REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 25/00049 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7CQ

N° minute : 25/00174

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [M] [D] épouse [F]

née le 19 Avril 1982 à [Localité 4] (MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

représentée par Monsieur [S] [F], son mari, muni d’un pouvoir de représentation

Monsieur [S] [F]

né le 03 Mai 1979 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

copies délivrées le 15 MAI 2025 à :

S.A. LOGIDIA

Madame [M] [D] épouse [F]

Monsieur [S] [F]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 MAI 2025 à :

S.A. LOGIDIA

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 mars 2017, la SA LOGIDIA a donné à bail à M. [S] [F] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 499,76 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIDIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 octobre 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation (logement et garage) ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F], ainsi que tous occupants de leur chef ;

— de condamner solidairement Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner solidairement Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] à lui payer la somme actualisée de 3.406,80 € au 30 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— de condamner solidairement Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] à lui payer la somme de 400 € pour résistance abusive et la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

En défense, M. [S] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement. Il déclare avoir effectué deux versements de 1.000 € en janvier et en février 2025.

Bien que régulièrement assignée à domicile, Mme [M] [D] épouse [F] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire afin que les parties produisent un décompte actualisé de la dette.

A l’audience du 03 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, portant à 3.459,12 € la somme réclamée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Elle affirme que les loyers de janvier et de février ont bien été réglés mais que le loyer de mars a été seulement partiellement réglé.

En défense, M. [S] [F] comparaît en personne et est muni d’un pouvoir pour représenter Mme [M] [D] épouse [F]. Il déclare avoir entièrement réglé le loyer du mois de mars grâce à deux règlements. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 09 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA LOGIDIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 08 mars 2017 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.255,10 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

Enfin, si le bail fourni n’est pas complet, les défendeurs ne contestent pas qu’un garage est également loué en accessoire du bail principal.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA LOGIDIA produit un décompte démontrant que Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] restent lui devoir la somme de 2.870,65 € à la date du 24 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025 et un règlement de 300 € reçu le 24 mars 2025, et après déduction des frais du commandement de payer et de l’assignation qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 588,47 € (155,80 € + 432,67 €).

De son côté, M. [S] [F] déclare à l’audience avoir réglé entièrement le loyer de mars 2025 en plusieurs règlements. Il produit le justificatif du règlement de 300 € effectué le 19 mars 2025 et reçu par le bailleur le 24 mars 2025. De plus, il produit les justificatifs d’un règlement de 460 € effectué le 26 mars 2025 et d’un second règlement de 600 € effectué le 01 avril 2025. Toutefois, afin d’arrêter les comptes au 1er avril 2025, il doit également être tenu compte de l’échéance de mars appelée en fin de mois pour un montant de 594 €.

Ainsi, la dette des locataires est réduite à la somme de 2.404,65 € à la date du 01 avril 2025, échéance de mars incluse, déduction des règlements de 460 € et 600 € effectués.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, les défendeurs doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 2.404,65 € , arrêtée au 01 avril 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025 et trois derniers règlements de 300 €, 460 € et 600 € effectués les 24 et 26 mars et le 01 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail ne stipule pas la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation. Toutefois, en application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code. En outre, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent également un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

En l’espèce, Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] ont contracté mariage le 13 juillet 2018.

Les locataires seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes dues en application du contrat de bail.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, les défendeurs ont sollicité des délais de paiement.

Ils ont fait valoir que Mme [M] [D] épouse [F] bénéficie de l’Aide au Retour à l’Emploi d’environ 1.200 € par mois depuis la fin de son contrat de travail le 31 janvier 2025. M. [S] [F] a été en arrêt maladie jusqu’au 12 mars 2025 et a perçu des indemnités journalières. Ils ont également obtenu en février 2025 une Action Educative et Budgétaire pour une durée de 12 mois.

En outre, le rapport social et financier soulève que les locataires se sont mobilisés pour rétablir leur situation financière et budgétaire.

Ils ont repris le paiement de leur loyer courant et ont prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement car leur dette locative a diminué depuis l’assignation.

Enfin, ils proposent d’apurer leur dette locative par règlements de 100 € par mois, en plus du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive des locataires n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 mars 2017 entre la SA LOGIDIA et Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] concernant le logement à usage d’habitation et garage situés au [Adresse 3] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] à verser à la SA LOGIDIA la somme de 2.404,65 € (décompte arrêté au 01 avril 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025 et mars 2025 et trois règlements de 300 €, 460 € et 600 € effectués les 24 et 26 mars et le 01 avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIDIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] soient condamnés solidairement à verser à la SA LOGIDIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DEBOUTE la SA LOGIDIA de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [D] épouse [F] et M. [S] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,