REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00351 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HGCR

N° minute : 26/00025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Y]

né le 15 Avril 1992 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [X] [J]

née le 04 Janvier 1987 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 04 Décembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

copies délivrées le 22 JANVIER 2026 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Monsieur [W] [Y]

Madame [X] [J]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 22 JANVIER 2026 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 janvier 2024, M. [L] [Z] et Mme [T] [H] épouse [Z] ont donné à bail à M. [W] [Y] et Mme [X] [J] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 3] (01), pour un loyer mensuel de 790 € hors charges.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat signé le 12 janvier 2024 par le bailleur M. [L] [Z].

Suite à des incidents de paiement, M. [L] [Z] et Mme [T] [H] épouse [Z] se sont adressés à la caution afin qu’il leur soit réglé les sommes dues par les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 janvier 2025 ; puis elle a fait assigner M. [W] [Y] et Mme [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 01 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 04 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [Y] et Mme [X] [J], ainsi que tous occupants de leur chef ;

— de condamner solidairement M. [W] [Y] et Mme [X] [J] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative ;

— de condamner solidairement M. [W] [Y] et Mme [X] [J] à lui payer la somme actualisée de 2.004,75 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation à compter de la présente assignation ;

— de condamner solidairement M. [W] [Y] et Mme [X] [J] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [W] [Y] et Mme [X] [J] comparaissent en personne et reconnaissent le principe de la dette locative, mais affirment que la dette s’élèverait à la somme de 2.300 €. Ils déclarent également avoir repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois envers les bailleurs et que leur dette envers eux s’élève désormais à la somme de 74 €. En outre, ils expliquent avoir effectué des paiements de 170 € auprès de la caution depuis le mois de septembre. Par ailleurs, ils précisent que le logement a été déclaré indécent par la préfecture et qu’ils ont une facture d’électricité de plus de 4.000 €. Ils déclarent qu’ils travaillent tous les deux à La Poste. Enfin, ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant auprès des bailleurs et de régler la somme de 170 € par mois à la caution en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

A la demande du tribunal, M. [W] [Y] et Mme [X] [J] ont transmis une note en cours de délibéré. Ils ont ainsi transmis un décompte actualisé de leur dette envers les bailleurs et la quittance du loyer du mois d’octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l’égard du créancier.

En l’espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de bail,

— le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »,

— des quittances subrogatives dont la dernière du 14 mars 2025 pour un montant total de 3.024,75 € jusqu’au mois de mars 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre les défendeurs et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 01 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 01 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 janvier 2024 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.999,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le règlement intervenu le 10 février 2025 étant insuffisant pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 mars 2025.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 24 novembre 2025 et une dernière quittance subrogative en date du 14 mars 2025 démontrant que M. [W] [Y] et Mme [X] [J] restent lui devoir la somme de 2.004,75 € à la date du 24 novembre 2025.

M. [W] [Y] et Mme [X] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 2.004,75 €.

Les autre sommes dues ne font pas partie de la dette ACTION LOGEMENT SERVICES et il ne peut donc en être tenu compte en l’absence de demande du bailleur.

De nombreux règlements ayant été effectués après le commandement de payer puis après l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 05 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 2.004,75 €, arrêtée au 24 novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures, sur justification d’une quittance subrogative.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges.

En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [W] [Y] sollicite des délais de paiement suspensifs. Le défendeur explique avoir repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois envers les bailleurs et que leur dette envers eux s’élève désormais à la somme de 74 €. En outre, ils expliquent avoir effectué des paiements de 170 € auprès de la caution depuis le mois de septembre. Par ailleurs, ils précisent que le logement a été déclaré indécent par la préfecture et qu’ils ont une facture d’électricité de plus de 4.000 €. Ils déclarent travailler tous les deux à La Poste. Enfin, ils s’engagent à reprendre le paiement du loyer courant auprès des bailleurs et à régler la somme de 170 € par mois à la caution en règlement de l’arriéré.

L’analyse des décomptes produits permet de constater qu’ils ont effectivement repris le paiement du loyer courant auprès des bailleurs depuis de nombreux mois et sans discontinuer jusqu’aux débats. En outre, la quittance subrogative produite démontre qu’ils ont versé la somme de 170 € aux mois de septembre, octobre et novembre auprès de la caution, de sorte qu’ils sont bien fondés à solliciter le bénéfice de l’application des dispositions dérogatoires de l’article 24 précité.

Ainsi, la diminution du montant de la dette locative depuis la délivrance de l’acte introductif d’instance témoigne de la reprise des paiements et démontre la volonté des locataires de régulariser leur situation et ainsi leur mobilisation dans le respect de ses obligations contractuelles, de sorte qu’ils apparaissent de bonne foi.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [W] [Y] et Mme [X] [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de M. [W] [Y] et Mme [X] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [Y] et Mme [X] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2024 entre M. [L] [Z] et Mme [T] [H] épouse [Z] d’une part et M. [W] [Y] et Mme [X] [J] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 3] (01) sont réunies à la date du 05 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] et Mme [X] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.004,75 € (décompte arrêté au 24 novembre 2025, incluant un dernier règlement de 170 € effectué le 24 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE M. [W] [Y] et Mme [X] [J] à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 170 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [Y] et Mme [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [Y] et Mme [X] [J] soient condamnés in solidum à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées aux bailleurs à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [Y] et Mme [X] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 22 janvier 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,