REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 25/00097 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G746

N° minute : 25/00184

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Marion LAMELYN, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [S] [I]

né le 11 Janvier 1997 à [Localité 4] (CONGO)

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

copies délivrées le 15 MAI 2025 à :

S.A. LOGIDIA

Monsieur [S] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 MAI 2025 à:

S.A. LOGIDIA

RAPPEL DES FAITS

La SA LOGIDIA a donné à bail à M. [S] [I] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) par contrat du 12 septembre 2023, pour un loyer mensuel de 446,15 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIDIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 novembre 2024 ; puis elle a fait assigner M. [S] [I] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 03 avril 2025, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [S] [I], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [S] [I] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [S] [I] à lui payer la somme de 3.322,26 € au titre de l’arriéré locatif au mois de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre la somme de 250 € pour résistance abusive et la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La SA LOGIDIA précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant car les prélèvements sont rejetés sur ordre du client.

M. [S] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il précise toutefois avoir effectué un règlement de 500 € le 30 mars 2025. En outre, il demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA LOGIDIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 12 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.838,23 €.

Ce commandement indiquait et reproduisait une clause résolutoire qui précisait que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer sa dette locative. Dès lors, le locataire a pu légitimement croire qu’il disposait d’un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer sa dette après le commandement de payer. Il doit donc être fait application du délai de deux mois, plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le règlement intervenu le 28 novembre 2024 étant insuffisant pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

En outre, si M. [S] [I] déclare à l’audience avoir effectué un règlement de 500 € le 30 mars 2025, ce règlement n’apparaît pas sur le décompte produit et le locataire n’en apporte pas la preuve. Ainsi, il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement et affirme avoir les capacités de régler sa dette grâce à son salaire d’environ 1.900 € par mois et d’une prime d’intéressement qu’il percevrait fin avril. Toutefois, le diagnostic social et financier indique qu’il a souscrit de nombreux crédits et a demandé des avances sur salaire pour faire face à ses difficultés financières.

M. [S] [I] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’apparaissant pas en mesure de régler sa dette locative, il ne peut être fait droit à sa demande de délais suspensifs. L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA LOGIDIA produit un décompte démontrant que M. [S] [I] reste devoir la somme de 2.586,02 € à la date du 18 mars 2025, échéance du mois de février 2025, déduction faite des sommes suivantes :

— des frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 19,20 € (1,60 € x 12),

— des frais du commandement de payer facturés le 31 mai 2024, qui seront compris dans les dépens ou qui ne sont pas afférents à la présente décision, soit la somme de 138,49 €,

— des frais du commandement de payer du 26 novembre 2024 et de l’assignation, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 578,55 € (145,88 + 432,67).

Si le défendeur déclare avoir effectué un règlement de 500 € le 30 mars 2025, il n’en apporte pas la preuve.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2.586,02 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive du locataire n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

M. [S] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2023 entre la SA LOGIDIA et M. [S] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Adresse 6] (01) sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par M. [S] [I] ;

AUTORISE la SA LOGIDIA à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [I] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [S] [I] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [S] [I] à verser à la SA LOGIDIA la somme de 2.586,02 € (décompte arrêté au 18 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [S] [I] à payer à la SA LOGIDIA l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE la SA LOGIDIA de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,