Tribunal Judiciaire de Bourgoin-Jallieu, Chambre procedure orale, 13 mai 2025, n° 23/01133

TJ Bourgoin-Jallieu 13 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Dégradations fautives causées par la locataire
La cour a constaté que les dégradations étaient dues à la vétusté et a ordonné la restitution du dépôt de garantie, déduisant les réparations justifiées.
Rejeté
Manquement aux obligations de gestion par la SAS FONCIA VALLÉE
La cour a jugé que la SAS FONCIA VALLÉE avait respecté ses obligations et que le préjudice allégué n'était pas fondé.
Accepté
Congé pour reprise non justifié
La cour a constaté que le congé était frauduleux et a accordé des dommages et intérêts à la locataire.
Accepté
Dépôt de garantie indûment retenu
La cour a ordonné la restitution du dépôt de garantie après avoir constaté que les réparations n'étaient pas justifiées.
Rejeté
Procédure abusive de la bailleur
La cour a rejeté cette demande, n'ayant pas constaté de faute dans l'exercice du droit d'agir en justice par la bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourgoin-Jallieu, ch. procedure orale, 13 mai 2025, n° 23/01133
Numéro(s) :	23/01133
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adélaïde FREIRE-MARQUESPascal ARBEY
Parties :	S.A.S. FONCIA VALLÉE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

N° Minute : 25/

N° RG 23/01133 – N° Portalis DBYG-W-B7H-DE7N

Plaidoirie le 18 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à – M^e Pascal ARBEY

— M^e Audrey GELIBERT

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [F] [B]

née le 22 Janvier 1975 à BOURGOIN JALLIEU (38300)

415 chemin du Combabelot

38110 ST JEAN DE SOUDAIN

représentée par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [S] [O]

310 rue des Fontainiers

38510 VEZERONCE CURTIN

représentée par M^e Pascal ARBEY, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

S.A.S. FONCIA VALLÉE

33 avenue Prof. Tixier

38300 BOURGOIN JALLIEU

représentée par la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Audrey GELIBERT, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 2 novembre 2017, consenti par madame [F] [B], madame [S] [O] a pris en location un logement situé 111 rue de Bornenoud 38390 VASSELIN, en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 660 € charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 650,00 €.

Par contrat du 13 septembre 2017, la gestion du bien a été confiée à l’AGENCE IMMOBILIÈRE DAUPHINE, devenue la S.A.S. FONCIA VALLÉE.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 31 janvier 2023, madame [F] [B] a délivré à madame [S] [O] un congé pour reprise prenant effet le 2 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude, concernant madame [S] [O] et remis au siège social s’agissant de la SAS FONCIA VALLÉE le 6 novembre 2023, madame [F] [B] a assigné madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu.

Aux termes de ses dernières conclusions, madame [F] [B] demande au tribunal de :

juger recevables et bien fondées ses demandes formulées à l’encontre de madame [S] [O] et de la SAS FONCIA VALLÉE ;juger que la SAS FONCIA VALLÉE a manqué à ses obligations de mandataire ;juger que madame [S] [O] n’a pas entretenu correctement le bien mis en location et a causé des dégradations fautives ;condamner madame [S] [O] à lui payer la somme globale de 222,08 € au titre des réparations et charges locatives, ou à défaut 113,18 € déduction faite du dépôt de garantie versée lors de son entrée dans les lieux ;condamner la SAS FONCIA VALLÉE à lui payer les sommes suivantes :- 4 970 € (soit une perte de 7 mois de loyer), au titre du préjudice financier, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,

—  3 000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant opposition ou appel ;débouter madame [S] [O] et la SAS FONCIA VALLÉE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;condamner solidairement à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et ce y compris les frais du constat d’huissier de justice, dressé par Maître [J] le 8 juin 2023.

En réponse, madame [S] [O] demande au tribunal de :

constater que les réparations et charges locatives dont madame [F] [B] lui demande l’indemnisation correspondent à des réparations locatives d’une vétusté naturelle non imputable à la locataire ;constater que pour le surplus, les réparations et charges locatives ont intégralement été réglés ;constater que madame [F] [B] ne justifie pas avoir occupé le logement après la délivrance du congé qu’elle lui a donné, témoignant ainsi d’une violation manifeste de ses engagements ;

En conséquence,

qualifier de frauduleux le congé donné par madame [F] [B] le 10 novembre 2022 ;condamner madame [F] [B] à telle amende qu’il plaira en application des dispositions de l’article 15§V de la loi du 6 juillet 1989 ;débouter madame [F] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement,

condamner madame [F] [B] à rembourser la somme de 650 € au titre du dépôt de garantie indûment retenu ;

condamner madame [F] [B] à lui verser les sommes suivantes :- 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant du congé frauduleux imputable au bailleur ;

—  2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner madame [F] [B] aux entiers dépens.

En réponse, la SAS FONCIA VALLÉE demande au tribunal de :

débouter madame [F] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son égard ;

À titre reconventionnel :

condamner madame [F] [B] à lui verser les sommes suivantes :- 3 000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

condamner madame [F] [B] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025, en présence des parties, régulièrement représentées par leur conseil, lesquels ont maintenu leurs demandes, et s’en sont remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont ils ont sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande en paiement des loyers impayés et des réparations locatives et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande déterminée supérieure à 5 000 €, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur le congé pour reprise

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant […]. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il est constant que la contestation ne peut porter que sur la réalité de la reprise, ce qui implique un contrôle a posteriori et, à ce moment, la reconnaissance du caractère frauduleux de celle-ci à la suite de l’inoccupation des lieux par le bénéficiaire entraîne l’allocation de dommages-intérêts.

En outre, le congé donné par le bailleur au motif de la reprise du logement est frauduleux et préjudiciable aux droits du locataire, dès lors que le logement a été reloué à des tiers et que le bailleur n’apporte la preuve ni de l’impossibilité d’avoir pu jouir du logement litigieux, ni du caractère imprévisible et irrésistible de cette situation.

Bien plus, l’exécution d’importants travaux dans les lieux loués ne constitue pas un cas de force majeure justifiant le défaut d’occupation du local objet de la reprise par le bénéficiaire.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 31 janvier 2023, madame [F] [B] a délivré à madame [S] [O] un congé pour reprise prenant effet le 2 novembre 2023 justifié par la nécessité de la bailleresse de se rapprocher de son lieu de travail.

Or, il n’est pas contesté que madame [F] [B] n’a finalement pas occupé les lieux au départ de la locataire le 18 mars 2023 et a remis en location le bien à compter du 5 septembre 2023.

La nécessité d’exécuter de menus travaux à la libération des lieux par la locataire, ne saurait constituer un cas de force majeure justifiant le défaut d’occupation du local, objet de la reprise par la bailleresse.

Ainsi, le congé pour reprise que madame [F] [B] a délivré est manifestement frauduleux et justifie l’octroi de dommages et intérêts à madame [S] [O] pour un montant de 2 000 €. En revanche, le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour prononcer l’amende pénale prévue à l’article 15 §V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il ressort des paragraphes c et d de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d’une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et d’autre part de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 4 du décret du 30 mars 2016 indique que « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, madame [S] [O] a pris en location le logement situé 111 rue de Bornenoud 38390 VASSELIN, dont l’état doit être considéré, aux termes du constat d’entrée dans les lieux, comme étant en très bon état, voir neuf compte tenu des travaux de rénovations entrepris par la bailleresse, madame [F] [B].

L’état des lieux de sortie réalisé le 18 mars 2023 par la société CONSTATIMMO, mandatée par la SAS FONCIA VALLÉE dans le cadre de la gestion de mandat, a relevé différents désordres imputables à madame [S] [O] et a chiffré le montant des réparations à hauteur de 607,18 €.

Madame [F] [B] qui conteste l’état des lieux de sortie tels que réalisés par la SAS FONCIA VALLÉE ainsi que le montant des réparations retenues a fait procéder à un nouvel état des lieux de sortie, par commissaire de justice, en date du 8 juin 2023.

Aux termes de ce constat, madame [F] [B] sollicite au titre des réparations locatives, les sommes suivantes :

—  192,00 € correspondant à la prestation de nettoyage de la salle de bain, comprenant le décapage des vitres de douche, le nettoyage de la douche, de la faïence et du lavabo ainsi que le nettoyage des WC ;

—  605,00 € correspondant à la réfection des peintures de l’appartement sur 25m².

—  75,08 € correspondant au remplacement des éléments de robinetterie.

Alors que les peintures des murs du hall et du séjour avec cuisine étaient de manufacture récente, il ressort du constat des lieux de sortie que la locataire a repeint le mur du hall de couleur bleue et a reproduit, non sans coulures, des formes géométriques de taille importante et de couleur noire, dans cette pièce ainsi que dans le séjour, expliquant la reprise des peintures des murs.

Toutefois, compte tenu de l’occupation du logement par la locataire durant près de 7 années, il convient de prendre en considération la vétusté et d’appliquer un abattement à hauteur de 35%.

Enfin, si la présence de tarte n’est pas contestée et justifie la prestation de nettoyage en revanche, la nécessité de procéder au remplacement des éléments de robinetterie ne ressort pas des constats de sortie des lieux.

Par conséquent, les réparations locatives mises à la charge de madame [S] [O] s’estiment à la somme totale de 585,25 €, détaillée comme suit :

—  192,00 € correspondant à la prestation de nettoyage de la salle de bain.

—  393,25 € correspondant à la réfection des peintures de l’appartement.

Au regard des réparations locatives réglées par la locataire sur la base du premier constat des lieux pour un montant de 607,18 € et de la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 650 €, il y a lieu de condamner la bailleresse à restituer à madame [S] [O] la somme de 21,93 €.

Sur la responsabilité de la SAS FONCIA VALLÉE

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2017, madame [F] [B] a conclu avec la S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIÈRE DU DAUPHINE, un contrat de mandat de gestion immobilière portant sur le logement situé 111 rue de Bornenoud 38390 VASSELIN.

Aux termes du contrat, le mandataire de gestion doit assurer la gestion locative du bien qui lui est confié et notamment rechercher un locataire, conclure le bail, réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie, percevoir les loyers et charges, gérer les loyers impayés ainsi que les travaux d’entretien ou de réparation.

Une assurance garantie des loyers impayés a également été souscrite par madame [F] [B].

En l’espèce, madame [F] [B] reproche à la SAS FONCIA VALLÉE, venant aux droits de la S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIÈRE DU DAUPHINE, d’avoir manqué à ses obligations de mandataire sur trois aspects lui causant un préjudice financier et moral :

— la mauvaise réalisation de l’état des lieux de sortie,

— la résiliation de la garantie loyers impayés,

— le défaut de remise en location du bien.

Or, il n’est pas contesté que la SAS FONCIA VALLÉE, a conformément à son obligation, réalisé un état des lieux de sortie le 18 mars 2023. Si le constat de commissaire de justice effectué plus tard, le 8 juin 2023 apportent certaines précisions, il ne remet en aucun cas en cause ledit état des lieux réalisé et n’emporte pas de facturation des réparations locatives bien plus importante.

En effet, la différence d’un montant de 150 € environ entre le chiffrage réalisé à hauteur de 607,18 € par la SAS FONCIA VALLÉE et la somme la plus basse demandée par la bailleresse, soit 763,78 € (rapportée par ailleurs à 585,25 €) est insuffisante pour caractériser une atteinte aux intérêts de cette dernière.

Ensuite, alors que madame [F] [B] allègue avoir été privée, par la mauvaise gestion de la SAS FONCIA VALLÉE de la garantie « loyer impayé », elle ne peut pas davantage invoquer de préjudice alors que le solde de tout compte a été réglé par la locataire sortante ne laissant aucune dette et rendant ses prétentions sans objet.

Enfin, le congé pour reprise étant manifestement frauduleux, madame [F] [B] qui n’avait pas vocation à percevoir de nouveaux loyers, ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude et sollicité une perte de revenu locatif.

Par conséquent, madame [F] [B] sera déboutée de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS FONCIA VALLÉE.

Sur la demande en procédure abusive

Il est constant qu’une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages et intérêts pour procédure abusive qu’à la condition d’avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice de son droit d’agir en justice.

La démonstration d’une telle faute n’est nullement rapportée en l’espèce laquelle ne peut se déduire de la seule succombance de la partie demanderesse.

La SAS FONCIA VALLÉE critiquant en réalité le bien-fondé des demandes adverses, et ne démontrant pas l’existence d’un quelconque préjudice sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [B], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 1 000 € sera allouée de ce chef à madame [S] [O] et à la SAS FONCIA VALLÉE.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré le 31 janvier 2023, par madame [F] [B] ;

CONDAMNE madame [F] [B] à payer à madame [S] [O] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour la délivrance d’un congé de reprise frauduleux ;

CONDAMNE madame [F] [B] à restituer à madame [S] [O] la somme de 21,93 € au titre du dépôt de garantie, déduction faite des réparations locatives ;

DÉBOUTE madame [F] [B] de ses demandes formulées à l’encontre de madame [S] [O] et de la SAS FONCIA VALLÉE ;

DÉBOUTE la SAS FONCIA VALLÉE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE madame [F] [B] à verser à madame [S] [O] et à la SAS FONCIA VALLÉE la somme de 1 000 € chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE madame [S] [O] et la SAS FONCIA VALLÉE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE madame [F] [B] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION