TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00244 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DK3C

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL CSCB

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH)

34, Avenue Grugliasco

BP 128

38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée la SELARL CSCB, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [V]

né le 02 Mars 1982

35 Rue Louis Braille

Les Jardins de la Maladière – Bat.B

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 11 juillet 2022, consenti par la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, monsieur [P] [V] a pris en location un logement situé au 35 rue Louis Braille, Les jardins de la Maladière, logement 34, 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 300,41 euros.

Par acte de commissaire de justice, signifié à personne le 5 décembre 2024, la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à monsieur [P] [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 103,71 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 29 novembre 2024 et a signalé le 7 février 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [P] [V].

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 27 février 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2025, la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné monsieur [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail compte tenu des manquements réitérés du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion du locataire et de ses biens ainsi que tout occupant de son chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;dire que faute par le locataire de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner monsieur [P] [V] à lui payer les sommes suivantes :- 1 284,45 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 7 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Monsieur [P] [V] s’est présenté le 18 avril 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que monsieur [P] [V] vit seul dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 559 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 348 euros. Monsieur [P] [V] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025, en présence de la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 1 471,36 euros suivant décompte arrêté au 11 avril 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement,

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [P] [V] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 29 novembre 2024.

La SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [P] [V] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 27 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [P] [V] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le 31 mai 2024.

Au vu de ces impayés, la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à monsieur [P] [V], le 5 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 6 février 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 11 avril 2025 à la somme de 1 471,36 euros, au paiement de laquelle monsieur [P] [V] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [P] [V] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 6 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [V], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 6 février 2025 ;

DIT que monsieur [P] [V] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [P] [V] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au 35 rue Louis Braille, Les jardins de la Maladière, logement 34, 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

AUTORISE la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10% due à compter du 6 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [P] [V] à payer à la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [P] [V] à payer à la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 1 471,36 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 avril 2025, échéance du mois de mars 2025incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [P] [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION