REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00334 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HFWR

N° minute : 26/00022

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL, filiale de CDC HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric ROZET avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Annie MONNET-SUETY, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [W] [U] [H] [O]

né le 10 Mars 1951 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 04 Décembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

copies délivrées le 22 JANVIER 2026 à :

CDC HABITAT SOCIAL, filiale de CDC HABITAT

Monsieur [W] [U] [H] [O]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 22 JANVIER 2026 à :

CDC HABITAT SOCIAL, filiale de CDC HABITAT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 décembre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [W] [O] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Adresse 4] au [Adresse 5] à [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 368,59 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 09 avril 2025 ; puis elle a fait assigner M. [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 04 décembre 2025, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [W] [O], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner M. [W] [O] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner M. [W] [O] à lui payer la somme actualisée de 2.090,66 € avec les intérêts au taux légal ;

— de condamner M. [W] [O] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL fait valoir qu’un accord est intervenu avec le locataire consistant dans le règlement de la somme de 150 € par mois en plus du loyer courant et de fait, elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné le 10 septembre 2025 à étude, M. [W] [O] n’est ni présent ni représenté.

En revanche, il a transmis un courrier au tribunal dans lequel il expose sa situation personnelle et financière et demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs consistant au paiement de 14 mensualités de 150 € en plus du loyer courant. Il fait valoir être à la retraite et percevoir une pension de 1.350 €, et qu’il rencontre d’importants problèmes de santé.

Il a fait également parvenir au greffe un certificat de santé indiquant qu’il est dans l’impossibilité physique de se déplacer hors de son domicile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il relève notamment que le locataire a obtenu un plan d’apurement du bailleur à hauteur de 150 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Compte tenu de la demande de délais incidente formée par courrier, le jugement est contradictoire en application de l’article 832 du code de procédure civile.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 décembre 2024 contient une clause résolutoire (article 7) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 avril 2025, pour la somme en principal de 1.281,34 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun règlement n’étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que M. [W] [O] reste lui devoir la somme de 1.784,35 € à la date du 13 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025, après déduction des frais de contentieux, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 306,31 € (123,52 + 182,79).

M. [W] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs dans son courrier transmis au tribunal.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, il doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.784,35 € arrêtée au 13 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [W] [O] a sollicité des délais de paiement suspensifs consistant au paiement de mensualités de 150 € en plus du loyer courant.

Il fait valoir être à la retraite et percevoir une pension de 1.350 €, et qu’il rencontre d’importants problèmes de santé.

Le diagnostic social et financier précise que le locataire a obtenu du bailleur un plan d’apurement de 150 € par mois afin de solder sa dette. Le bailleur ne s’oppose donc pas à l’octroi de délais de paiement.

L’analyse de l’historique de compte permet de constater que M. [W] [O] a effectivement repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’août 2025 avec un acompte de 150 € par mois en paiement de l’arriéré locatif, de sorte qu’il apparaît de bonne foi.

Compte tenu de ces éléments et de la position des parties, M. [W] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [W] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 décembre 2024 entre la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL et M. [W] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] au [Adresse 5] à [Localité 2] (01) sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [O] à verser à la SA [Adresse 7] SOCIAL la somme de 1.784,35 € (décompte arrêté au 13 novembre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025 et un dernier règlement de 517,67 € effectué le 13 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [W] [O] à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 150 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [O] soit condamné à verser à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [O] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 22 janvier 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,