TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° RG 24/00143 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CBX3

Minute : 25/071

JUGEMENT

DU 16/05/2025

[H] [L] [R] [W] épouse [B]

C/

[Y] [A]

[F] [D]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 16 mai 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 04 avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [H], [L], [R] [W] épouse [B]

née le 14 Mai 1968 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jenna PRAYAG de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [A]

né le 23 Août 1969 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

Madame [F] [D]

née le 20 Juin 1973 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Christine RAMOND, avocat au barreau d’AURILLAC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2014, Madame [H] [W] épouse [B] a consenti à Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] un bail portant sur un logement sis [Adresse 7] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel initial mensuel de 400 euros charges comprises.

Un état de lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le 21 octobre 2014.

Par lettre recommandée en date du 03 janvier 2024, les locataires ont mis fin au bail et un procès-verbal de constat des lieux a été réalisé par Maître [G] [E], commissaire de justice à [Localité 6], le 20 février 2024.

Alléguant que des loyers sont restés impayés et que des dégradations ont été constatées à la suite du départ des locataires, Madame [H] [W] épouse [B] a, par acte de Commissaire de justice du 19 septembre 2024, fait assigner les locataires devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AURILLAC à l’audience du 06 décembre 2024 en remboursement de l’impayé et en indemnisation de ses préjudices.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 avril 2025 à la suite de deux renvois pour mise en état à la demande des parties.

A l’audience, Madame [H] [W] épouse [B], représentée par son avocat, dépose son dossier et sollicite le bénéfice de ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au juge de :

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] à lui payer la somme de 4.476 euros au titre des loyers impayés ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] à lui payer la somme de 28.306,97 euros au titre des réparations locatives, et des frais d’énergie, déduction faite de la somme de 400 euros retenue au titre du dépôt de garantie ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— Rejeter toute demande contraire.

En défense, Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D], représentés par leur conseil, déposent également leur dossier et sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures aux termes desquelles ils demandent au juge de :

— Débouter Madame [H] [W] épouse [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Madame [H] [W] épouse [B] à leur payer la somme de 1.600 euros au titre du trouble de jouissance ;

— Condamner Madame [H] [W] épouse [B] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’ARRIERE LOCATIF

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Il est constant que le bail prend fin avec la remise des clés au bailleur ou à son représentant.

L’article 1353 du code civil dispose en outre que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit un loyer mensuel de 400 euros charges comprises.

Les lieux ont été libérés le 20 février 2024.

L’obligation dans laquelle se trouve Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] de payer le loyer à Madame [H] [W] épouse [B] jusqu’au 20 février 2024 se trouve démontrée.

Il incombe dès lors aux locataires de justifier de la bonne exécution de l’obligation en question.

Or, ces derniers ne contestent pas devoir des loyers et ne démontrent pas que la somme réclamée par leur bailleresse n’est pas due par eux.

Par conséquent, Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] seront solidairement condamnés à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de 4.476 euros au titre de l’arriéré de loyer.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est en outre tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987 à moins que celles-ci n’aient été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

A ce titre, il est constant qu’en cas d’occupation des lieux sur une longue période, il ne peut être demandé au locataire de remettre les désordres résultant d’une usure normale.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, la charge de la preuve des dégradations pèse sur le bailleur.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le 21 octobre 2014 et un procès-verbal de constat des lieux a été réalisé le 20 février 2024 à la suite du départ des locataires, par Maître [G] [E], commissaire de justice à [Localité 6].

Sur les sols

L’état des lieux d’entrée du 21 octobre 2014 indique que les sols dans la cuisine sont en mauvais état et que pour le reste de la maison les sols sont dans un état «passable».

Or, le procès-verbal de constat du 21 février 2024 mentionne que :

— Dans l’entrée buanderie, la salle de bain, les WC : le carrelage est sale et dans un état d’usage ;

— Dans la pièce principale et la cuisine : des dégradations et des décollements sont relevés au niveau du seuil de la porte, le linoléum est sale et dans un état d’usage ;

— Dans la chaufferie / souillarde : le revêtement souple est arraché ;

— Dans le séjour : le sol est sale et dans un état d’usage ;

— Dans les chambres 1, 2, 3 et 5 : le sol est sale, dans un état d’usage et présente des griffures ainsi que des traces noires ;

— Dans la chambre 4 : la moquette présente des déchirures, des traces noires et s’avère sale.

Toutefois, compte tenu de la longue durée du bail (10 ans) et de l’état d’usage dans lequel ont été pris les sols de l’ensemble de la maison, force est de relever que la saleté, les traces et les déchirures résultent de la vétusté et d’une usure normale.

Par conséquent, les travaux de remise en état des sols ne seront pas mis à la charge des locataires.

Sur les murs et les plafonds

L’état des lieux d’entrée du 21 octobre 2014 indique que l’ensemble des murs de la maison sont dans un état «passable » et que les murs de la cuisine ont été pris en très bon état.

Or, le procès-verbal de constat du 21 février 2024 mentionne que :

— Dans l’entrée buanderie, la salle de bain, les WC : les murs sont sales et présentent des traces de moisissure ;

— Dans la pièce principale et la cuisine : les murs sont sales et présentent des traces noires ;

— Dans la chaufferie / souillarde : la peinture est totalement dégradée ;

— Dans le séjour : les papiers peints sont en état d’usage, les lais sont arrachés et la présence d’accrocs est constatée ;

— Dans les chambres 1, 2, 3 et 5 : les papiers peints sont en état d’usage, des traces de moisissures sont présentes ainsi que des accrocs ;

— Dans la chambre 4 : la présence d’accrocs est constatée et des lais sont arrachés.

Toutefois, compte tenu de la longue durée du bail (10 ans) et de l’état d’usage dans lequel ont été pris les murs de l’ensemble de la maison, force est de relever que la saleté, les traces et les déchirures résultent de la vétusté et d’une usure normale.

Par conséquent, les travaux de remise en état ne seront pas mis à la charge des locataires.

En revanche, le plafond et les murs de la cuisine ayant été pris en très bon état lors de l’entrée dans les lieux, la présence de traces noires et l’état de saleté dans lequel ils ont été retrouvés ne sauraient résulter de la seule usure.

L’état de saleté et les dégradations retrouvées dans la cuisine n’ayant pas été constatés lors de l’entrée dans les lieux, les désordres sont donc imputables aux défendeurs.

En matière de réparations locatives l’indemnisation se fait non pas en fonction des sommes réellement payées par le bailleur mais en fonction du préjudice subi par lui. En cela, de simples devis suffisent à permettre l’évaluation du préjudice dont se prévaut la bailleresse.

Or, Madame [H] [W] épouse [B] justifie d’un devis réalisé par Monsieur [C], entrepreneur individuel le 07 mars 2024 dans lequel les travaux de peinture des murs et du plafond de la cuisine sont estimés à 3.015 euros.

Par conséquent, Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] seront condamnés à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de 3.015 euros au titre des travaux de remise en état des murs et du plafond de la cuisine.

Sur la porte d’entrée, le volet et la fenêtre

L’état des lieux d’entrée du 21 octobre 2014 ne relève rien quant à l’état de la porte, du volet ou de la fenêtre situés au niveau de l’entrée.

L’ensemble de ces éléments seront donc réputés avoir été pris en bon état.

Or, le procès-verbal de constat du 21 février 2024 mentionne seulement que la porte d’entrée du séjour présente de nombreuses dégradations et des griffures.

L’état dans lequel a été laissée la porte litigieuse n’ayant pas été constaté lors de l’entrée dans les lieux, les désordres sont donc imputables aux défendeurs.

En matière de réparations locatives l’indemnisation se fait non pas en fonction des sommes réellement payées par le bailleur mais en fonction du préjudice subi par lui. En cela, de simples devis suffisent à permettre l’évaluation des préjudices en question.

Or, Madame [H] [W] épouse [B] justifie d’un devis réalisé par l’entreprise DT MENUISERIE le 08 mars 2024 dans lequel les travaux de changement de la porte du séjour, des volets ainsi que de la fenêtre sont évalués à 7.977, 85 euros.

Or, le procès-verbal de constat se borne à constater des dégradations sur la porte et non sur le volet et la fenêtre.

Aussi, seuls les travaux de reprises relatifs à la porte du séjour seront mis à la charge des défendeurs.

A ce titre, l’absence de production de la facture d’origine de ladite porte est indifférente dès lors qu’il est établi que les locataires sont responsables des dégradations.

Par conséquent, Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] seront condamnés à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de 4.118,49 euros au titre des travaux de pose d’une nouvelle porte.

Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] seront donc solidairement condamnés à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme totale de 7.133,49 euros au titre de travaux de remise en état du bien loué.

SUR LES DEMANDES RELATIVES A L’ENERGIE

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

La liste des charges récupérables figure à l’article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Il est constant que les frais liés au fioul pour le chauffage et l’eau chaude sont à la charge des locataires et que dès lors que des combustibles ont été consommés par les locataires, le bailleur ne peut récupérer le coût.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la cuve contenait au moment de l’entrée dans les lieux 800 litres de fioul alors que lors du départ des locataires il ne restait plus que 200 litres.

Il est donc établi que Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] ont consommé 600 litres de fioul sans les rembourser à la bailleresse.

En cela, celle-ci est fondée à leur réclamer la somme de 495,60 euros à ce titre.

De même, les charges relatives à la consommation d’électricité sont à la charge des locataires.

Or, la bailleresse justifie avoir eu à s’acquitter de la somme de 39,96 euros à ce titre en raison de la déclaration des locataires auprès de leur fournisseur sous-estimant la consommation d’électricité au cours du bail.

Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] seront donc également condamnés à rembourser à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de 39,96 euros.

Partant, Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] seront solidairement condamnés à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de totale de 535,56 euros au titre des charges locatives.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DU PREJUDICE DE JOUISSANCE

Aux termes de l’article 1231-1 du civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D], sur qui reposent la charge de la preuve, ne démontrent pas avoir été privés de chauffage et d’eau chaude pendant 4 mois.

Faute pour eux de justifier d’un préjudice, la demande de condamnation de Madame [H] [W] épouse [B] à leur payer la somme de 1.600 euros de dommages et intérêts sera rejetée.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] qui succombent seront condamnés aux dépens.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] seront condamnés à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de 4.476 euros au titre de l’arriéré de loyers ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de 7.133,49 euros au titre des réparations locatives ;

DIT que la somme de 400 euros déposée en garantie et retenue par la bailleresse sera déduite des sommes dues au titre des réparations locatives par Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] à payer à Madame [H] [W] épouse [B] la somme de 535,56 euros eu titre des charges locatives ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] de leur demande d’indemnisation de leur trouble de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] à payer à Madame [H] [W] épouse [B] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [A] et Madame [F] [D] aux dépens, comprenant notamment la moitié des frais du procès-verbal de constat du 20 février 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,