Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Jcp, 31 juillet 2025, n° 25/00204

TJ Bourg-en-Bresse 31 juillet 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, jcp, 31 juil. 2025, n° 25/00204
Numéro(s) :	25/00204
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Cabinet(s) :	SELARL DPG & ASSOCIES
Parties :	SCI TADELLE

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HCNT

N° minute : 25/00295

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SCI TADELLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL DPG ET ASSOCIES avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’Ain

DEFENDEUR

Monsieur [K] [L]

né le 30 Juillet 1957 au MAROC

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2025

copies délivrées le 31 JUILLET 2025 à :

SCI TADELLE

Monsieur [K] [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 31 JUILLET 2025 à :

SCI TADELLE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 février 2024, la SCI TADELLE a donné à bail à M. [K] [L] un logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à BOURG EN BRESSE (01), pour un loyer mensuel de 340,59 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI TADELLE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 17 janvier 2025 ; puis elle a fait assigner M. [K] [L] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 08 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 19 juin 2025, la SCI TADELLE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de M. [K] [L], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [K] [L] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [K] [L] à lui payer la somme de 2.612,18 € au titre de l’arriéré locatif au 12 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de condamner M. [K] [L] à lui payer la somme de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

La SCI TADELLE précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris puisqu’il n’y a eu aucun règlement aux mois d’avril, mai et juin 2025.

Bien que régulièrement assigné le 08 avril 2025 à étude, M. [K] [L] n’est ni présent ni représenté.

En revanche, il est donné lecture d’un courrier reçu au greffe le 17 avril 2025 dans lequel il explique ses impayés par une erreur de sa banque qui aurait bloqué ses prélèvements. Il affirme avoir remis en place les prélèvements depuis le 14 avril 2025 et avoir fait un paiement de 500 €. Enfin, il sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose d’apurer sa dette locative par 7 mensualités de 165 €, en plus du loyer courant, outre une 8ème mensualité soldant la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 832 du code de procédure civile, en cas de demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement formée par courrier, l’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, et le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI TADELLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 février 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.239,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI TADELLE produit un décompte démontrant que M. [K] [L] reste devoir, après soustraction des frais sur rejet de prélèvement et frais de procédure, la somme de 2.612,18 € à la date du 01 juin 2025.

Il y a lieu de déduire de cette somme les frais d’assurance privilège qui ne peuvent être réclamés par le bailleur qui n’en est pas le créancier, soit la somme de 89,92 € (11,24 x 8).

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnaît d’ailleurs dans son courrier.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2.522,26 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 avril 2025 sur la somme de 1.174,70 €, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII ajoute désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [K] [L] a envoyé un courrier au tribunal dans lequel il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il a expliqué ses impayés par une erreur de sa banque qui aurait bloqué ses prélèvements. Il a affirmé avoir remis en place les prélèvements depuis le 14 avril 2025 et avoir fait un paiement de 500 €.

Toutefois, le décompte produit par le bailleur ne fait apparaître aucun règlement du locataire depuis le 08 janvier 2025.

Ainsi, M. [K] [L] n’apporte pas la preuve de la reprise du paiement du loyer courant et il ne peut donc lui être octroyé de délais de paiement suspensifs. Sa demande sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2024 entre la SCI TADELLE et M. [K] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à BOURG EN BRESSE (01) sont réunies à la date du 01 mars 2025 ;

AUTORISE la SCI TADELLE à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [L] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [K] [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [K] [L] à verser à la SCI TADELLE la somme de 2.522,26 € (décompte arrêté au 01 juin 2025, incluant l’échéance du mois de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 avril 2025 sur la somme de 1.174,70 € ;

CONDAMNE M. [K] [L] à payer à la SCI TADELLE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

REJETTE la demande de délais de paiements de M. [K] [L] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,