logement (ROL) daté du 02 novembre 2021 duquel il résulte que le logement était affecté à cette date de murs intérieurs dégradés, de moisissures, d’un dispositif de chauffage absent dans certaines pièces de vie avec une installation partiellement fonctionnelle, de présence d’humidité en chambre et dans la salle de bain, d’une ventilation insuffisante et d’une isolation thermique également insuffisante de telle sorte que le bailleur était invité par courrier du 14 décembre 2021 du service préfectoral « Habitat et Renouvellement urbain » à justifier pour le 14 février 2022 des travaux réalisés pour permettre de lever ces désordres ou de leur engagement.

Cette injonction s’impose rétroactivement depuis cette date au nouveau bailleur, la sas Meta Invest sauf à ce que cette dernière justifie par la production de l’acte de vente de l’immeuble intervenue le 19 juillet 2022 que la sci JCR entendait se réserver la bonne exécution de cette injonction de travaux ou à en garantir les conséquence dommageables.

Cet acte de vente n’étant pas produit par la défenderesse il appartient à celle-ci de justifier de la mise à disposition au locataire d’un logement décent, depuis l’origine du bail.

A ce titre la sas Meta Invest produit une attestation de la CAF daté du 09 février 2023 attestant que les travaux de mise en conformité avec les critères de décence ont été réalisés ce qui justifie le versement de l’allocation logement conservée de mai 2022 à janvier 2023 et la reprise de son paiement mensuel.

Il en résulte que Mme [W] [X] justifie n’avoir pas disposé d’un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 du 1er février 2021 au 09 février 2023, soit durant deux ans et 08 jours, ou encore 105 semaines.

La circonstance selon laquelle Mme [W] [X] aurait fait preuve de mauvaise foi et d’une résistance « maladive » empêchant la réalisation des travaux de mise en conformité est inopérante alors que, d’une part il appartenait au bailleur de livrer dès l’origine du bail un logement décent et que d’autre part il appartenait aux entreprises mandatées pour réaliser les travaux d’organiser ceux-ci en liaison avec la locataire et selon les disponibilités respectives des uns et des autres, ce qui n’est pas justifié.

En conséquence la sas Meta Invest est condamnée à réparer les préjudices subis par la locataire résultant de la mise à sa disposition d’un logement non décent durant 105 semaines.

Il appartient à ce titre à la locataire de justifier de son préjudice conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile précité..

S’agissant de son préjudice matériel Mme [W] [X] se limite à produire une facture des Ets Boulanger du 15 mars 2023 concernant l’achat d’un produit référencé « LL Front ESSENTIELB ELF1014-3b » sans autre explication, ce qui ne permet pas au tribunal d’en apprécier.

S’agissant de sa perte de revenus Mme [W] [X] ne produit aucun bilan comptable de son activité pouvant en justifier.

Par contre le fait pour un bailleur de ne pas livrer un logement décent cause nécessairement au preneur un préjudice de jouissance.

En l’espèce le tribunal dispose d’éléments suffisants pour fixer à 10% de la valeur locative l’indemnisation de ce préjudice, soit pour la période considérée, d’un montant de 470,00 euros x 10 % : 4 x 105 semaines = 4935,00 euros.

En conséquence la sas Meta Invest est condamnée à payer à Mme [W] [X] ladite somme de 4935,00 euros en réparation de son préjudice résultant du caractère non décent du logement donné à bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que la sas Meta Invest, succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat. (…)

Il convient, en l’espèce de condamner la sas Meta Invest à payer à l’avocat de la demanderesse la somme de 1134,00 euros HT au titre des frais et honoraires exposés par celle-ci dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en paiement de Mme [W] [X] ;

CONDAMNE la sas Meta Invest à payer à Mme [W] [X] la somme de 4935,00 euros en réparation de son préjudice résultant du caractère non décent du logement donné à bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE la sas Meta Invest aux dépens ;

CONDAMNE la sas Meta Invest à payer à M^e Rémi Sailly, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer et celui de Mme [W] [X], la somme de 1134,00 euros HT au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition le 22 janvier 2026.

La Greffière, Le Juge,