TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Pascal WILHELM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05093 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45AH

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [L] [J],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maître Pascal WILHELM de la SAS WILHELM & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05093 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45AH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 septembre 2005, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a donné à bail à Madame [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un plan d’apurement de la dette a été signé le 5 septembre 2023 par Madame [J].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 10761, 56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 septembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 8 avril 2024, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a fait assigner Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [L] [J] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 9631, 18 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, ,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 septembre 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Appelée à l’audience du 1er juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

A l’audience du 14 octobre 2024, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 8988, 50 euros, selon décompte en date du 4 octobre 2024, septembre 2024 inclus. La société bailleresse indique que le paiement des loyers courants a été repris, et que le plan d’apurement signé le 5 septembre 2024 est respecté. La société bailleresse accepte la suspension des effets de la clause résolutoire mais demande le versement de la somme de 250 euros estimant que la somme de 120 euros est insuffisante. Elle rétorque, par ailleurs, aux arguments de la défenderesse que ses demandes sont recevables, la dette étant exigible malgré la signature du plan, qui n’a été proposé que pour solliciter le FSL, refusé, car cette dernière n’a pas suivi les recommandations préconisées.

Madame [L] [J], assistée par son conseil, dépose des écritures, relevant l’irrecevabilité de la demande de la société bailleresse. Elle se prévaut des dispositions des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile pour soutenir que la société bailleresse n’a pas d’intérêt à agir, puisqu’à la suite de la signature du plan le 5 septembre 2023, la société bailleresse n’est plus créancière d’aucune dette exigible. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la dette n’est plus exigible puisque l’accord est intervenu dans le délai de deux mois de délivrance du commandement de payer, le commandement de payer étant, consécutivement, nul. A l’audience, elle reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 120 euros par mois en règlement de l’arriéré., et demande que soit écartée l’exécution provisoire, cette dernière ne disposant que d’une pension de retraite d’un montant de 1673 euros chaque mois. Elle réclame la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur les conséquences de la signature du plan d’apurement

Il convient de relever que la société bailleresse a un intérêt à agir, le commandement de payer daté du 4 septembre 2023, étant antérieur à la signature du plan, daté du 4 septembre 2023 et signé le 5 septembre 2023. Ainsi, l’action est recevable et le commandement est régulier.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas de l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, au vu de la date de l’envoi du commandement de payer. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 7 septembre 2005 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2023, pour la somme en principal de 10761, 56 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Toutefois, la locataire, bénéficiaire d’un plan d’apurement de sa dette dans le délai de 2 mois du commandement, a respecté ses engagements, aucune contestation n’étant relevée sur ce point, et se trouve à jour de ses loyers au moment de l’audience. Les causes du commandement de payer sont apurées selon les modalités convenues par les parties, qui manifestent une volonté commune de ne pas faire produire effet au commandement tant que le plan est respecté. De ce fait, la demande en constatation de la résiliation du bail sera en conséquence rejetée, les demandes subsidiaires devenant sans objet. (Civ. 3e, 18 mars 2009, no 08-10.743).

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [L] [J] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA d’HLM 1001 Vies Habitat produit un décompte démontrant que Madame [L] [J] reste lui devoir la somme de 8988, 50 euros à la date du 4 octobre 2024, septembre 2024 inclus. Madame [L] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8 988, 50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. La société bailleresse a également un intérêt à agir pour bénéficier d’un titre exécutoire, les termes et modalités du plan d’apurement ayant fait l’objet d’un accord.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [J] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le commandement de payer ne fondant pas la décision, le coût de ce commandement est exclu des dépens.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucune justification ne permettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT que l’action est recevable et le commandement de payer régulier.

DEBOUTE la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande de constatation de résiliation du bail conclu le 7 septembre 2005 entre la SA d’HLM 1001 Vies Habitat et Madame [L] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], les demandes subséquentes devenant sans objet.

CONDAMNE Madame [L] [J] à verser à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 8 988, 50 (décompte arrêté au 4 octobre 2024, septembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, les modalités de paiement étant déterminées selon le plan d’apurement signé le 5 septembre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE Madame [L] [J] d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection