Tribunal judiciaire de Bordeaux

CABINET JAF 9

N° RG 23/10572 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSEV

N° RG 23/10572 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSEV

Minute n°25/

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. [19]

C/

[T], [S] [O], [B], [C] [A]

Grosses délivrées

le

à

M^e Victoire DEFOS DU RAU

M^e Alain PAREIL

Exp délivrées

le

à service des expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

CABINET JAF 9

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe,

Juge aux affaires familiales

assistée de Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier

DÉBATS :

A l’audience du 07 Novembre 2024,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire,

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. [19] dont le siège est situé [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès qualités de mandataire judiciaire de la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire de Madame [B], [C] [A], désignée à ces fonctions par jugements en date des 16 octobre 2014 et 19 novembre 2015

représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS :

Monsieur [T], [S] [O]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 20] (Gironde)

DEMEURANT :

[Adresse 15]

Lotissement Les [Adresse 15]

[Localité 10]

représenté par Maître Alain PAREIL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAIN PAREIL, avocat au barreau de BORDEAUX

Tribunal judiciaire de Bordeaux

CABINET JAF 9

N° RG 23/10572 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSEV

Madame [B], [C] [A]

née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 11] (Gironde)

DEMEURANT :

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Localité 7]

défaillante

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [T] [O] et Madame [B] [A] se sont mariés sans contrat préalable le [Date mariage 3] 1992 à [Localité 11] (Gironde).

Aux termes d’un acte notarié en date du 4 août 2001, ils ont acquis la pleine propriété d’un terrain à bâtir situé commune de [Localité 10] (Gironde) formant le lot 46 du lotissement « Les [Adresse 16]» cadastré section A numéro [Cadastre 9] pour une contenance de 13 a 24 ca, moyennant le prix principal de 43 219,30 €. Ils y ont fait édifier, par la suite, une maison d’habitation financée par un prêt souscrit auprès du [14].

Le divorce des époux a été prononcé par jugement du tribunal de grande instance de BORDEAUX en date du 12 juin 2014, et en a fixé les effets au 26 février 2010.

Par jugement en date du 16 octobre 2014, le tribunal d’instance de BORDEAUX a ouvert une procédure aux fins de rétablissement personnel à l’encontre de Madame [B] [A], désignant la SELARL [18] en qualité de mandataire aux fins d’établir notamment un bilan économique et social.

Par jugement en date du 19 octobre 2015, ce même tribunal d’instance a prononcé la liquidation judiciaire personnelle de Madame [B] [A], et a désigné la SELARL [18] ès qualités de liquidateur et en rappelant qu’elle disposait d’un délai de 12 mois pour vendre les biens du débiteur à l’amiable ou à défaut, et organiser une vente forcée dans les conditions relatives aux procédures civiles d’exécution.

Malgré les projets de liquidation et partage proposés à Monsieur [T] [O], aucun partage amiable n’a pu aboutir.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, la SELARL [19], agissant en qualité de liquidateur de Madame [B] [A] a assigné Monsieur [T] [O] et Madame [B] [A] devant le tribunal judiciaire aux fins de voir ordonner la liquidation et le partage de l’indivision post communautaire ayant existé entre les époux et la licitation par voie d’adjudication du bien immobilier en indivision situé commune d'[Localité 10] (Gironde).

Monsieur [T] [O] a constitué avocat le 28 décembre 2023.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2024, Monsieur [T] [O] demande au tribunal de :

— Déclarer la SELARL [19], ès-qualités de liquidateur judiciaire de Madame [B], [C] [A], recevable en son action ;

— Ordonner le partage judiciaire des intérêts patrimoniaux entre Madame [B], [C] [A] et Monsieur [T], [S] [O] ;

— Désigner le Président de la [13], avec faculté de délégation, sauf à Maître [K] [H] ou un notaire de son étude, aux fins de dresser l’acte constatant le partage ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T], [S] [O] à la SELARL [19], ès-qualités de liquidateur judiciaire de Madame [B], [C] [A] à la somme de 17 100.00 € ;

— Débouter la SELARL [19] de sa demande de licitation préalable de l’immeuble d'[Localité 10] par voie d’adjudication ;

— Attribuer l’immeuble situé Lot Les [Adresse 15], cadastré section A numéro [Cadastre 9] pour une contenance de 13a 24 ca à Monsieur [T], [S] [O] au prix de 194 650.00 € ;

— Ordonner l’emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 21 mai 2024, la SELARL [19] agissant en qualité de liquidateur de Madame [B] [A] demande au tribunal de :

— DÉCLARER la SELARL [19] ès-qualités de liquidateur judiciaire de Madame [B] [A] recevable et bien fondée en son action ;

— ORDONNER la liquidation et le partage de l’indivision existante entre les consorts [A] – [O] ;

— DESIGNER pour y procéder le Président de la [13] avec faculté de délégation ;

Au préalable et à titre principal :

— ORDONNER la licitation par voie d’adjudication devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX de l’immeuble situé commune d'[Localité 10] (33) formant le lot 46 du Lotissement Les [Adresse 16] cadastré section A numéro [Cadastre 9] pour une contenance de 13a 24ca ;

— FIXER la mise à prix à la somme de 100 000,00 € avec possibilité de trois baisses d’un quart à défaut d’enchères ;

— DIRE que cette licitation sera poursuivie devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX par Maître Victoire DEFOS du RAU, avocat associé de la SELAS CABINET LEXIA, avocat à la Cour de Bordeaux, y demeurant [Adresse 8], qui sera chargée d’établir le cahier des conditions de la vente dans les formes prescrites par les dispositions des articles 1278 à 1281 du code de procédure civile, et conformément aux règles générales de ventes sur adjudication et aux règles spéciales concernant la vente des biens indivis et le cas échéant des règles générales des ventes sur adjudication, si elles ne sont pas contraires aux règles précédentes ;

— DIRE que les formalités de publicité en vue de la vente seront réalisées conformément aux articles R. 322-30 à R. 322-38 du code des procédures civiles d’exécution relatifs aux procédures de saisie immobilière ;

— AUTORISER d’ores et déjà le poursuivant, afin d’attirer les enchérisseurs, et ce en application de l’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution, à faire paraître une publicité complémentaire à raison de deux insertions dans un quotidien au choix du requérant et une parution sur le site internet du cabinet [17] (www.cabinet[17].com) ;

— DIRE que le poursuivant pourra faire dresser un procès-verbal descriptif et les diagnostics obligatoires des immeubles et assurer la visite des biens mis en vente, à raison de deux fois deux heures, par tel huissier de son choix avec faculté de délégation en cas d’empêchement, lequel si besoin est, pourra procéder à l’ouverture des portes, avec l’assistance d’un serrurier le cas échéant, conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, et au besoin avec le concours de la force publique ;

— DIRE que tout occupant sera tenu de laisser visiter l’immeuble objet de la vente ;

— DIRE que les frais de la présente procédure seront inclus dans les frais privilégiés de la vente et réglés par l’adjudicataire en sus du prix d’adjudication ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit dans son principe à la demande d’attribution préférentielle formulée par Monsieur [T], [S] [O],

— LE DÉBOUTER de sa demande tendant à la fixation de la valeur de l’immeuble indivis à la somme de 194 650 € et désigner avant dire

droit tel expert qu’il plaira pour procéder à l’évaluation dudit immeuble situé lotissement « Les [Adresse 16], cadastré section A numéro [Cadastre 9] pour une contenance de 13 a 24 ca,

En toute hypothèse,

— CONDAMNER Monsieur [T], [S] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 784 € par mois à compter du prononcé du jugement de divorce, soit le 19 novembre 2015, ou subsidiairement à compter du 15 décembre 2018, et ce jusqu’à la date de libération effective de l’immeuble indivis par lui ou toute personne s’y trouvant de son chef ;

— STATUER ce que droit sur les dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la liquidation et le partage de l’indivision

En application de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention.

En application de l’article 1361 du Code de procédure civile, le tribunal ordonne le partage s’il peut avoir lieu.

Il convient en conséquence d’ordonner la liquidation et le partage de l’indivision et de désigner le Président de la [13] avec faculté de délégation, pour y procéder.

Sur la licitation

Aux termes de l’article 1377 du Code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’article 1273 précise que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

En l’espèce, Monsieur [T] [O] et Madame [B] [A] ont acquis une maison d’habitation située à [Localité 10] (Gironde), toujours occupée à ce jour par Monsieur [T] [O].

Celui-ci s’oppose à la vente puisqu’il en sollicite l’attribution préférentielle.

Selon l’article 831-2 du code civil, il est possible pour un ex époux de demander la propriété d’un immeuble s’il y habite effectivement et qu’il y a eu sa résidence au jour de l’introduction de l’instance.

La SELARL [19] n’oppose aucun moyen pour s’opposer à cette attribution préférentielle sauf à être en désaccord sur le prix du bien.

L’évaluation du bien est indépendante de l’attribution préférentielle, qui est une opération de partage.

Néanmoins, afin de faciliter les opérations liquidatives et au regard du désaccord sur les estimations apportées par chacune des parties, Monsieur [T] [O] produisant une évaluation à hauteur de 194 650 € (au 13 mars 2024), la SELARL [19] estimant que la valeur de la maison serait comprise entre 208 000 et 228 000 € au regard du prix au mètre carré dans le secteur, il convient d’ordonner une mesure d’expertise qui permettra au notaire commis de procéder aux opérations liquidatives puis de partage.

Monsieur [T] [O] propose des modalités de paiement sur la soulte qu’il estime devoir à Madame [B] [A], représentée par la SELARL [19].

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d’attribution préférentielle au profit de Monsieur [T] [O] et de débouter la SELARL [19] de sa demande de licitation.

Il sera dit comme au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».

Selon l’article 815-10 du même code, aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

Le principe de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [O] n’est pas contesté. En revanche, les parties sont en désaccord sur son montant et la durée pour laquelle elle est due.

Le délai de prescription quinquennale court à compter du jour où le jugement de divorce est définitif, sauf interruption de prescription.

Aucune demande relative à l’indemnité due par un indivisaire, pour la jouissance privative d’un bien indivis, n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle cette indemnité aurait pu être perçue.

En l’espèce aucune demande à ce titre n’a été formulée avant l’assignation délivrée le 15 décembre 2023 par la SELARL [19].

En conséquence, Monsieur [T] [O] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’indivision post communautaire à compter du 16 décembre 2018.

Sur les autres demandes

Les frais et dépens seront employés en frais de partage.

PAR CES MOTIFS

Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE le partage de l’indivision ayant existé entre Monsieur [T], [S] [O] et Madame [B], [C] [A] ;

Pour y parvenir,

DÉSIGNE pour y procéder Maître [P] [Z], notaire à [Localité 22] (Gironde) ;

DIT que le Notaire devra dresser un projet d’acte liquidatif, un procès-verbal de dires et d’éventuels désaccords subsistants des parties ;

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire commis, il sera pourvu à son remplacement rendu sur simple requête de la partie la plus diligente ;

DIT que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre indivisaires, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir ;

DIT que dans ce cadre, il pourra constater l’accord des parties ;

Rappel des dispositions applicables (articles 1364 et suivants du code de procédure civile)

— le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la réception de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir. Ce délai est suspendu en cas de désignation d’un expert et jusqu’à la remise du rapport ;

— le notaire désigné convoque d’office les parties et leurs avocats et demande la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission ; il leur impartit des délais pour produire les pièces sollicitées, rend compte au juge des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien…) ;

— si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure, étant rappelé que les parties peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et réaliser un partage amiable ;

— en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ;

— la date de jouissance divise devra être déterminée dans le projet d’acte ;

— le procès verbal de dires dressé par le notaire est le plus exhaustif possible, il reprend tous les points d’accord et de désaccord subsistant entre les parties et il est rappelé aux parties que ce qui n’aura pas été consigné dans leurs dires sera réputé ne plus faire difficulté et mention de ce rappel est effectuée dans l’acte ;

— le notaire perçoit directement ses émoluments auprès des parties.

Rappel des dispositions de l’article 841-1 du code civil : « Si le notaire commis pour établir l’état liquidatif se heurte à l’inertie d’un indivisaire, il peut le mettre en demeure, par acte extrajudiciaire, de se faire représenter. Faute pour l’indivisaire d’avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure, le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu’à la réalisation complète des opérations. »

Préalablement aux opérations de partage, et pour y parvenir,

ORDONNE une expertise foncière du bien immobilier situé lot 46 du Lotissement Les [Adresse 16] cadastré section A numéro [Cadastre 9] pour une contenance de 13a 24ca à [Localité 10] (Gironde) et commet pour y procéder :

Madame [W] [V] [Y] [G] [J] Ép. [M]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 12]

avec pour mission :

— de se rendre sur les lieux, de visiter et décrire l’immeuble après avoir recueilli les déclarations des parties,

— de se faire communiquer tous documents et pièces qu’elle estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— de proposer une estimation foncière détaillée et motivée de l’immeuble,

— de déterminer la valeur locative du bien indivis à compter de décembre 2018,

— de donner tous éléments utiles pour l’évaluation de l’indemnité d’occupation de l’immeuble,

— de faire toutes remarques utiles ;

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248, et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet, l’expert commis, saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement et en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer rapport de ses observations dans le délai de trois mois à compter du versement de la consignation, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle, à la demande de l’expert ;

FIXE, sous réserve de consignation complémentaire si la provision allouée s’avère insuffisante, à la somme de 1000 euros à la charge de la SELARL [19], la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qu’il devra verser à la régie de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi l’expertise sera caduque ;

DIT que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au juge, ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin la consignation d’une provision complémentaire ;

PRÉCISE que la présente juridiction (cabinet 9) se réserve le contrôle de l’expertise ;

ATTRIBUE préférentiellement à Monsieur [T], [S] [O] le bien immobilier ;

REJETTE toute autre demande.

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

La présente décision a été signée par Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux Affaires Familiales et par Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES