REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 24/00185 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GXNP

N° minute : 25/00142

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [X]

né le 03 Mai 1957 à [Localité 4]

demeurant Chez Madame [G] [W] – [Adresse 3]

représenté par M^e Clémence NEVEU avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Julie HOWLETT, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [O] [D] épouse [W]

née le 25 Février 1954 à [Localité 10] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 2]

comparante et assistée par M^e Laurent CORDIER avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-01053-2024-1762 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

Monsieur [C] [X]

Madame [O] [D] épouse [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

Monsieur [C] [X]

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 3 octobre 2014, Monsieur [N] [X] a donné à bail à Madame [O] [D] épouse [W] (ci-après « Madame [O] [W] ») un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 8] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros.

Monsieur [N] [X] est décédé, laissant pour lui succéder son fils Monsieur [C] [X], à qui la titularité du bail a été transférée.

Le 23 février 2023, Monsieur [C] [X] a fait délivrer à Madame [O] [W] un congé pour reprise à effet au 29 novembre 2023.

Face au maintien de la locataire dans le logement, Monsieur [C] [X] a fait assigner le 7 mai 2025 par acte de commissaire de justice Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] afin d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [W], de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à des dommages- intérêts au titre de son préjudice moral.

L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois contradictoires à la demande des parties.

A l’audience sur renvoi du 13 mars 2025, Monsieur [C] [X] représenté par son avocat substitué, maintient ses demandes et dépose ses conclusions. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

D’ordonner l’expulsion de Madame [O] [W] et celle de tous occupants de son chef, au titre de son occupation sans droit ni titre ;De condamner Madame [O] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel outres charges et accessoires, du 30 novembre 2023 jusqu’à la remise des clefs ;De condamner Madame [O] [W] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral, outre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens ;De rejeter les prétentions de Madame [O] [W] ;

Au soutien de ses demandes, Monsieur [C] [X] fait valoir :

— que si Madame [O] [W] tente de soutenir qu’il a établi des faux, en réalité le contrat de bail signé par Madame [O] [W] avec son père dont il produit l’original a toujours mentionné la date du 30 novembre 2014 sans qu’on puisse affirmer que cette date aurait été modifiée,

— qu’il a à nouveau établi un bail à son propre nom, pensant que cela devait être fait ainsi, suite au décès de son père,

— que les plaintes pour faux en cours de procédure ne permettent pas d’établir l’existence de ces faux,

— qu’il n’avait aucun intérêt à modifier la date de prise d’effet du bail,

— que le congé délivré pour le 29 novembre 2023 est donc valide,

— qu’il justifie du motif de reprise, puisqu’il souffre également de problèmes de santé, étant rappelé qu’il est âgé de 67 ans,

— que s’il passe une partie de l’année en Afrique, cela ne peut lui être reproché,

— qu’il a justement vendu sa maison à étage au cours de l’année 2023 dans la perspective de reprendre le logement loué,

— qu’il doit trouver à se loger dans la famille ou chez des amis, ce qui lui cause un préjudice moral,

— que la délivrance de quittances de loyer ne signifie pas que le bail aurait été reconduit, mais vise à parer à toute réclamation de la locataire,

— que Madame [O] [W] ne justifie d’aucun préjudice.

Lors de cette même audience, Madame [O] [W], comparante et représentée, est entendue et s’en rapporte au surplus à ses conclusions écrites qu’elle dépose. Elle demande au juge des contentieux de la protection :

D’annuler le congé aux fins de reprise délivré par Monsieur [C] [X] ;De rejeter les demandes de Monsieur [C] [X] ;A titre reconventionnel de condamner Monsieur [C] [X] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens ;

Au soutien de sa demande principale, Madame [O] [W] soutient :

— que Monsieur [C] [X] produit des faux sous seing privé à l’appui de son action en justice,

— qu’en effet elle dispose d’un contrat de bail avec une date d’effet différente, et que l’exemplaire de Monsieur [C] [X] n’a pas été signé par elle,

— que Monsieur [C] [X] ne pouvait régulariser un tel bail le 3 octobre 2014 alors qu’il n’était pas encore propriétaire des lieux, qu’en outre le numéro de rue a été adjoint seulement à partir de juillet 2015,

— qu’elle a déposé plainte pour faux,

— que le congé a été délivré sur la base d’un faux bail,

— que par ailleurs Monsieur [C] [X] a pu indiquer que le bail se terminait en octobre 2023,

— que l’original produit par Monsieur [C] [X] ne comporte pas la signature de la locataire et est incomplet, et qu’elle ne se souvient pas avoir régularisé un tel document,

— qu’en vertu de l’adage « fraus omnia corrumpit » (la fraude corrompt tout), le congé doit être déclaré nul,

— qu’en outre le congé ne peut produire effet dans la mesure où il a été donné pour une date postérieure à la date de reconduction tacite du bail,

— que le motif de la reprise pose question, dans la mesure où Monsieur [C] [X] est souvent à l’étranger et demeure en capacité d’effectuer des travaux physiques malgré les problèmes de santé allégués,

— que Monsieur [C] [X] ne justifie pas d’un préjudice,

— qu’en revanche les tentatives de ruptures frauduleuses du bail lui cause pour sa part un préjudice moral et qu’en outre le tribunal devra s’interroger sur l’opportunité de prononcer une amende civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES ALLEGATIONS DE [Localité 6]

Aux termes des articles 287 à 289, 299 du code de procédure civile, si un écrit sous seing privé produit en cours d’instance est argué faux, il est procédé à l’examen de l’écrit litigieux. Si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

En l’espèce, Madame [O] [W] soutient que la pièce n°1 de Monsieur [C] [X] correspondant à la copie du bail initial et du bail conclu entre Monsieur [C] [X] et Madame [O] [W] sont des faux. Cette pièce est en réalité composée d’un assemblage, fidèle ou non, de copies, et n’est pas produite en original. Ainsi le demandeur n’est en mesure de produire dans sa pièce 10 que les deux premières pages du bail initial en original (manque la 3e page avec la signature). Outre que la pièce produite en original n’est pas complète en ce qu’elle ne comporte pas la signature des parties, elle porte également mention d’une date de début d’effet du bail différente de l’original produit par la locataire (30/11/2014 au lieu de 30/10/2014).

Toutefois, en premier lieu, seul le bail initial conclu le 3 octobre 2014, donc nécessairement avec Monsieur [N] [X], a un intérêt dans le présent litige. Il n’a en effet jamais été soutenu qu’un autre bail aurait été conclu entre Monsieur [C] [X] et Madame [O] [W] à une date postérieure. Par conséquent, les allégations concernant la fabrication d’un faux contrat de bail entre Monsieur [C] [X] et Madame [O] [W] sont dénuées de portée, ce document n’étant pas utile à la résolution du litige.

S’agissant des allégations de faux portant sur le bail initial, il convient de relever que dans ses dernières écritures, Madame [W] indique « ne pas avoir le souvenir d’avoir régularisé cet acte ». Or, indiquer ne pas avoir le souvenir d’avoir signé un acte n’est pas en soi une dénégation d’écritures.

En outre, Madame [W] ne conteste pas l’existence du contrat de bail, puisqu’elle produit elle-même son original de contrat en ce sens. La seule difficulté est la présence d’une mention discordante quant à la date d’effet du bail. Si l’on compare les deux premières pages de ces deux originaux du contrat de bail, aucune des deux mentions concernant la date d’effet du bail ne comporte de rature, de surcharge ou de déformation. Aussi, les mentions étant manuscrites, et le contrat devant être établi en double exemplaire puisqu’il s’agit d’un contrat synallagmatique, il doit être conclu que les originaux ne sont pas tout à fait identiques et comportent des dates différentes. Compte tenu de ces deux exemplaires discordants, il incombe au juge de rechercher d’autres éléments pour privilégier une date d’effet plutôt qu’une autre, sans pour autant que l’exemplaire erroné puisse être qualifié de faux. D’ailleurs, de manière générale, l’absence d’écrit et l’existence d’un bail simplement verbal n’empêche pas le bailleur de délivrer congé. En l’espèce, aucune des parties ne produit la preuve du paiement du premier loyer pour savoir s’il s’agissait du mois de novembre 2014 ou décembre 2014. Toutefois le seul exemplaire de bail signé est celui produit par Madame [O] [W], c’est donc bien cette version qui doit être privilégiée (portant une date d’effet au 30/10/2014). C’est d’ailleurs également le sens du courrier rédigé par Monsieur [C] [X] à l’attention de Madame [O] [W] en date du 1er février 2023 et intégré dans le congé aux fins de reprise.

Par conséquent, les éléments produits par Monsieur [C] [X], s’ils sont partiels, ne peuvent être qualifiés de faux. Aussi la demande tendant à voir annuler le congé sur ce motif par application de la maxime « fraus omnia corrumpit » sera rejetée.

II. SUR LA VALIDITE DU CONGE POUR REPRISE

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…). A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (…). Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

Sur le respect du délai de préavis :

Aux termes de l’article 10 alinéa 2 de la même loi, « Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ». En revanche, un congé donné dans le respect des formes et des délais ci-rappelés fait obstacle à la reconduction tacite du bail, peu important que la date d’effet mentionnée dans ce congé soit postérieure à celle prévue pour sa reconduction (Civ. 3e, 29 novembre 1995, pourvoi n°94-10.832 ; CA [Localité 9] 26 mars 2015, n°13/13948).

En l’espèce, Monsieur [C] [X] fournit à la juridiction la copie d’un congé aux fins de reprise pour habiter, signifié par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023 et mentionnant un congé au 29 novembre 2023, soit plus de 9 mois après cette signification. Il importe peu que, comme il a été expliqué précédemment, l’expiration du bail intervenait en réalité au 30 octobre 2023, puisque le congé délivré par Monsieur [C] [X] respecte in fine les conditions de forme et de délai imposés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [C] [X] a bien respecté le délai de préavis imposé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le fait que par erreur il était mentionné une date de congé postérieure à la date de reconduction du bail n’entraine pas la reconduction du bail. De même, en présence d’une volonté clairement exprimée de la part du Monsieur [C] [X], la simple délivrance de quittances de loyer ne permet pas de déduire que le bailleur aurait renoncé aux effets du congé délivré.

Sur le caractère réel et sérieux de la reprise :

En l’espèce Monsieur [C] [X] justifie la reprise du logement par son état de santé. Il fournit à l’appui de ce moyen des documents médicaux, le premier en date du 12 juillet 2022 du centre hospitalier de [Localité 5], un deuxième en date du 1er août 2023 du Centre de rhumatologie de [Localité 7] PRESQU’ILE, le dernier du centre hospitalier de [Localité 5] de nouveau, en date du 19 septembre 2024. Chacun évoque un suivi annuel pour une problématique articulaire et des douleurs rapportées par le patient. Le propriétaire met ainsi en lien sa volonté de reprendre le logement donné à location avec le fait que celui-ci soit de plain-pied, la présence d’escaliers dans son ancien logement représentant un obstacle pour évoluer dans sa maison. Si la partie adverse fournit des photographies d’un engin d’agriculture en fonctionnement, ces images ne peuvent à elles seules venir contester le sérieux du motif médical invoqué par le bailleur, qui n’est au demeurant pas même identifiable en tant que conducteur du véhicule lourd.

La circonstance que Monsieur [C] [X] se rende régulièrement sur le continent africain, ce qui n’est par ailleurs pas contesté, ne fait pas obstacle à la reprise de son logement par ce dernier. En tout état de cause, et alors même que ce dernier apporte des éléments justificatifs venant étayer sa décision de reprendre le logement, il ne peut être préjugé de ce que Monsieur [C] [X] fera de son logement une fois la reprise actée.

Sans autre élément probant, le caractère réel et sérieux est justifié et le congé de reprise pour habiter demeure valable.

Sur les conséquences de la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. (…) Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, comme il a été dit précédemment, Monsieur [C] [X] a bien fait signifier par acte de commissaire de justice le congé à Madame [O] [W], dans le respect du délai de six mois imposé par la loi. En ce sens, le bail a valablement pris fin à la date de son expiration, soit le 30 octobre 2023 à minuit.

Déchue dès lors de tout titre d’occupation, Madame [O] [W] occupe le logement de Monsieur [C] [X] sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2023.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Madame [O] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2023. Il convient de réparer ce dommage et de fixer au bénéfice du propriétaire une indemnité d’occupation, à compter de l’expiration du bail pour un montant égal au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Compte tenu du fait que Madame [O] [W] continue de verser son loyer, s’estimant toujours locataire, cette dernière ne sera effectivement condamnée à payer ces indemnités d’occupation qu’à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts de Monsieur [C] [X]

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2023, Madame [O] [W] a commis une faute causant un préjudice moral à Monsieur [C] [X] qu’il convient de réparer, ce dernier n’ayant pu jouir paisiblement du logement qu’il souhaitait reprendre.

En ce sens, elle sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de paiement à titre de dommages et intérêts de Madame [W]

Le congé pour reprise ayant été délivré dans les conditions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la défenderesse ne peut reprocher à Monsieur [C] [X] sa volonté de reprendre le logement dont il est propriétaire, volonté dont elle a été informée au demeurant plusieurs années en amont, tel qu’il ressort du courrier du 19 octobre 2021 rédigé par le conseil de ce dernier à son attention.

De même, Madame [O] [W] n’apporte pas de preuve suffisante du préjudice allégué et ne peut se contenter d’évoquer une précédente décision du tribunal judiciaire de céans qui a, déjà, pris en compte l’attitude de Monsieur [C] [X] dans son jugement.

La demande de Madame [O] [W] au titre des dommages et intérêts sera ainsi rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il est également juste et équitable de la condamner à payer à Monsieur [C] [X] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [O] [D] épouse [W] de sa demande tendant à voir annuler le congé pour reprise délivré le 23 février 2023 au nom de l’adage « fraus omnia corrumpit » (la fraude corrompt tout),

CONSTATE que les conditions du congé pour reprise du bail conclu le 3 octobre 2014 entre Monsieur [N] [X] et Madame [O] [D] épouse [W] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 8] (01) sont réunies à la date du 31 octobre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [C] [X] à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [D] épouse [W] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [O] [D] épouse [W] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [O] [D] épouse [W] à payer à Monsieur [C] [X] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter de la présente décision jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [O] [D] épouse [W] à payer à Monsieur [C] [X] une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [D] épouse [W] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [D] épouse [W] à payer à Monsieur [C] [X] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,