TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

BOURGOIN JALLIEU

N° RG 25/00107 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLOT

Minute n°

Date : 18 Juillet 2025

— R E F E R E – JCP

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU statuant en référé a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par Maître Séverine GONTHIER, avocat au barreau de GRENOBLE

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

d’autre part,

rendu l’ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 1er Juillet 2025 devant Madame CHARRE, Présidente assistée de Madame GALLIFET, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le

CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2023, M. [K] [M] et Mme [J] [M] ont consenti un bail d’habitation à M. [Z] [O] et Mme [N] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (38).

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer l’arriéré locatif visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 26 février 2025.

Par assignation du 23 avril 2025, M. et Mme [M] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [O] et obtenir leur condamnation au principal au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les conditions légales, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Un rapport de carence a été transmis avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 1er juillet 2025, les époux [M] comparant par leur conseil ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative.

Bien que régulièrement assignés les époux [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. et Mme [M] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 février 2025.

Or, l’arriéré locatif n’a pas été réglé par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. et Mme [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025 les locataires restaient devoir la somme de 7.310,43 euros, soustraction faite du coût du commandement de payer qui relève des dépens.

M. et Mme [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à une somme identique au montant du loyer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, , et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. et Mme [O], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à indemniser les bailleurs de leurs frais irrépétibles à hauteur de 300 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le contrat conclu le 10 octobre 2023 entre M. [K] [M] et Mme [J] [M], d’une part, M. [Z] [O] et Mme [N] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (38), est résilié depuis le 8 avril 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement aux locataires non comparants, sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [Z] [O] et Mme [N] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (38), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [Z] [O] et Mme [N] [O] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès 25 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [Z] [O] et Mme [N] [O] solidairement à payer à M. [K] [M] et Mme [J] [M] unis d’intérêt la somme de 7.310,43 à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS M. [Z] [O] et Mme [N] [O] solidairement à payer à M. [K] [M] et Mme [J] [M] unis d’intérêt la somme de 300 euros en application des dispositions de de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [Z] [O] et Mme [N] [O] solidairement aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 février 2025 et celui de l’assignation du 23 avril 2025.

Ainsi rendu le dix huit juillet deux mil vingt cinq, par Nous, Claudine CHARRE, Présidente du Tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, assistée de Maryline GALLIFET, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION