TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00536 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DHSA

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e FREIRE-MARQUES

Copies aux parties délivrées le :

+ 2 CCC au service expertises

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [M] [S]

née le 25 Novembre 1992 à PONTOISE (95)

128 route de Serverin

38390 PORCIEU AMBLAGNIEU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C380532023001235 du 13/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU)

représentée par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Y]

38 ancienne route nationale 7

69570 DARDILLY

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail prenant effet le 1er décembre 2020, consenti par monsieur [G] [Y], madame [M] [S] et monsieur [U] [W] ont pris en location un logement situé 128 route du Serverin 38390 Porcieu-Amblagnieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 625,00 €.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 26 avril 2024, madame [M] [S] a assigné monsieur [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de procéder à une expertise pour déterminer l’origine et la nature des désordres affectant le logement.

Aux termes de ses dernières conclusions, madame [M] [S] demande au tribunal de :

• juger recevables et bien fondées ses demandes ;

avant de dire droit sur les travaux à réaliser,

• par application de l’article 145 du code de procédure civile, il est demandé au tribunal de désigner tel Expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— de se rendre sur les lieux et de décrire les désordres dont est affectée le tènement immobilier situé 128 route de Serverin, Lieudit Marieu, 38390 Porcieu-Amblagnieu,

— de déterminer les origines et les causes de ces désordres et dire à qui ils sont imputables et dire si ceux-ci préexistaient à la prise à bail des lieux,

— de déterminer la performance énergétique du logement et son classement DPE ainsi que sa consommation en Kwh d’énergie finale par m2 de surface,

— d’indiquer et dévaluer les travaux nécessaires à la réfection et à la remise en état des lieux ou installations,

— fournir tous les éléments techniques ou de fait permettant d’apprécier l’existence et le montant des préjudices subis par la requérante, ainsi que les éventuelles moins-values par rapport au montant du loyer fixé pour la location dudit tènement immobilier et la surconsommation énergétique,

— en cas de péril reconnu par l’expert ou d’urgence, autoriser le requérant à faire exécuter les travaux préconisés par ce dernier à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra,

— de faire le compte entre les parties ;

• juger que madame [M] [S], bénéficiaire de l’Aide juridictionnelle totale suivant décision du 23 novembre 2023 sera dispensée des frais de consignation ;

dans l’attente des opérations d’expertises,

• surseoir à statuer sur les demandes présentées au fond concernant la réalisation des travaux ;

en tout état de cause et sans attendre ;

• condamner monsieur [G] [Y] à communiquer les quittances de loyer pour les années 2023 et 2024 au regard de la situation réelle de madame [M] [S] telle que rappelée dans le tableau ci-avant et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• condamner monsieur [G] [Y] à lui remettre les quittances de loyer pour la période d’octobre 2022 à décembre 2022 ainsi que de septembre à décembre 2024 puis de janvier et février 2025 et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• ordonner la suspension du paiement du loyer par madame [M] [S] à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation effective par monsieur [G] [Y] de tous les travaux de remise aux normes de décence du logement tels qu’ils seront définis par l’expert désigné par le tribunal de céans :

• condamner monsieur [G] [Y] à lui payer la somme de 19833,24 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, (correspondant à 49 mois x 404,76 €), somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

• condamner monsieur [G] [Y] à lui payer la somme de 4 000 € de dommages et intérêts au titre de la surconsommation énergétique ;

• condamner monsieur [G] [Y] à lui payer la somme de 1 562,95 € au titre des avances de frais qu’elle a dû faire ;

• condamner monsieur [G] [Y] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de dommages et intérêt pour le préjudice moral subi ;

• juger que le montant de l’arriéré de loyer dû par madame [M] [S] à monsieur [G] [Y] s’élève à la somme de 3 699,65 € ;

• ordonner la compensation entre ledit arriéré de loyer et les indemnités dues par monsieur [G] [Y] à madame [M] [S] à hauteur de la somme totale de 27 996,19 € ;

• débouter monsieur [G] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

• condamner monsieur [G] [Y] à payer à Maître Adélaïde FREIRE MARQUES, Avocat, la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 outre les entiers dépens de l’instance lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

En réponse, monsieur [G] [Y] demande au tribunal de :

• juger irrecevables et infondées les demandes formulés par madame [M] [S] à son encontre et demande au tribunal de la débouter de l’ensemble de ses demandes et condamnations ;

• condamner madame [M] [S] à lui verser la somme de 7 059,79 € au titre des loyers et charges impayés ;

• condamner madame [M] [S] à prendre financièrement à sa charge au motif de non-respect des obligations d’entretien du logement à la somme de 3 949,19 € ;

• condamner madame [M] [S] à lui verser la somme de 2 000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de madame [M] [S], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [G] [Y] qui a comparu en personne a notamment indiqué s’en rapporter à ses conclusions, et a déclaré ne pas être opposé à la demande d’expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les quittances et reçus de paiement partiel

Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Il est constant que les avis d’échéance qu’un bailleur adresse au locataire n’étant pas délivrés sous l’intitulé de quittances et ne portant pas le détail des sommes acquittées, ces documents ne satisfont pas aux exigences de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi alors qu’il appartient au bailleur de porter sur la quittance la date et le montant du paiement de la CAF et celui du locataire, les justificatifs délivrés par monsieur [G] [Y] ne reprennent pas cette distinction.

Par conséquent, monsieur [G] [Y] sera enjoint à transmettre à madame [M] [S], quittance ou reçu pour la période d’octobre 2022 à février 2025, sous astreinte de 30 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement.

Sur la demande d’expertise

L’article 10 du code de procédure civile dispose que « le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles. »

Conformément aux articles 143 et 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées d’office et en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 232 du même code précise que le juge peut commettre toute personne de son choix, pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

Conformément aux articles 256 et suivants, lorsqu’une question purement technique ne requiert pas d’investigations complexes, le juge peut à tout moment y compris au cours du délibéré, charger la personne qu’il commet de lui fournir une simple consultation. À la suite de l’exécution de la mesure, le juge ordonne la réouverture des débats si l’une des parties le demande ou s’il l’estime nécessaire.

En l’espèce, l’existence d’un litige contractuel est établie par les pièces produites par les parties, et le défendeur ne s’oppose pas à une expertise qui permettra de déterminer si les désordres affectant le logement sont la conséquence de manquements contractuels et d’établir la responsabilité ou la mise hors de cause des parties.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise de madame [M] [S], laquelle, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle sera dispensée des frais de consignation.

Sur la consignation des loyers

L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de logement indécent, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de s travaux de remise en conformité.

Il n’y a lieu de faire droit à la suspension du loyer ou à sa réduction, dans l’attente des conclusions d’expertise, lesquelles auront notamment pour objet de déterminer le caractère indécent ou non du logement et des éventuels travaux de mise en conformité, seules conditions susceptibles d’emporter des conséquences sur le montant et le versement du loyer.

Les autres demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mixte, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

ENJOINT à monsieur [G] [Y] de transmettre les quittances ou reçu de paiement pour la période d’octobre 2022 à février 2025 sous astreinte de 30 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement ;

ORDONNE une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties et confiée à :

Monsieur [P] [I]

105 route des Giclas Panissage

38730 VAL DE VIRIEU

Port. : 06.31.34.92.14

Mèl : philippechalaye@orange.fr

expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Grenoble, avec mission de :

— se rendre sur place 128 route du Serverin 38390 PORCIEU-AMBLAGNIEU, les parties et leurs conseils dûment convoquées,

— entendre les parties en leurs observations et doléances et se faire remettre tout document utile à sa mission,

— dire si les désordres décrits dans l’assignation existent,

— décrire la nature, l’ampleur et l’ancienneté des désordres, vices cachés, défauts de conformité et/ou manquements aux règles de l’art et en rechercher les causes,

— dire notamment s’ils proviennent, d’un vice du matériau, d’une erreur ou d’une maladresse dans leur mise en œuvre, d’un défaut d’entretien ou de toute autre cause ;

— en préciser l’imputabilité technique et dire s’ils existaient et étaient décelables par un non professionnel au moment de la location,

— dire si ces désordres constituent des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs où l’un de ses éléments d’équipements, le rendant impropre à sa destination,

— indiquer les travaux propres à remédier aux désordres, en évaluer le coût à partir de propositions chiffrées et après avoir invité les parties si elles le souhaitent à présenter leurs propres devis dans un délai qu’il leur aura imparti,

— préciser la durée prévisible des travaux,

— déterminer la performance énergétique du logement et son classement DPE ainsi que sa consommation en Kwh d’énergie finale par m2 de surface,

— apporter tout élément technique et de fait permettant à la juridiction du fond éventuellement saisie d’apprécier les responsabilités et d’évaluer les préjudices,

— donner tous les éléments à la juridiction aux fins de déterminer les éventuelles responsabilités des parties quant à la survenance des désordres allégués,

— en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la partie demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estimera indispensables, sous la direction d’un maître d’œuvre choisi par elle, par des entreprises qualifiées de son choix ;

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DIT que madame [M] [S] sera dispensée de consignation, étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle ;

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

DIT que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai d’un mois pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DIT que l’expert commis, qui sera saisi par le greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement et déposer un rapport avant le 06 novembre 2025, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat chargé du suivi des opérations d’expertise sur demande de l’expert ;

RAPPELLE que conformémement à l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties en mentionnant cette remise sur l’original ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal pour contrôler les opérations d’expertise et faire rapport en cas de difficultés ;

RENVOIE les parties à l’audience de plaidoirie du :

MARDI 06 JANVIER 2026 à 9 H 00 EN SALLE N°1

DIT que la présente décision vaut convocation des parties ;

DIT n’y avoir lieu à réduction ou suspension des loyers pendant les opérations d’expertise ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RÉSERVE les dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION