TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

N° Minute : 26/

N° RG 24/00851 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DISU

Plaidoirie le 17 Mars 2026

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [S] [C]

née le 08 Décembre 1981 à TOULOUSE (31000)

16 rue des Caillères

38590 BREZINS

Monsieur [B] [Z]

né le 14 Mai 1980 à VILLENEUVE ST GEORGES (94190)

16 rue des Caillères

38590 BREZINS

tous deux représentés par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

S.C.I. 2 AD

150 ZA LE VERCORS

38140 LA MURETTE

représentée par la SCP DUNNER – CARRET – DUCHATEL – ESCALLIER, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par SELARL LEXWAY AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 19 décembre 2019, consenti par la S.C.I. 2AD, Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] ont pris en location un logement situé 160 C Route de Lyon 38114 APPRIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 659,00 €.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à 659,00 € correspondant à un mois de loyer.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 20 décembre 2019.

Le 25 novembre 2021, lors de l’état des lieux de sortie, le décompte retenu dans le dépôt de garantie par la S.C.I. 2 AD fait apparaître une retenue de 152,10 € et 165,24 € pour des réparations locatives.

Sur la somme totale d’un montant de 659,00 € au titre du dépôt de garantie, 341,66 € ont été restitués aux locataires.

Les locataires contestent ces retenues sur le dépôt de garantie et sollicitent le remboursement de la somme de 152,10 € et 165,24 € outre les 10 % de pénalité de retard depuis novembre 2021.

Le 19 juillet 2024, une tentative de conciliation a finalement donné lieu à un constat de carence.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] ont assigné la S.C.I. 2 AD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Juger la SCI 2 AD responsable de retenues abusives et infondées sur le dépôt de garantie ;Condamner la SCI 2 AD à verser à Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] la somme de 152,10 €, correspondant au solde du dépôt de garantie pour les causes sus énoncer ;Condamner la S.C.I. 2 AD à verser à Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] la somme de 2 108,80 € au titre des pénalités de retard, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir et jusqu’à payement effectif du solde du dépôt de garantie ;Condamner la S.C.I. 2 AD à verser la somme de 1 673,84 € à Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] pour le préjudice lié au trouble de jouissance de la pièce mansardée inutilisable pendant 14 mois ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner La S.C.I. 2 AD à verser la somme de 2 000 € au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions, la S.C.I. 2 AD demandent au tribunal de Bourgoin-Jallieu de :

Sur la demande en indemnisation du trouble de jouissance :

A titre principal,

Déclarer la demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance formée par Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] irrecevable comme prescrite ;

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] de leur demande infondée en indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

Sur la demande en restitution du solde du dépôt de garantie à hauteur de 152,10 € et en condamnation à des pénalités de retard :

Débouter Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] de leur demande infondée en restitution du solde du dépôt de garantie à hauteur de 152,10 € et partant de leur demande en condamnation à des pénalités de retard pour restitution tardive du solde du dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] de l’intégralité de leurs demandes ;Condamner in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] à payer à la S.C.I. 2 AD la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] demandent au tribunal de Bourgoin-Jallieu de :

Juger que la demande de condamnation sous astreinte formulée par la SCI 2AD à l’encontre de Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] pour la communication de leur adresse actuelle est devenue sans objet ;Juger que la demande formulée par Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] au titre de leur préjudice de jouissance est recevable car non prescrite ;Condamner la S.C.I. 2 AD à verser la somme de 1 673,84 € à Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] pour le préjudice lié au trouble de jouissance de la pièce mansardée inutilisable pendant 14 mois ;Juger la S.C.I. 2 AD responsable de retenues abusives et infondées sur le dépôt de garantie ;Condamner la S.C.I. 2 AD à verser à Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] la somme de 152,10 €, correspondant au solde du dépôt de garantie pour les causes sus énoncées ;Condamner la S.C.I. 2 AD à verser à Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] la somme de 2 767,80 € au titre des pénalités de retard, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir et jusqu’à payement effectif du solde du dépôt de garantie ;Constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, nonobstant opposition ou appel ;Débouter la S.C.I. 2 AD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner La S.C.I. 2 AD à verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2026, en présence de Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C], régulièrement représentés par leur conseil, lequel a maintenu ses demandes, et s’en est remis oralement à ses dernières conclusions, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] contestent les réparations locatives sollicitées par la S.C.I. 2 AD et sollicitent le remboursement du dépôt de garantie.

La S.C.I. 2 AD, qui a comparu régulièrement représentée par son conseil, s’en est remis oralement à ses dernières conclusions, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu régulièrement représenté par leur conseil.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur le délai de prescription

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

La prescription triennale (article 7 1 de la loi du 6 juillet 1989) commence à courir à l’expiration du délai légal de restitution du dépôt de garantie, soit un ou deux mois après la remise des clés (article 22).

En application de l’article 2238 du code civil, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la naissance d’un litige, les parties conviennent de recourir à une procédure de médiation ou de conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter de la première réunion de médiation ou de conciliation. Le texte précise également que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle l’une ou l’autre des parties, ou le médiateur ou conciliateur, déclare la procédure terminée.

En application de l’article 7 1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation se prescrivent par trois ans. S’agissant d’une demande de restitution du dépôt de garantie, le point de départ du délai de prescription est fixé à l’expiration du délai légal de restitution prévu à l’article 22 de la même loi, soit un ou deux mois après la remise des clés selon que l’état des lieux de sortie est conforme ou non à celui d’entrée.

En l’espèce, aucune réunion de conciliation ne s’est tenue entre le 20 décembre 2019 et l’assignation signifiée le 31 juillet 2024. Le délai de prescription n’a donc jamais été suspendu. La saisine de la commission départementale de conciliation de l’Isère, que les demandeurs affirment avoir effectuée en avril 2022, n’a pas davantage eu d’effet suspensif. Aucune disposition légale n’attribue un tel effet à la saisine, purement facultative, de cette commission.

Le Tribunal constate que l’action en indemnisation du trouble de jouissance, engagée le 31 juillet 2024, est prescrite. Il convient en conséquence de déclarer cette demande irrecevable.

L’irrecevabilité prononcée prive d’objet l’examen des moyens relatifs au bien fondé du trouble de jouissance. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En vertu de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. "

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé par les parties le 19 décembre 2019 que le dépôt de garantie était fixé à une somme de 659,00 €. Un état des lieux d’entrée a été dressé le 20 décembre 2019.

Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] ont quittés le logement le 30 septembre 2021 menant à la réalisation d’un état des lieux de sortie le même jour.

Pour justifier son refus de restituer le dépôt de garantie, la S.C.I. 2 AD soutient avoir constaté, lors de l’état des lieux de sortie, plusieurs dégradations imputables aux locataires. Selon elle, les réparations nécessaires pour remettre le logement en état auraient légitimé la retenue opérée sur le dépôt de garantie versé par ces derniers.

Pour déterminer s’il existe des dégradations locatives imputables à Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] les privant de la restitution intégrale de leur dépôt de garantie, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie réalisés sur un unique document et d’analyser les factures et/ou devis produit par le bailleur.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 20 octobre 2019 que le logement n’avait pas été remis en bon état, plusieurs désordres y étant déjà signalés, notamment une porte de salle de bain qui bloque et un WC fissuré.

Lors de l’état des lieux de sortie du 30 septembre 2021, il est constaté que la situation s’est dégradée : le WC, déjà mentionné comme fissuré à l’entrée, apparaît désormais cassé. D’autres désordres sont également relevés, parmi lesquels la persistance des fissures sur les WC et la dégradation de la porte de salle de bain. L’état des lieux mentionne en outre la réfection du mur de la cuisine côté droit, consécutive au dégât des eaux provenant des WC, travaux que l’agence NEXITY considérait devoir être pris en charge par l’assurance habitation des locataires.

Sont également notés : le remplacement d’un spot de cuisine, l’absence d’un mousseur de lavabo, une serrure de porte de salle de bain cassée, le rebouchage d’un trou sur cette porte, ainsi que le nettoyage de la VMC, du lavabo et de la paroi de douche.

Ces éléments permettent ainsi de distinguer les défauts préexistants à l’entrée dans les lieux de ceux qui résultent d’une dégradation ou d’une aggravation en cours de bail.

Il ressort des pièces du dossier que la S.C.I. 2 AD a procédé à une retenue sur le dépôt de garantie au titre de la réfection du mur de la cuisine, lequel avait été endommagé par un dégât des eaux provenant des WC. Une somme de 165,24 € a ainsi été déduite pour ces travaux. L’état des lieux d’entrée mentionne pourtant que le WC était fissuré. Par courrier du 12 février 2021, l’agence NEXITY a informé les locataires que la chasse d’eau et la cuve des toilettes présentaient une fissure, précisant que ce défaut avait entraîné une infiltration d’eau et provoqué un dégât des eaux sur un mur de la cuisine. L’agence indiquait alors aux locataires de déclarer le sinistre à leur assurance habitation, estimant que celle-ci devait prendre en charge la remise en peinture du mur endommagé.

Toutefois, par courrier du 29 décembre 2021, l’agence NEXITY, après réception du rapport d’expertise, a conclu que l’origine du dégât des eaux était antérieure à l’arrivée des locataires dans le logement et qu’il appartenait, en conséquence, au bailleur d’assurer tant la réparation de la cause du sinistre que celle des dommages consécutifs.

Or, les locataires avaient déclaré ce sinistre à leur assureur MRH BPCE, lequel a classé l’affaire sans suite après que l’expert mandaté a constaté que le dégât des eaux provenait d’une fissure dans la réserve des WC, fissure déjà présente lors de l’état des lieux d’entrée. La cause du sinistre étant donc antérieure à l’entrée dans les lieux, les réparations liées à un élément déjà fissuré ne peuvent en aucun cas être mises à la charge des locataires. L’assurance MMA du propriétaire faisait valoir quant à elle que la convention IRSI avait vocation à s’appliquer pour des dommages inférieurs à 1 600 €. La BPCE a indiqué que cette convention avait vocation à s’appliquer durant la période de location sans que la cause soit antérieure.

En outre, la convention IRSI n’a vocation à s’appliquer qu’aux sinistres survenus pendant la période d’occupation du logement assuré et dont l’origine se manifeste au cours de cette période. Elle organise l’indemnisation entre assureurs sans recherche de responsabilité, mais uniquement lorsque le dommage trouve sa cause dans un événement postérieur à la prise d’effet du contrat d’assurance du locataire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne un WC fissuré, ce qui établit l’existence d’un vice antérieur à l’arrivée des locataires. L’expert mandaté par l’assurance confirme que la rupture de l’équipement sanitaire résulte d’un défaut préexistant, imputable à la vétusté ou à un défaut d’entretien du bailleur. Dès lors, le sinistre trouve sa cause dans un élément antérieur à l’occupation, ce qui exclut l’application de la convention IRSI, laquelle ne peut régir ni l’indemnisation ni les recours pour des dommages dont l’origine est extérieure à son champ temporel. Il en résulte que l’assureur du locataire est fondé à refuser sa garantie, et que le bailleur demeure seul responsable des réparations rendues nécessaires par ce vice initial. Par conséquent, aucune retenue ne peut être opérée sur le dépôt de garantie du locataire au titre de ce sinistre, celui ci n’étant pas responsable d’un dommage dont la cause lui est étrangère et antérieure à son entrée dans les lieux.

En outre, la S.C.I. 2 AD a ultérieurement reconnu que ces réparations ne relevaient pas de la responsabilité des locataires et que la retenue opérée sur le dépôt de garantie était injustifiée. La somme a été restituée le 27 juillet 2022, soit environ dix mois après la retenue initiale.

Il ressort des pièces produites que les locataires avaient eux-mêmes tenté de limiter les effets de la fuite, comme en atteste la photographie versée aux débats.

La retenue opérée pendant cette période était donc dépourvue de fondement.

En second lieu, la S.C.I. 2 AD a procédé à une retenue de 152,10 € sur le dépôt de garantie, sur la base d’un devis d’entreprise portant sur plusieurs interventions : le remplacement d’un spot LED dans la cuisine, la pose d’un mousseur manquant sur le lavabo de la salle de bains, le changement de la serrure de la porte de la salle de bains dont le pêne était cassé, le rebouchage d’un trou sur cette même porte, ainsi que le nettoyage de la VMC de la cuisine, du lavabo, de la baignoire et de la paroi de douche en raison de la présence de calcaire.

Concernant la serrure et la porte de la salle de bain, l’état des lieux d’entrée mentionne que la poignée bouge, tandis que l’état des lieux de sortie indique que la porte ferme mal. Ces éléments démontrent que la porte présentait déjà un défaut de stabilité à l’entrée dans les lieux et n’était pas en bon état de réparation locative. Il est donc cohérent de considérer que, si la porte était fragilisée dès le départ, les dégradations constatées après deux ans résultent de son état initial défectueux et non d’un usage fautif des locataires.

S’agissant du détartrage de la vasque, de la douche et de la paroi l’état des robinetteries à l’entrée dans le logement était déjà signalé comme étant dégradé, oxydé et entartré, avec des fuites d’eau notables et ce, pour toutes les pièces humides comme la cuisine, la salle de bains et les WC.

Toutefois, il ressort des débats que Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] admettent et reconnaissent avoir oublié de remettre une LED volontairement retirer suite au clignotement de cette dernière. D’une part, cet enlèvement sans autorisation et information au préalable peut constituer une faute. D’autre part, Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] reconnaissent avoir accidentellement heurté la porte de la salle de bain ce qui a causé un trou constable à l’état des lieux de sortie. Ils ont également omis le nettoyage des VMC.

La facture produite par la S.C.I. 2 AD regroupe plusieurs interventions, dont certaines ne peuvent être mises à la charge des locataires, notamment la pose d’un mousseur de lavabo et le remplacement de la serrure de la salle de bains. La main d’œuvre facturée, d’un montant total de 105 €, couvre l’ensemble de ces prestations. Dès lors que seules deux interventions (rebouchage d’un trou et remplacement d’un spot lumineux) sont imputables aux locataires, il convient de retenir une répartition proportionnelle de la main d’œuvre, soit 52,50 €. Les fournitures correspondantes, facturées 14,90 € et 12,20 €, sont justifiées. Il y a lieu de fixer à 79,60 € le montant total restant à la charge des locataires. En outre, la preuve du nettoyage des VMC n’est pas rapportée. Il conviendra de l’écarter.

Dans ces conditions, Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 72,50 €, correspondant au solde du dépôt de garantie restant dû après déduction du montant de 79,60 € au titre des réparations locatives sur la somme initiale de 152,10 €.

À cette somme doit s’ajouter les pénalités de retard prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, soit une majoration de 10 % par mois appliquée sur le montant du dépôt de garantie non restitué. Ainsi, pour une période totale de 44 mois depuis le 27 juillet 2022 jusqu’au 27 avril 2026 inclus, la pénalité mensuelle de 7,25 € (10 % de 72,50 €) représente un montant cumulé de 319,00 €.

En conséquence, le montant total dû par la SCI 2 AD au titre de la non restitution du dépôt de garantie, incluant le solde du dépôt de garantie restant dû et les pénalités légales sur le solde du dépôt de garantie restant dû, s’élève à la somme de 391,50 € (72,50 + 319).

Sur les demandes accessoires

La SCI 2 AD, succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des entiers dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300,00 € sera allouée de ce chef à Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance formée par Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] irrecevable comme étant prescrite ;

DEBOUTE Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] de leur demande infondée en indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI 2 AD à verser à Madame [S] [C] et Monsieur [B] [Z] la somme de 391,50 € au titre du solde du dépôt de garantie restant dû et des pénalités de retard de 10% sur 72,50 € au 27 avril 2026 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [Z] et Madame [S] [C] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la SCI 2 AD de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI 2 AD du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI 2 AD aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION