REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2026

N° RG 25/00395 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HHN5

N° minute : 26/00123

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Société D'[Adresse 1] COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [I] [M] épouse [Y]

née le 12 Avril 1984

demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [D] [Y]

né le 18 Mars 1979

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 12 Février 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

copies délivrées le 23 AVRIL 2026 à :

Société D'[Adresse 4]

Madame [I] [M] épouse [Y]

Monsieur [D] [Y]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 AVRIL 2026 à :

Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 février 2018, la société [Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 6] n°2 à [Localité 1] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 745 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 05 septembre 2025, la société AIN HABITAT a fait commandement à Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 2.297,90 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 20 novembre 2025, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le 21 novembre 2025, la société AIN HABITAT a fait assigner Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire,

— la libération sans délai des lieux et l’expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 2.897,95 euros au titre des loyers échus à fin octobre 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 12 février 2026, la société AIN HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, ramenant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 900 euros arrêtée au 21 janvier 2026. Elle a précisé ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y], comparants en personne, n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais ont réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, proposant de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Ils ont précisé que leur dossier de surendettement a été déclaré recevable.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société AIN HABITAT justifie avoir saisi le 20 mars 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 05 septembre 2025, la société AIN HABITAT a fait commandement à Mme [I] [M] épouse [Y] et à M. [D] [Y] d’avoir à payer la somme en principal de 2.297,90 euros. Ce commandement, délivré respectivement en personne et à domicile, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Or, il résulte du décompte que pendant le délai de deux mois s’achevant le 05 novembre 2025, les locataires ont effectué trois versements de 1.058,13 euros le 29 août, le 11 septembre et le 05 novembre 2025.

Les versements s’imputant par principe sur la dette que les débiteurs avaient le plus d’intérêt à acquitter en application de l’article 1342-10 du code civil, à savoir les loyers les plus anciens, il convient de constater que ces paiements ont permis d’apurer les causes du commandement dans le délai imparti.

Par conséquent, la clause résolutoire n’est pas acquise et le bailleur sera débouté de ses demandes tendant à la résiliation du bail et celles qui y sont liées, comme la demande d’expulsion.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 février 2018 et un décompte faisant état à la date du 10 février 2026 d’une dette de 900 euros dont il y a lieu de déduire les frais de procédure imputés en septembre et décembre 2025 qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 274,14 euros (141,92 + 59,15 + 73,07).

En l’absence de paiement libératoire de leur part, il y a donc lieu de condamner Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y] à payer à la société AIN HABITAT la somme de 625,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

En l’absence de résiliation du bail il convient de considérer que la demande de délais est faite sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En vertu de cet article, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y] ont proposé de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Ils ont fait valoir que leur dossier de surendettement a été déclaré recevable. Le diagnostic social et financier précise qu’ils ont quatre enfants et qu’il travaillent tous les deux, Madame percevant un salaire de 2.300 euros et Monsieur de 1.800 euros.

De son côté, le bailleur a déclaré ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Mme [I] [M] épouse [Y] et de M. [D] [Y] ont prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement car leur dette locative a diminué depuis l’assignation. De plus, la proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît adaptée à leurs capacités contributives.

Eu égard à la situation économique et familiale de Mme [I] [M] épouse [Y] et de M. [D] [Y] et au montant des sommes dues, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y], succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 05 septembre 2025 et de l’assignation du 20 novembre 2025.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la société AIN HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Deboute la société AIN HABITAT de ses demandes de constat de résiliation de bail, de prononcé d’une indemnité d’occupation et d’expulsion ;

Condamne solidairement Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y] à payer à la société AIN HABITAT la somme de 625,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse,

Autorise Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y] à se libérer de leur dette par 6 mensualités de 100 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [I] [M] épouse [Y] et M. [D] [Y] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 05 septembre 2025 et de l’assignation du 20 novembre 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE