REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 25/00373 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HG2T

N° minute : 26/00146

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[H] BOURG HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [C] [P]

née le 15 Avril 1962 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Madame [M] [V], en qualité de tutrice, comparante

représentées par M^e Marie MERCIER DURAND avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-01053-2025-3848 du 21/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 26 Mars 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

copies délivrées le 07 MAI 2026 à :

[H] BOURG HABITAT

Madame [C] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 07 MAI 2026 à :

Madame [C] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 janvier 2021, l’OPH [Localité 2] HABITAT a donné en location à Madame [C] [P] un local d’habitation situé au 4ème étage au [Adresse 3] à [Localité 3] (01), moyennant le versement d’un loyer mensuel de 314,69 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 04 août 2025, [H] BOURG HABITAT (nouvelle dénomination de BOURG HABITAT) a fait assigner Mme [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la locataire, au regard des dispositions de l’article 1728 du code civil et des clauses du contrat,

— la libération immédiate des lieux et la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’expulsion de Mme [C] [P], si besoin avec le concours de la force publique,

— le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges,

— sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de la sommation.

A l’audience du 27 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’avocat de Mme [P].

A l’audience du 18 décembre 2025, l’OPH [Localité 2] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes.

Mme [C] [P], représentée par son conseil, a sollicité le débouté de l’intégralité des demandes de [H] BOURG HABITAT.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

Le juge des tutelles a mis en place, par jugement du 30 janvier 2026, une mesure de tutelle au profit de Mme [P] et l’a confiée à Mme [M] [V], mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

Par mention au dossier, le présent tribunal a ordonné la réouverture des débats, ayant été avisé en cours de délibéré du placement sous tutelle de Mme [P] et donc de la nécessité de convoquer Mme [V], tutrice, afin que Mme [P] puisse être valablement représentée.

A l’audience du 26 mars 2026, l’OPH [Localité 2] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes.

Pour solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1728 et des clauses contractuelles, il soutient que Mme [P] n’use pas paisiblement de la chose louée, malgré plusieurs courriers de mises en demeure et offres de conciliation. Il expose qu’elle continue à perturber gravement la tranquilité de ses voisins par ses agissements, malgré la sommation délivrée le 27 mai 2025, et comme le prouve les attestations rédigées par ses voisins. Il ajoute qu’une attestation en date du 24 mars 2026 justifie de la persistance des troubles à ce jour.

Mme [P], représentée par son conseil et par Mme [V] présente en personne, a demandé au tribunal de débouter [H] BOURG HABITAT de l’ensemble de ses demandes et de juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

Pour s’opposer à la résiliation du bail, Mme [P] reconnait une situation de précarité et de vulnérabilité importante qui a temporairement affecté son aptitude à assurer l’entretien correct du logement donné à bail. Elle ajoute que le soutien de sa tutrice, depuis l’automne 2025, permet de garantir que le nettoyage du logement a eu lieu, aura lieu régulièrement dorénavant et que les épisodes précédents ne se reproduiront plus.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Si le bailleur évoque ici les clauses du contrat, il sollicite pourtant le prononcé de la résiliation du bail par le juge.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille.

En outre, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont notamment rappelées à l’article 9-1 et 13 du contrat de location signé par les parties.

De manière chronologique, est produit en premier lieu un courrier recommandé du bailleur à la locataire en date du 26 août 2024 mentionnant que le représentant du bailleur a “pu constater, en la présence [de Mme [P]] l’état insuffisant d’entretien ménager du logement : poubelles et déchets à même le sol, restes alimentaires à l’air libre, nombreuses mouches issues de la décomposition des déchets… et une odeur de renfermé assez prononcé dans le logement, ceci est d’ailleurs un élément à l’origine de l’intervention de [H] BOURG HABITAT”. Il lui était demandé “d’enclencher un processus d’entretien ménager régulier (…) à défaut de quoi une procédure plus contraignante serait engagée, ayant pour conséquence à terme une possible expulsion”.

Lors de l’établissement du procès-verbal de constat le 27 mai 2025, Maître [Z] [A], commissaire de justice a noté : “dès l’ouverture de la porte, une odeur pestilentielle prend à la gorge, c’est proprement irrespirable, une odeur de fromage pourri envahit l’espace. La pièce principale a son sol jonché de détritus divers”, tout comme celui des autres pièces comme en attestent les photographies prises.

Par acte délivré le même jour, il a été fait sommation à Madame [P] d’avoir à cesser tout trouble de voisinage “en procédant sans délai au nettoyage complet et à la désinfection de votre logement”.

Le bailleur [H] BOURG HABITAT produit des attestations des voisins, rédigées en juillet 2025, qui établissent la persistance des odeurs nauséabondes et l’absence d’amélioration après la sommation. Il y est précisé que ces odeurs s’échappent du logement, envahissent les parties communes et l’ascenseur, voire se propagent aux autres logements notamment par les fenêtres laissées ouvertes en période estivale. Les trois locataires voisins ayant attesté rapportent souffrir depuis de très nombreux mois cette situation.

Toutefois, quelques mois après a été ouverte une mesure de tutelle au profit de Mme [P], mesure qui démontre par son existence même que cette dernière souffre d’une “altération importante de ses facultés mentales l’empêchant d’exprimer de façon autonome sa volonté pour pourvoir seule à ses intérêts” (article 425 du code civil).

Cette circonstance est de nature à expliquer pourquoi Mme [P] n’a pas été en mesure de prendre en charge, seule, l’entretien du logement, et/ou de faire les démarches pour y être aidée.

Il est désormais justifié, par une facture (pièce 11) que la société SEVE NETTOYAGE est intervenue pour un nettoyage complet du logement le 16 février 2026 (lessivage plafond, murs, vitre, y compris de la salle de bains), après obtention d’une aide financière.

Il est également produit le planning d’intervention de la société AIN DOMICILE SERVICES pour le mois de mars 2026, à hauteur de 1h30 minimum par semaine, durée qui apparaît suffisante pour l’entretien courant de ce logement d’environ 35 mètres carrés. La tutrice de Mme [P] a affirmé à l’audience que cette dernière ne refusait pas ces interventions ni son accompagement.

Ainsi, les manquements nets de Mme [P] à son obligation d’entretien tels que constatés à l’été 2025 ne sont plus d’actualité.

La seconde attestation rédigée par Mme [W], voisine, le 24 mars 2026 est insuffisante, vu les tensions qui existent nécessairement entre voisins dans ce contexte, pour venir établir la persistance, à ce jour, d’un manquement grave de Mme [P] à ses obligations de locataire qui justifierait le prononcé de la résiliation du bail.

Ainsi, la demande de prononcé de résiliation de bail formée par le bailleur sera rejetée, comme les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le bailleur n’a indiqué aucun fondement à sa demande de dommages et intérêts.

Il ne démontre d’ailleurs ni la mauvaise foi de la locataire (dont il est établi la situation fortement précaire), ni le préjudice qu’il aurait subi de son fait.

Dans ces conditions, sa demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

[H] BOURG HABITAT succombant, il devra supporter les dépens.

Il paraît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [H] BOURG HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, et ce alors que son action n’a pas prospéré.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Deboute [H] BOURG HABITAT de sa demande de résiliation de bail ;

Deboute [H] BOURG HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [H] [Localité 2] HABITAT aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE