JUGEMENT DU : 26 février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00848 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HAAV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 février 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Monsieur [O] [U]

entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne LE PTIT PALAVATE, immatriculé au registre du commerce et des sociétés de [Localité 1] sous le numéro [Numéro identifiant 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carole DELAY, avocat au barreau de l’Ain (T. 60), avocat postulant, ayant M^e Florence CHÉRON, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, pour avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. GEORGES FOX

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 499 294 585, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président,

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente,

Madame JOUHET, juge, chargée du rapport,

GREFFIER : Madame BOIVIN, lors des débats,

Madame LAVENTURE, lors du prononcé,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et réputé contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Les consorts [C] ont donné à bail à Monsieur [G] [M], auto-entrepreneur dans la restauration rapide, exerçant sous le nom commercial « Le P’tit Palavace », des locaux commerciaux comprenant un magasin avec petit bureau, un entrepôt sur cour avec sanitaire, un grenier, situés [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er décembre 2006 pour se terminer le 30 novembre 2015.

La SCI Georges Fox est devenue propriétaire des locaux pris à bail.

Suivant acte authentique reçu par Maître [L] [P] le 2 octobre 2012, Monsieur [G] [M] a cédé son fonds de commerce ainsi que son droit au bail pour le temps restant à courir à Monsieur [O] [U], entrepreneur à titre individuel inscrit au répertoire SIRENE sous l’enseigne « Le Ptit Palavate ». La SCI Georges Fox a donné son agrément à cette cession et a rappelé le montant du loyer mensuel à hauteur de 350,00 euros outre 30,00 euros de charges.

Le 1er janvier 2019 [Localité 2] est devenue [Localité 3].

Devant les risques d’effondrement du balcon et d’une grande partie du sol du 1er étage au-dessus du commerce, le maire de Valserhône a, aux termes d’un arrêté de mise en sécurité en date du 23 août 2024, interdit l’accès et l’occupation de l’immeuble appartenant à la SCI Georges Fox ainsi que le passage situé entre les immeubles des [Adresse 1] et [Adresse 2], la SCI Georges Fox devant prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité publique et à faire cesser le danger imminent en faisant réaliser les mesures nécessaires d’urgence à savoir :

— Etayer le plancher du 1er étage partie droite (béton et poutrelles IPN), purger les éboulis ;

— Bloquer en position fermée les persiennes (tous étages) ;

— Démolir le balcon sur la façade arrière.

Par courriers avec accusés de réception en date du 8 octobre 2024, Monsieur [O] [U] a sollicité les gérantes de la SCI Georges Fox, Madame [W] [R] et Madame [I] [B], aux fins d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Suivant courrier en date du 21 octobre 2024, Madame [W] [R] a indiqué ne pas être gérante au sein de la SCI Georges Fox.

Dans un arrêté en date du 19 novembre 2024, le maire de Valserhône a maintenu les précédentes interdictions et pris des mesures complémentaires à la suite de l’exécution par la SCI Georges Fox des mesures susvisées en prescrivant à cette dernière :

— la réalisation d’une étude sérieuse et approfondie par un ingénieur spécialisé de l’état de tous les planchers, incluant l’état des sises des murs extérieurs et intérieurs ;

— la réalisation d’un planning de la mise en sécurité totale de l’immeuble.

Par courrier recommandé avec accusé de réception revenu « destinataire inconnu à l’adresse indiquée » adressé au siège du bailleur situé [Adresse 1] à Valserhône le 26 décembre 2024, le conseil de Monsieur [O] [U] a mis en demeure la SCI Georges Fox de respecter ses obligations contractuelles.

Une copie de ce courrier a été adressée à Mesdames [W] [R] et [I] [B] le 17 janvier 2025.

Par courrier en date du 20 janvier 2025, Madame [I] [B] a invité le conseil de Monsieur [O] [U] à se rapprocher du nouveau gérant de la SCI Georges Fox au siège de la société situé [Adresse 1] à Valserhône.

Le litige n’a pas pu se régler amiablement.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, Monsieur [O] [U] a fait assigner la SCI Georges Fox devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial outre des dommages et intérêts et une indemnité judiciaire.

Dans son acte introductif d’instance, Monsieur [O] [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103,1104, 1219, 1343-2, 1719 et suivants du code civil, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial ;

— Condamner la SCI Georges Fox à lui verser la somme de 99.451,80 euros au titre de la perte de son fonds de commerce outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner la SCI Georges Fox à lui verser la somme de 27.611,48 euros à parfaire, au titre de sa perte d’exploitation pour l’année 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;

— Condamner la SCI Georges Fox à lui verser la somme de 5.000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner la SCI Georges Fox à lui payer la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [O] [U] explique que la SCI Georges Fox ne remplit plus ses obligations contractuelles en n’ayant pas entrepris les travaux nécessaires à la sécurisation des lieux et que de ce fait, il se trouve privé de la jouissance des lieux pris à bail. Il estime que la privation de jouissance des lieux justifie la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 23 août 2024 sans que le bailleur ne puisse se prévaloir de l’absence de paiement des loyers au regard de l’exception d’inexécution. Il fait valoir à ce titre que la SCI Georges Fox n’a formulé aucune réclamation.

Concernant sa demande de dommages et intérêts, il soutient qu’il subit un préjudice lié à la perte de son fonds de commerce valorisé à la somme de 99.451,80 euros. Il s’appuie sur un coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires moyen annuel sur les trois dernières années d’exercice.

Il affirme avoir également subi une perte d’exploitation liée à l’impossibilité totale d’exploiter son fonds de commerce en raison de la décision municipale interdisant l’accès aux locaux loués. Sur l’évaluation de ce préjudice, il indique se fonder sur la différence entre la marge brute d’exploitation réalisable et celle effectivement réalisée. Il prend en compte le chiffre d’affaires réalisé en 2023 majoré de 6 % d’augmentation au regard de l’augmentation annuelle du chiffre d’affaires réalisé sur les trois dernières années. Il considère en moyenne faire une marge brute de 58 % et évalue sa perte d’exploitation à hauteur de 27.611,48 euros.

Enfin, il fait valoir l’existence d’un préjudice moral lié au fait qu’il a perdu toute source de revenus et que la somme proposée par la SCI Georges Fox, à hauteur de 10.000,00 euros, ne permettait pas de couvrir ses préjudices.

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En défense, la SCI Georges Fox, assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens du demandeur, à l’assignation sus-visée.

****

La clôture est intervenue le 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 janvier 2026. La décision a été prorogée au 26 février 2026.

MOTIFS

Il résulte de l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations que les dispositions nouvelles sont applicables à compter du 1er octobre 2016, mais que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

Le contrat litigieux ayant été signé avant le 1er octobre 2016, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à celle résultant de l’ordonnance précitée.

I/ Sur la demande de résiliation du bail commercial :

Aux termes de l’article 1134 du code civil,« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En matière de bail commercial, les obligations du bailleur ne sont pas spécifiquement régies par le code de commerce et relèvent du droit commun du louage de chose.

L’article 1719 du code civil prévoit que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’obligation d’assurer la délivrance de la chose louée et la jouissance paisible du preneur dure tout le long de l’exécution du bail, ce qui doit conduire le bailleur à garantir le preneur de l’impossibilité d’exploiter son activité.

L’article 1741 du même code précise que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

L’article 1184 du même code dispose que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ».

Il en résulte qu’il appartient à la juridiction saisie d’apprécier au jour où il statue si le manquement contractuel revêt en l’espèce une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] démontre que les locaux pris à bail situés [Adresse 1] à [Localité 2] dans le cadre de son activité de restauration rapide ont fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en date du 23 août 2024, interdisant l’accès et l’occupation de l’immeuble appartenant à la SCI Georges Fox ainsi que le passage situé entre les immeubles des [Adresse 1] et [Adresse 2], la SCI Georges Fox devant prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité publique et à faire cesser le danger imminent en faisant réaliser les mesures nécessaires d’urgences à savoir :

— Etayer le plancher du 1er étage partie droite (béton et poutrelles IPN), purger les éboulis ;

— Bloquer en position fermée les persiennes (tous étages) ;

— Démolir le balcon sur la façade arrière.

Ces interdictions ont été maintenues par arrêté municipal en date du 19 novembre 2024 prescrivant des mesures complémentaires à la suite de l’exécution par la SCI Georges Fox des mesures susvisées en prescrivant à cette dernière :

— la réalisation d’une étude sérieuse et approfondie par un ingénieur spécialisé de l’état de tous les planchers, incluant l’état des sises des murs extérieurs et intérieurs ;

— la réalisation d’un planning de la mise en sécurité totale de l’immeuble.

Un premier courrier a été adressé par Monsieur [O] [U] le 8 octobre 2024 à Madame [I] [B] et à Madame [W] [R] en leurs qualités de co-gérantes selon les statuts de la SCI Georges Fox en date du 21 juillet 2007. Madame [W] [R] a répondu, par courrier en date du 21 octobre 2024, ne pas avoir de rôle de « gérante, propriétaire ou encore bénéficiaire économique au sein de la SCI Georges Fox domiciliée [Adresse 1] à [Localité 2] » alors même qu’elle se trouve toujours renseignée en tant que telle sur l’extrait KBIS à jour du 19 février 2025.

Par l’intermédiaire de son conseil, Monsieur [O] [U] a alors mis en demeure la SCI Georges Fox, par courrier recommandé avec accusé de réception revenu « destinataire inconnu à l’adresse indiquée » le 26 décembre 2024, de respecter son obligation de délivrance.

Dans un courrier en date du 20 janvier 2025, Madame [I] [B] a indiqué que l’étude sollicitée par la mairie était en cours de réalisation.

Aucun autre élément tendant à démontrer la persistance de la situation de péril n’est versé aux débats.

Toutefois, ces éléments permettent de considérer que Monsieur [O] [U] a été privé de la jouissance des locaux loués du 23 août 2024 au 20 janvier 2025 a minima et ce malgré la mise en demeure adressée au siège de la SCI Georges Fox le 23 décembre 2024.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance pendant une durée de presque 5 mois constitue un manquement suffisamment grave et justifie d’ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial.

La résiliation du bail commercial sera donc prononcée aux torts exclusifs de la SCI Georges Fox à compter du 23 août 2024.

II/ Sur les demandes indemnitaires :

La résiliation d’un bail commercial aux torts du bailleur peut ouvrir droit à une indemnité au titre de la perte du fonds de commerce et des pertes d’exploitation.

Cette indemnité est soumise à la libre appréciation des juges du fond (Cour de cassation, 3ème chambre civile,15 octobre 2008, pourvoi n° 07-17.727).

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Il est constant que Monsieur [O] [U] a dû quitter les locaux pris à bail en raison de l’arrêté de mise en sécurité et qu’il a, de ce fait, dû cesser son activité au sein de ces locaux.

Aucun élément ne permet d’établir que son fonds de commerce était transférable dans des locaux équivalents sans perte de clientèle.

Il est donc fondé à solliciter l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce à charge pour lui de justifier du montant du préjudice qu’il réclame.

Monsieur [O] [U] verse aux débats un tableau recensant les chiffres d’affaires de son activité entre 2021 et 2023. Ce tableau est corroboré par la production des comptes annuels de l’année 2023 élaborés par un cabinet d’expertise comptable et reprenant les chiffres de l’année 2022 et 2021.

Il en résulte les chiffres d’affaires suivants :

—  2021 : 99.149,00 euros ;

—  2022 : 112.594,00 euros ;

—  2023 : 119.763,00 euros.

Il peut donc être retenu un chiffre d’affaires moyen de 110.502,00 euros sur les trois dernières années d’exercice.

Monsieur [O] [U] se fonde sur un coefficient de 90 % de la moyenne des chiffres d’affaires sur les trois dernières années sans justifier sa demande par rapport aux caractéristiques précises de son fonds de commerce.

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation du demandeur, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer ces indemnités.

Il y a donc lieu d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire afin de disposer d’une évaluation précise des préjudices subis dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés du demandeur.

Les autres demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI Georges Fox et Monsieur [O] [U] exerçant sous l’enseigne « Le Ptit Palavate » aux torts exclusifs de la SCI Georges Fox à effet au 23 août 2024 ;

avant dire droit sur les préjudices liés à la perte du fonds de commerce et aux pertes d’exploitation,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [K] [F], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Lyon, demeurant :

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 1]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe de la contradiction :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, des difficultés d’exploitation du fonds, tous éléments permettant :

*de déterminer le montant :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

— des pertes d’exploitation en lien avec la perte du fonds de commerce,

Dit que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

Dit que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

Fixe à la somme de 3.000,00 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [O] [U] à la régie du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse au plus tard le 24 avril 2026 avec une copie de la présente décision :

— par virement sur le compte dont les coordonnées bancaires sont les suivantes : BIC TRPUFRP1 – IBAN [XXXXXXXXXX01], en identifiant le dossier dans le libellé sous peine de rejet du virement par le régisseur (indiquer la date de la décision, la référence et le nom du dossier),

ou à défaut,

— par chèque libellé à l’ordre de la régie du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai susvisé, et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

Dit que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

Dit qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

Rappelle que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

Rappelle que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

Dit que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

Dit que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse,

Dit que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Fixe au 23 octobre 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

Désigne pour suivre les opérations d’expertise le juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

Dit qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 19 novembre 2026,

Réserve les autres demandes et les dépens.

Prononcé le vingt-six février deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie à :

M^e Carole DELAY

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE LA FORCE PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER