Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [M]

Logement 497 Etage 2 Les Nobels

13 Rue de Saint Servan

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant

Madame [R] [H]

Logement 497 Etage 2 Les Nobels

13 Rue de Saint Servan

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Nicolas BIHAN

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 juillet 2025

Date des débats : 03 juillet 2025

Délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 25/02229 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N35X

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN,

CCC à Monsieur [W] [M] + Madame [R] [H]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2023, la société HARMONIE HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] un logement situé 13 rue de Saint Servain – Appartement n°497 à SAINT HERBLAIN (44800), pour un loyer mensuel de 492,25 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la société HARMONIE HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1423,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Le 31 décembre 2024, la société HARMONIE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de cette situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, la société HARMONIE HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date de l’assignation ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux selon les modalités de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement, ou, à défaut, in solidum, Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2638,53 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, à parfaire ou diminuer le jour de l’audience,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, soit 517,86 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Loire-Atlantique le 19 mai 2025.

À l’audience du 3 juillet 2025, la société HARMONIE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3674,25 euros arrêtée au 2 juillet 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par décision contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société HARMONIE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société HARMONIE HABITAT le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société HARMONIE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juin 2023 à compter du 19 mai 2025.

L’expulsion de Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués sera dès lors ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils resteront, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs au propriétaire, redevables in solidum d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, révisables selon les modalités définies au bail.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux, délais pouvait être réduit ou supprimé par le juge.

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société HARMONIE HABITAT produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail signé en date du 1er juin 2023, le commandement de payer délivré le 18 mars 2025 et le décompte de la créance actualisé au 2 juillet 2025. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 3674,25 euros.

N’ayant pas comparu, Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] n’ont apporté aucun élément susceptible de remettre en cause son montant.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations découlant directement du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 3674,25 euros, au titre des sommes dues au 2 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société HARMONIE HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises en référé sont assorties de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DÉCLARE recevable la demande de la société HARMONIE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2023 entre la société HARMONIE HABITAT d’une part, et Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] d’autre part, concernant le logement et ses accessoires éventuels situés 13 rue de Saint Servain – Appartement n°497 à SAINT HERBLAIN (44800), sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] à compter du 19 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 3674,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juillet 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] à payer à la société HARMONIE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [R] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 mars 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la caisse d’allocations familiales ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN