RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00385 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2C4

NAC : 54Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS

M. [Z] [I] [O] [VV]

[Adresse 2]

[Localité 25]

Rep/assistant : M^e Julien K/BIDI, avocat au barreau de SAINT-[I]-DE-LA-REUNION

Mme [E] [CC] [FG]

[Adresse 2]

[Localité 25]

Rep/assistant : M^e Julien K/BIDI, avocat au barreau de SAINT-[I]-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

Société EDEN ROCK, immatriculée au RCS de Saint [I] sous le n°827 632 241

[Adresse 8]

[Localité 27]

Rep/assistant : M^e Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-[I]-DE-LA-REUNION

E.U.R.L. [IW] [R] COORDINATION, immatriculée au RCS de Saint [I] sous le n°823 112 198

[Adresse 22]

[Adresse 44]

[Localité 30]

Société CREDENDO-GUARANTEES & SPECIALITY RISKS, immatriculée au RCS de [Localité 38] sous le n°484 146 253 prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 15]

[Localité 23]

Rep/assistant : M^e Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. EDEN VIEW, identifié sous le n° SIREN 977 581 503 prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 9]

[Adresse 39]

[Localité 28]

S.A.S. SUNNY VIEW, identifié sous le n° SIREN 951 274 182 prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 6]

[Adresse 41] [Adresse 5] [Adresse 35]

[Localité 24]

PARTIES INTERVENANTES

M. [L] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 42]

[Localité 32]

Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [AL] [C] époux [L]

[Adresse 4]

[Adresse 43] [Adresse 17]

[Localité 32]

Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [U], [N] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 40]

[Localité 26]

Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [S] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 40]

[Localité 26]

Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. HOLDIMM1, immatriculée au RCS de ST DENIS sous le n° 877 572 222

[Adresse 16]

[Adresse 34]

[Localité 31]

Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [T], [K], [A], [I] [CX]

[Adresse 19]

[Adresse 45]

[Localité 25]

Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [B] [M] [HH] [TU]

[Adresse 19]

[Adresse 45]

[Localité 25]

Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [YZ] [W]

[Adresse 14]

[Adresse 33]

[Localité 29]

Rep/assistant : Maître Jean-francis CHEUNG AH SEUNG de la SELARL VJL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [G] [J][XW]

[Adresse 7]

[Localité 25]

Rep/assistant : Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [P] [X]

[Adresse 7]

[Localité 25]

Rep/assistant : Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 03 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 15 Mai 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à M^e K/BIDI, M^e ADOLPHE, M^e LIONNET, M^e HOARAU, M^e CHEUNG AH SEUNG et M^e SEVIN délivrée le :

Copie certifiée conforme à la société Verspieren Technique et Prévention délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte authentique du 5 mai 2022, Monsieur [Z] [VV] et Madame [E] [FG] ont acquis, dans le cadre d’une vente à l’état futur d’achèvement, une parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 12], située [Adresse 18], à [Localité 37], sur laquelle doit être édifiée une maison à usage d’habitation outre la propriété indivise des voies, accès et espaces communs. La SCCV Eden Rock, partie cédante, s’était alors notamment engagée à l’achèvement administratif du chantier au plus tard le 21 décembre 2022 et à la livraison des ouvrages au plus tard le 31 mai 2023.

Le chantier prenait du retard, malgré des relances de la part du conseil des requérants. Ils saisissaient un expert qui a pu constater, dans son rapport du 6 mars 2024, que le chantier n’était toujours pas livré. Il relevait en outre de nombreux désordres. La SCCV Eden Rock ne leur fournissait aucune explication.

Estimant la SCCV Eden Rock défaillante, Monsieur [VV] et Madame [FG] ont, par acte de commissaire de justice en date des 2 et 9 août 2024, fait assigner la société Eden Rock, l’entreprise [IW] [R] Coordination, la société Credendo Guarantees & Speciality Risks devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

— Juger recevable et bien fondée l’action intentée à l’encontre de la SCCV Eden Rock (en ses qualités de vendeur et spécialement de vendeur en l’état futur d’achèvement, de maître d’ouvrage et de constructeur non-réalisateur) de l’entreprise [IW] [R] Coordination (en sa qualité de maître d’œuvre chargé vraisemblablement de l’exécution du suivi du chantier) et de la société Credendo Guarantees & Speciality Risks (en sa qualité de garantie financière d’achèvement),

— Ordonner une expertise et commettre pour y procéder, tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de :

*se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

*se rendre sur les lieux,

*identifier les différents intervenants au chantier et fournir toute information nécessaire pour identifier les assurances de responsabilité,

*déterminer si le chantier est en retard et, dans l’affirmative, fournir toute information utile afin de permettre de déterminer les causes de ce retard et le préjudice subi,

*déterminer de manière motivée les non-façons, désordres, malfaçons et non-conformités dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences qui ont affecté et qui continuent à affecter l’ouvrage,

*préciser de façon motivée si les désordres compromettaient (ou compromettent) actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le (rendront) rendent impropres à sa destination,

*dans le cas où ces non-façons, désordres, malfaçons et non-conformités contractuelles constituaient (ou constitueraient) des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou fera ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert,

*dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent ou affecteront la solidité du bien ou son bon fonctionnement,

*déterminer les causes des non-façons, désordres, malfaçons et non-conformités (défaut de conception, défaut de direction ou de surveillance, défaut à l’exécution, non-respect des conditions d’utilisation ou d’entretien, cause extérieure, manquement aux règles de l’art, manquement aux normes des DTU et, en cas de causes multiples, évaluer la proportion relevant de chacune d’elles, en précisant dans l’ensemble des cas, les intervenants concernés,

*exposer les observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux et déterminer un calendrier d’exécution de chantier sur la base des travaux devant et restant à réaliser,

*vérifier si les travaux préconisés permettent une réparation pérenne de l’ouvrage,

*déterminer si la SCCV Eden Rock dispose des fonds nécessaires à l’achèvement des ouvrages à partir de tout document qui pourra lui être demandé,

*plus généralement, fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

*déterminer si l’ouvrage présente un caractère dangereux et, dans l’affirmative, déterminer les mesures urgentes garantissant la sécurité des personnes et des biens présents sur le site,

*dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

*faire toutes observations utiles au règlement du litige, notamment sur les responsabilités mobilisables,

*si possible tenter de concilier les parties,

*établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre,

*dans ce pré-rapport, indiquer les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et inviter les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

*fixer le délai dans lequel l’expert désigné devra déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires ;

— Fixer le montant de la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai imparti par l’ordonnance à intervenir,

— Réserver les dépens et les frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, les requérants ont sollicité en outre de voir :

— Juger que Monsieur [L] et Monsieur [C] devront consigner la moitié de cette consignation en présence d’une extension de la mission de l’expert,

— Condamner la SCCV Eden Rock à verser à Monsieur [VV] et Madame [FG] une somme provisionnelle de 20.811,27 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice,

— Débouter la SCCV Eden Rock et la société Credendo de toute autre prétention.

Ils estiment que l’expertise permettra d’établir que la SCCV Eden Rock n’a pas respecté le délai d’achèvement et de livraison, de démontrer si elle est en mesure de justifier d’une cause de suspension du délai d’exécution, de confirmer la présence de malfaçons et désordres. Ils ajoutent que cette expertise pourra confirmer si la SCCV Eden Rock dispose de fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Ils indiquent encore qu’ils sont devenus propriétaires de leurs ouvrages au fur et à mesure de l’avancement des travaux et sont donc pleinement recevables à agir à l’encontre de la SCCV Eden Rock. Celle-ci a commis des fautes en qualité de mandataire en refusant de mener les travaux dans les règles de l’art et de leur rendre compte en leur qualité de mandants. L’expertise amiable a démontré l’existence de désordres.

La société Credendo a sollicité la désignation d’un administrateur ad hoc, l’expertise permettra de constater l’existence des fautes de la SCCV pour leur permettre de se retourner contre elle.

Ils précisent encore que la désignation d’un mandataire ad hoc sollicitée par la société Credendo ne leur permettra pas d’être convoqués à la réception des travaux, une expertise judiciaire constitue le seul moyen de se préconstituer la preuve de faits indispensables à la démonstration des fautes commises par la SCCV Eden Rock. Ils estiment que la société Credendo devra reprendre les désordres déjà constatés et estiment qu’il existe une divergence avec cette dernière qui refuse le financement de ces reprises.

Enfin, la SCCV Eden Rock n’a pas respecté les délais de livraison, soit le 31 mai 2023, ils sont donc contraints de demeurer dans un logement loué et de régler le loyer mensuel de 1.095,33 €. Ils sollicitent le versement d’une provision de 20.811,27 € correspondant aux loyers des 7 mois en 2023 et des 12 mois en 2024.

Monsieur [Y] [L] et Monsieur [AL] [C], sont intervenus volontairement par conclusions du 17 septembre 2024. Puis, par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, ils précisent avoir acquis, par acte du 21 février 2021, une villa en l’état futur d’achèvement située [Adresse 21], la maison à usage d’habitation devant être achevée au plus tard le 31 août 2021 et livrée au plus tard le 31 décembre 2021, sauf cas de force majeure ou de suspension de délais de livraison. Plusieurs relances et mises en demeure étaient adressées à la SCCV Eden Rock, en vain. Devant le silence de cette dernière, Monsieur [L] et Monsieur [C] saisissaient le juge des référés aux fins de lui enjoindre de leur notifier la date d’achèvement des ouvrages et de livraison de l’ensemble immobilier. Ils recevaient le 17 février 2024, une facture de 70.000 € contractuellement prévue à l’état d’avancement « hors d’air » et un certificat d’avancement des travaux signé par Monsieur [R], maître d’œuvre d’exécution du chantier. Monsieur [L] et Monsieur [C] contestaient l’état d’avancement alors qu’ils avaient versé en septembre 2023 l’état d’avancement « hors d’eau ». Par courriel du 19 février 2024, la SCCV Eden Rock leur envoyait un planning duquel il résultait que la mise hors d’eau, déjà payée depuis septembre 2023, était programmée pour le 6 mars 2024.

Après plusieurs échanges avec la société Credendo, celle-ci les informait de ce qu’une mission d’audit était confiée à la société Verspieren Technique et Prévention à laquelle la SCCV Eden Rock était mise en demeure de fournir la preuve de la disponibilité des fonds permettant d’achever les travaux. Après avoir sollicité une mesure d’expertise, Monsieur [L] et Monsieur [C] s’en rapportent sur cette demande, compte tenu de l’évolution du litige et notamment au regard de l’accord de la société Credendo de mettre en œuvre la garantie financière d’achèvement souscrite par la SCCV Eden Rock. Ils estiment que la priorité doit être donnée sur l’achèvement de l’ensemble immobilier. Ils précisent que les éventuels vices de construction et défauts de conformité pourront être évoqués au moment de la réception de l’ensemble immobilier s’ils n’ont pas été résolus par le maître de l’ouvrage ou toute personne qualifiée qui lui sera substituée à la demande du garant financier d’achèvement.

Par ailleurs, les concluants sollicitent l’octroi d’une provision en raison d’un retard important de livraison, le bien aurait dû être livré le 31 décembre 2021. Ce retard leur occasionne des préjudices, tant sur le plan financier que moral. La SCCV Eden Rock ne démontre pas qu’elle est en mesure de reprendre le chantier. L’inexécution de son obligation de livraison dans un délai déterminé ne souffre d’aucune contestation. Ils ont dû faire face à des dépenses en lien avec ce retard de livraison, comme le report du point de départ du remboursement du prêt immobilier, des frais de stockage du carrelage, de la cuisine. Ils s’acquittent d’intérêts intercalaires, ils ont dû stocker leurs meubles dans un garde-meubles. Le montant total du préjudice financier s’élèvent à ce jour à la somme de 18.798,23 €. Enfin, ils vivent chaque fin d’année dans l’incertitude de la pérennité du financement avec le risque que celui-ci soit réduit au montant déjà décaissé ce qui les obligerait à contracter un nouveau prêt pour financer le solde des travaux. Leur préjudice moral et d’anxiété est réel. Ils sollicitent de voir condamner la SCCV Eden Rock à leur verser la somme de 25.000 € à titre de provision.

Enfin, ils indiquent avoir le plus grand intérêt à la désignation d’un administrateur ad hoc pour la reprise du chantier et l’achèvement de l’ensemble immobilier, la carence de la SCCV Eden Rock constituant un trouble manifestement illicite que la désignation d’un professionnel se substituant au maître de l’ouvrage est de nature à faire cesser.

Ils sollicitent la condamnation de la société Eden Rock à leur verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, Monsieur [U] [F] et Madame [S] [D] sont intervenus volontairement. Ils précisent avoir acquis, par acte du 9 mai 2022, une villa en l’état futur d’achèvement située [Adresse 21], la maison à usage d’habitation devant être achevée au plus tard le 21 décembre 2022 et livrée au plus tard le 31 mai 2023, sauf cas de force majeure ou de suspension de délais de livraison. Ils s’associent à la demande de désignation de la société Verspieren Technique et Prévention (VTP) en qualité d’administrateur ad hoc formée par la compagnie Credendo Guarantees & Speciality Risks et de Monsieur [L] et de Monsieur [C]. Ils sollicitent la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, Monsieur [T] [CX] et Madame [B] [TU] sont intervenus volontairement. Ils précisent avoir acquis, par acte du 25 janvier 2023, une villa en l’état futur d’achèvement située [Adresse 21], la maison à usage d’habitation devant être achevée au plus tard le 31 décembre 2023 et livrée au plus tard le 1er mars 2024, sauf cas de force majeure ou de suspension de délais de livraison. Ils s’associent à la demande de désignation de la société Verspieren Technique et Prévention en qualité d’administrateur ad hoc formée par la compagnie Credendo Guarantees & Speciality Risks et de Monsieur [L] et de Monsieur [C]. Ils sollicitent la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la SCI Holdimm1 est intervenue volontairement. Elle précise avoir acquis, par acte du 28 juin 2021, une villa en l’état futur d’achèvement située [Adresse 21], la maison à usage d’habitation devant être achevée au plus tard le 31 août 2021 et livrée au plus tard le 31 décembre 2021, sauf cas de force majeure ou de suspension de délais de livraison. Elle s’associe à la demande de désignation de la société Verspieren Technique et Prévention en qualité d’administrateur ad hoc formée par la compagnie Credendo Guarantees & Speciality Risks et de Monsieur [L] et de Monsieur [C]. Ils sollicitent la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, Monsieur [G] [H] et Madame [P] [X] sont intervenus volontairement. Ils précisent avoir acquis, par acte du 30 décembre 2020, une villa en l’état futur d’achèvement située [Adresse 21], la maison à usage d’habitation devant être achevée au plus tard le 31 août 2021 et livrée au plus tard le 31 décembre 2021, sauf cas de force majeure ou de suspension de délais de livraison. Ils s’associent à la demande de désignation de la société Verspieren Technique et Prévention en qualité d’administrateur ad hoc formée par la compagnie Credendo Guarantees & Speciality.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, Madame [YZ] [W] est intervenue volontairement. Elle précise avoir acquis, par acte du 31 mars 2022, une villa en l’état futur d’achèvement située [Adresse 21], la maison à usage d’habitation devant être achevée au plus tard le 22 décembre 2022 et livrée au plus tard le 31 janvier 2023, sauf cas de force majeure ou de suspension de délais de livraison. Elle s’associe à la demande de désignation de la société Verspieren Technique et Prévention en qualité d’administrateur ad hoc formée par la compagnie Credendo Guarantees & Speciality Risks. Elle sollicite la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV Eden Rock, par conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, estime les demandes d’expertise irrecevables pour défaut de qualité à agir. Elle sollicite en outre de voir :

— Rejeter la demande de Monsieur [VV], Madame [FG], Monsieur [L] et Monsieur [C] tendant à obtenir une expertise judiciaire pour défaut d’intérêt légitime,

— Rejeter les demandes de Monsieur [VV], Madame [FG], Monsieur [L] et Monsieur [C] tendant à obtenir la condamnation provisionnelle de la SCCV Eden Rock puisque non fondées,

— Rejeter la demande de la société Credendo tendant à obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc,

— Rejeter toues les demandes plus amples et contraires,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur [VV], Madame [FG], Monsieur [L] et Monsieur [C] à payer à la SCCV Eden Rock la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Eden Rock indique que le chantier est toujours en cours. Elle rappelle les stipulations contractuelles qui prévoit que le vendeur conserve, malgré la vente, la qualité de maître de l’ouvrage vis-à-vis des architectes et autres techniciens et de tous les tiers jusqu’à la réception des travaux. Elle conserve la maîtrise du chantier jusqu’à la réception des travaux et exerce corrélativement les pouvoirs du maître de l’ouvrage. Monsieur [VV], Madame [FG], Monsieur [L] et Monsieur [C] ne disposent pas des prérogatives du maître de l’ouvrage et n’ont pas reçu les garanties accessoires au bien transmis avec la propriété de l’immeuble ni des recours attachés à leur qualité d’acquéreur en l’état futur d’achèvement en l’absence de prise de possession et de réception de l’ouvrage. Ils n’ont ni la qualité, ni l’intérêt à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de faire constater des éventuels désordres sur des villas non achevées et non livrées. La demande d’expertise est donc irrecevable.

La SCCV Eden Rock précise encore que les demandeurs à l’expertise n’ont aucun intérêt légitime, l’action au fond étant manifestement irrecevable pour défaut de qualité à agir. La demande d’expertise judiciaire reflète la volonté des acquéreurs de s’immiscer dans les opérations de construction. Elle ajoute que le chantier est interdit au public et les expertises amiables réalisées n’ont pas été autorisées par le promoteur, maître d’ouvrage. Par ailleurs, les travaux sont toujours en cours et n’ont fait l’objet d’aucune réception ni livraison. Les missions dévolues à l’expert sont soit sans portée au regard d’un futur litige, soit prématurées dès lors que les malfaçons seront éventuellement à dénoncer par les acquéreurs lors de la réception de l’ouvrage. Par ailleurs, la SCCV Eden Rock est habilitée à émettre des réserves lors de la réception des travaux et les acquéreurs leurs propres réserves à la livraison.

Sur les demandes de provision, la SCCV Eden Rock indique que le contrat a prévu une clause de causes légitimes de suspension du délai de livraison. Elle fait état de nombreuses difficultés affectant l’avancement du chantier, notamment de la défaillance du maître d’œuvre, de différentes entreprises (liquidation judiciaire), de la crise sanitaire, de défaut de paiement d’un acquéreur. Cette suspension du délai de livraison relève de la compétence du juge du fond. De même, l’appréciation des responsabilités encourues relève du juge du fond. Les demandes de provision se heurtent à des contestations sérieuses, tant dans leur principe que dans leur quantum.

Concernant la garantie financière, la SCCV Eden Rock estime la désignation d’un administrateur ad hoc prématurée. Pour elle, il n’est nullement établi qu’elle serait en situation de défaillance financière rendant nécessaire sa substitution. Les retards s’expliquent par des difficultés visées dans les contrats de vente à la clause relative à la suspension des délais de livraison. Elle ajoute qu’il reste à encaisser la somme de 1.130.000 € et fait état d’un défaut de paiement concernant la villa n°4 de 275.000 € depuis août 2024. Elle estime que sa défaillance financière n’est pas démontrée. Elle précise collaborer pleinement à l’audit de la société Verspieren mandatée par la société Credendo. Aucun rapport de l’audit n’a été versé. La désignation d’un mandataire est ainsi prématurée et se heurte à une contestation sérieuse.

La SCCV Eden Rock relève que les consorts [TU]/[CX] ont refusé de régler un appel de fond exigible à hauteur de 75.000 €. Elle sollicite leur condamnation à lui verser cette somme à titre de provision. De même, Madame [W] a refusé le paiement de l’appel de fonds d’un montant de 37.500 €, elle en réclame le paiement à titre de provision.

Enfin, elle sollicite la condamnation de Monsieur [VV], Madame [FG], Monsieur [L], Monsieur [C] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Elle estime qu’elle ne saurait être condamnée à payer une quelconque somme à la société Credendo au titre de l’article 700 du code de procédure civile, n’ayant pas été à l’origine de l’assignation de cette dernière.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la société Credendo sollicite de voir :

Donner acte à Credendo – Guarantees & Speciality Risks de ce qu’elle financera les travaux dus, conformément au permis de construire y afférent, en exécution de la garantie extrinsèque d’achèvement des lots vendus par la SCCV Eden Rock, au titre du programme de construction neuve de 9 logements d’habitation, dénommé Résidence [36], situé [Adresse 20] à [Localité 37] sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 10] à [Cadastre 11] et [Cadastre 13],

Donner acte à Credendo – Guarantees & Speciality Risks que le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement, conformément aux permis de construire des lots vendus et des parties communes y afférentes, sera effectué par la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks aux différents intervenants à l’acte de construire sur présentation par l’administrateur ci-après désigné de situations de travaux dont le paiement sera certifié par le maître d’œuvre et ce, dans la limite de la garantie extrinsèque d’achèvement émise par le garant,

Déclarer et juger que la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks pourra appeler directement auprès des acquéreurs les appels de fonds restant dus à la SCCV Eden Rock au titre de l’avancement du chantier,

Désigner la société Verspieren Technique et Prévention en qualité d’administrateur ad hoc avec pour mission de :

*exercer jusqu’à la livraison des lots achevés conformément aux dispositions de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, et de la déclaration d’achèvement des travaux conformes aux dispositions de l’article R261-24 du code de la construction et de l’habitation, les pouvoirs du maître de l’ouvrage appartenant au constructeur vendeur défaillant, la SCCV Eden Rock, au titre du programme de construction neuve de 9 logements d’habitation, dénommé Résidence [36], situé [Adresse 20] à [Localité 37], sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 10] à [Cadastre 11] et [Cadastre 13],

Et notamment,

*solliciter si besoin est de la SCCV Eden Rock, la communication des pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

*lister les appels de fonds payés à la SCCV Eden Rock par les acquéreurs à la date de l’ordonnance à intervenir,

*informer l’établissement bancaire de la SCCV Eden Rock, l’assureur dommages-ouvrages et les assureurs des locateurs d’ouvrage, le maître d’œuvre, et les locateurs d’ouvrage ainsi que les contrôleurs techniques et le coordonnateur SPS de la mission confiée par la présente ordonnance,

*dresser l’état d’avancement des chantiers et le communiquer aux personnes listées ci-avant,

*rechercher si les ouvrages présentent des non conformités, désordres ou des malfaçons susceptibles d’en compromettre la solidité ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination,

*dans l’affirmative, en établir la liste et déterminer l’origine et les causes de ces non conformités, désordres ou malfaçons, et dire les travaux nécessaires pour y remédier ; en informer les acquéreurs ainsi que des difficultés éventuelles consécutives à ces non conformités et malfaçons dans le dessein de favoriser la discussion avec lesdits acquéreurs et de déterminer les solutions les plus appropriées en termes de coûts et de délais d’achèvement des travaux,

*dans le cas où des désordres ou des malfaçons seraient susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination, adresser toute déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage conformément à l’article L242-1 du code des assurances,

*mettre en demeure les locateurs d’ouvrage de reprendre les non conformités et désordres conformément aux stipulations contractuelles et à défaut, résilier les marchés de travaux conformément aux stipulations contractuelles les liant à la SCCV Eden Rock,

*mettre en demeure le maître d’œuvre de respecter ses obligations contractuelles et à défaut, résilier son contrat conformément aux stipulations contractuelles le liant à la SCCV Eden Rock,

*prendre toute disposition, signer tout acte/contrat/ordre de service et donner tout ordre pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu’à l’achèvement des lots vendus et des parties communes y afférentes conformément au permis de construire,

*chiffrer contradictoirement les travaux d’achèvement qui seront pris en charge par le garant,

*obtenir du maître d’œuvre les attestations d’avancement de travaux et les communiquer à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks afin de lui permettre de procéder aux appels de fonds correspondants auprès des acquéreurs,

*recevoir les certificats de paiement du maître d’œuvre des situations de travaux de tous les intervenants à l’acte de construire, les remettre à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks pour paiement direct auxdits intervenants des sommes nécessaires à l’achèvement des lots vendus et des parties communes, dans les limites de sa garantie,

*notifier les décomptes définitifs après vérification par le maître d’œuvre des mémoires des intervenants à la construction et les transmettre pour paiement direct desdits intervenants à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks,

*faire procéder aux opérations préalables à la réception des immeubles avec les locateurs d’ouvrage et à la constatation de leur achèvement conformément aux dispositions des articles R261-1 du code de la construction et de l’habitation,

*procéder à la livraison des lots vendus aux acquéreurs, en rappelant que sont exclus de la garantie extrinsèque d’achèvement consentie par la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks : les non conformités non substantielles n’empêchant pas l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination, les malfaçons qui ne rendent pas impropres à leur utilisation, l’ouvrage ou les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’ouvrage conformément à sa destination,

Donner acte à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks de ce qu’elle accepte de prendre en charge le coût d’intervention de cette société dans le cadre de sa garantie financière d’achèvement,

Déclarer et juger que ledit administrateur ad hoc sera nommé pour la durée des travaux et ce jusqu’à la livraison des ouvrages aux acquéreurs,

Déclarer et juger qu’en cas d’empêchement, il sera pourvu au remplacement du mandataire par ordonnance rendue sur simple requête,

Débouter Monsieur [VV] et Madame [FG] ainsi que Monsieur [L] et Monsieur [C] de leur demande d’expertise judiciaire,

Condamner la SCCV Eden Rock à payer à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCCV Eden Rock aux dépens.

Elle indique que, par ordonnance du juge de l’exécution du 29 août 2024, Monsieur [L] et Monsieur [C] ont obtenu la condamnation de la SCCV Eden Rock notamment à leur verser la somme de 6.000 € au titre de la liquidation de l’astreinte et la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le commissaire de justice a tenté de saisir le compte de la société Eden Rock. Cette saisie s’est avérée impossible, le solde bancaire étant nul. De même, la société VTP a été informée du refus du bureau de contrôle, la société Dekra, de lui communiquer ses rapports en raison d’un impayé de 9.000 €. La SCCV Eden Rock n’a toujours pas communiqué les pièces techniques à l’auditeur, permettant de vérifier le respect des règles de l’art, ni les pièces financières justifiant de la disposition des fonds permettant d’achever les travaux. Elle n’a plus de bureau de contrôle, les acquéreurs dénoncent un chantier déserté par les entreprises faute de paiement de leurs situation de travaux. La société VTP, spécialisée dans la réalisation de missions de maîtrise d’ouvrage de chantiers abandonnés par des vendeurs en l’état futur d’achèvement défaillants, a accepté d’être désignée au titre d’une mission d’administrateur ad hoc. Cette désignation ayant été refusée par ordonnance du 2 décembre 2024, la société Credendo sollicite cette désignation contradictoirement dans le cadre de cette procédure. La société VTP investie des pouvoirs du maître de l’ouvrage aura pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de la résidence Eden View.

La société Credendo s’oppose en revanche à la désignation d’un expert judiciaire notamment en raison de la désignation d’un administrateur ad hoc dont la mission sera l’achèvement des travaux. Il ne lui appartient pas de procéder à la reprise des désordres et des malfaçons affectant l’ouvrage. La société Eden Rock, toujours in bonis, ne peut être dépossédée de son programme immobilier par son garant sans décision judiciaire. La société Credendo estime rapporter la preuve de l’absence de paiement par la SCCV Eden Rock de ses dettes et sollicite la désignation d’un administrateur ad hoc, décision qui appartient au seul juge judiciaire. La mission de l’administrateur ad hoc, constructeur non réalisateur, est de mettre en exergue les désordres affectant les ouvrages à faire achever. L’administrateur ad hoc, comme les locateurs d’ouvrage appelés à réaliser les travaux, n’interviendront pas sans émettre de réserves pour dénoncer les désordres. Les entreprises responsables de ces désordres, seront alors mises en demeure d’avoir à reprendre leurs désordres, à défaut, les marchés de travaux seront résiliés par l’administrateur ad hoc et l’assureur dommages-ouvrage sera saisi en cas d’impropriété à destination et/ou d’atteinte à la solidité de l’ouvrage. L’expertise judiciaire n’est fondée sur aucun motif légitime.

Par acte de commissaire de justice en date des 8 et 14 mars 2025, la société Credendo a fait assigner la SAS Eden View et la SAS Sunny View. Bien que régulièrement assignées à personne morale, elles n’ont pas constitué avocat malgré un temps suffisant pour préparer leur défense. De même, l’entreprise [IW] [R] Coordination n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les interventions volontaires :

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention volontaire n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’ensemble des interventions volontaires émane des acquéreurs de villas en état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier dénommé Eden View, le vendeur étant la SCCV Eden Rock. Ils justifient en conséquence d’un lien suffisant avec les prétentions des demandeurs. Il convient de déclarer recevable leur intervention volontaire.

Sur la désignation d’un administrateur ad hoc :

L’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.»

Selon l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La SCCV Eden Rock soutient n’avoir qu’un retard dans la livraison, retard justifié selon elle par plusieurs difficultés comme la carence de certaines entreprises intervenantes et difficultés d’approvisionnement en matériaux, la crise sanitaire, des retards dans les délais de fret, l’abandon de l’entreprise TDE (gros œuvre), la défaillance du maître d’œuvre BET Dijoux, des liquidations judiciaires de sociétés, le défaut de paiement d’un acquéreur. Elle ajoute vouloir collaborer avec la société VTP dans le cadre de l’audit technique et estime ne pas être en défaillance financière.

Pourtant, il est établi que le chantier est à l’arrêt depuis plusieurs mois alors que certaines villas devaient être livrées fin 2021, ou, pour d’autres, courant 2022 ou 2023. Aucune reprise du chantier ne semble être d’actualité. De plus, la SCCV Eden Rock connaît indéniablement des difficultés financières. Ainsi, au 26 septembre 2024, le commissaire de justice a tenté de saisir le compte de la société Eden Rock sur lequel l’un des acquéreurs a effectué les versements contractuels. La saisie attribution s’est avérée impossible, le compte présentant un solde nul. De même, la société Dekra, par courriel du 21 octobre 2024, indique à la société VTP être en litige avec la SCCV Eden Rock en raison d’un impayé de 9.000 €. Enfin, la société Credendo indique que, dans le cadre de l’audit assuré par la société VTP, celle-ci n’a pu obtenir aucune des pièces sollicitées malgré plusieurs relances. Les pièces versées par la SCCV Eden Rock restent peu lisibles et peu claires sur la réalité de ses capacités financières, un tableur excel ne permettant pas d’apporter la preuve de la capacité financière de la société. Au surplus, il convient de souligner que la SCCV Eden Rock a pu émettre des factures en raison de certificats d’avancement de travaux hors d’air à la date du 26 janvier 2024 et hors d’eau à la date du 8 septembre 2023 alors que le planning prévoit une mise hors d’air au 27 février 2024, et une mise hors d’eau au 6 mars 2024, soit notamment pour la mise hors d’eau à une date très largement postérieure au planning. Pourtant, la SCCV Eden Rock a pu percevoir la tranche liée à la mise hors d’eau. Cette situation démontre au minimum un amateurisme certain de la SCCV Eden Rock dans ses capacités de mener à bien cette promotion immobilière.

Devant les défaillances importantes de la SCCV Eden Rock tant au regard de la reprise du chantier accusant un retard de plusieurs années qu’au regard de la réalité de ses capacités financières qui apparaissent plus que délicates, la société Credendo sollicite que la société VTP, spécialiste dans la maîtrise d’ouvrage de chantiers abandonnés par des vendeurs en l’état futur d’achèvement défaillants, soit désignée au titre de cette mission.

Contre toute attente, la SCCV Eden Rock, incapable de reprendre un chantier qu’elle a abandonné depuis plusieurs années et dont les capacités financières sont plus que précaires, s’oppose à cette désignation. Or, le garant financier peut faire désigner un administrateur ad hoc. Conformément à l’article 261-10-1 alinéa 3, celui-ci dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage et a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Au vu de ces éléments, la société Credendo a accepté de mettre en œuvre sa garantie. Il est essentiel qu’un administrateur ad hoc soit désigné conformément à la demande de la société Credendo pour l’achèvement des travaux. En conséquence, il sera fait droit à cette demande. La société VTP sera désignée en qualité d’administrateur ad hoc et investi des pouvoirs du maître de l’ouvrage avec pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de la résidence Eden View.

Sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

Le demandeur à la mesure n’est pas tenu de démontrer l’existence de faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir. Il doit simplement justifier d’éléments rendant crédibles ses allégations.

En l’espèce, un administrateur ad hoc a été désigné. Sa mission est d’achever les travaux et dans ce cadre, il lui appartiendra d’exercer la mission du maître de l’ouvrage. A cet égard, il convient de souligner que la mission telle que sollicitée par la société Credendo recoupe la mission d’un expert notamment sur les non conformités, désordres et autres malfaçons susceptibles d’en compromettre la solidité ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Il est encore prévu dans la mission de l’administrateur ad hoc de mettre en demeure les locateurs d’ouvrage de reprendre les non conformités et désordres. Enfin, il est précisé dans la mission de l’administrateur ad hoc qu’il lui appartiendra d’informer les acquéreurs des désordres et non conformités ainsi que des difficultés consécutives à ces non conformités et malfaçons permettant ainsi de favoriser la discussion entre l’administrateur ad hoc et les acquéreurs.

Par ailleurs, la mission telle que définie par Monsieur [VV] et Madame [FG] ne prend pas en compte la désignation de l’administrateur ad hoc. Or, cette désignation permet de pallier les défaillances du maître de l’ouvrage. Cette expertise aurait comme conséquence de bloquer l’avancement des travaux pour permettre à l’expert de mener à bien sa mission ce qui n’est pas dans l’intérêt des demandeurs. Ou encore, l’administrateur menant à bien sa mission, l’expertise risque de ne plus être en adéquation avec la réalité de l’immeuble du fait de l’avancement des travaux. Enfin, il n’appartient pas à l’expert de déterminer si la SCCV Eden Rock dispose des fonds nécessaires à l’achèvement des ouvrages alors que la désignation de l’administrateur ad hoc appartient au juge judiciaire et alors que cette demande a bien été faite par la société Credendo dans le cadre de cette procédure.

En conséquence, en l’état de la procédure, la mission de la société VTP étant d’achever le chantier et de procéder à la livraison des lots vendus aux acquéreurs, la demande d’expertise apparaît prématurée. Dès lors, Monsieur [VV] et Madame [FG] ne démontrent pas l’existence d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise.

En conséquence, Monsieur [VV] et Madame [FG] seront déboutés de leur demande d’expertise.

Sur la demande de provision :

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort des éléments versés aux débats un retard particulièrement important dans les livraisons des villas.

Monsieur [VV] et Madame [FG] indiquent que la livraison devait avoir lieu le 31 mai 2023. Ils sont donc contraints de demeurer dans leur logement loué et règle un loyer mensuel de 1.095,33 €. Cependant, avant toute provision portant sur le retard de livraison, il sera nécessaire de déterminer les périodes de suspensions qui pourraient être liées à des périodes climatiques cycloniques notamment. Ces retards doivent être constatées par lettre du maître d’œuvre. En l’état, cette demande de provision uniquement fondée sur le retard, se heurte à une contestation sérieuse en l’absence de lettre du maître d’œuvre. Elle est donc prématurée.

Monsieur [L] et Monsieur [C] précisent que la livraison devait avoir lieu le 31 décembre 2021. Ils ont dû faire face à des frais de stockage et de loyers et sollicitent la somme globale de 18.798,23 €. De même que pour Monsieur [VV] et Madame [FG], il sera nécessaire de déterminer les périodes de suspension des retards. Cependant, compte tenu de la date de livraison prévue dans l’acte, il convient d’accorder une nouvelle provision d’un montant de 5.000 €, montant qui ne se heurte pas à une contestation sérieuse au vu des pièces et notamment du coût du stockage des meubles de cuisine ainsi que de l’importance du retard.

Enfin, la SCCV Eden Rock sollicite la condamnation des consorts [TU]/[CX] à lui verser la somme provisionnelle de 75.000 €, et de Madame [W] la somme provisionnelle de 37.500 €.

Les sommes sollicitées par la SCCV Eden Rock se heurtent à une contestation sérieuse, compte tenu des défaillances ayant conduit la société Credendo à faire désigner un administrateur ad hoc. L’administrateur étant désigné dans le cadre de cette procédure, la SCCV Eden Rock sera donc déboutée de ses demandes de provision.

Sur les mesures de fin de décision :

Les dépens seront laissés à la charge de la SCCV Eden Rock, partie perdante.

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge des autres parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner la SCCV Eden Rock à verser à Monsieur [L] et Monsieur [C] la somme de 2.500 €, à Monsieur [F] et Madame [D] la somme de 750 €, à Monsieur [CX] et Madame [TU], la somme de 750 €, à la SCI Holdimm 1, la somme de 750 €, à Madame [W], la somme de 1.000 €, la société Credendo la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées,

DISONS recevables les interventions volontaires de Monsieur [Y] [L] et Monsieur [AL] [C], de Monsieur [U] [F] et Madame [S] [D], de Monsieur [T] [CX] et Madame [B] [TU], de la SCI Holdimm 1, de Monsieur [G] [H] et Madame [P] [X], de Madame [YZ] [W],

DISONS que la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks devra financer les travaux dus, conformément au permis de construire y afférent, en exécution de la garantie extrinsèque d’achèvement des lots vendus par la SCCV Eden Rock, au titre du programme de construction neuve de 9 logements d’habitation, dénommé Résidence [36], situé [Adresse 20] à [Localité 37] sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 10] à [Cadastre 11] et [Cadastre 13],

DISONS que le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement, conformément aux permis de construire des lots vendus et des parties communes y afférentes, sera effectué par la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks aux différents intervenants à l’acte de construire sur présentation par l’administrateur ci-après désigné de situations de travaux dont le paiement sera certifié par le maître d’œuvre et ce, dans la limite de la garantie extrinsèque d’achèvement émise par le garant,

DISONS que la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks pourra appeler directement auprès des acquéreurs les appels de fonds restant dus à la SCCV Eden Rock au titre de l’avancement du chantier,

DESIGNONS la société Verspieren Technique et Prévention en qualité d’administrateur ad hoc avec pour mission de :

* exercer jusqu’à la livraison des lots achevés conformément aux dispositions de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, et de la déclaration d’achèvement des travaux conformes aux dispositions de l’article R261-24 du code de la construction et de l’habitation, les pouvoirs du maître de l’ouvrage appartenant au constructeur vendeur défaillant, la SCCV Eden Rock, au titre du programme de construction neuve de 9 logements d’habitation, dénommé Résidence [36], situé [Adresse 20] à [Localité 37], sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 10] à [Cadastre 11] et [Cadastre 13],

Et notamment,

*solliciter si besoin est de la SCCV Eden Rock, la communication des pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

*lister les appels de fonds payés à la SCCV Eden Rock par les acquéreurs à la date de l’ordonnance à intervenir,

*informer l’établissement bancaire de la SCCV Eden Rock, l’assureur dommages-ouvrages et les assureurs des locateurs d’ouvrage, le maître d’œuvre, et les locateurs d’ouvrage ainsi que les contrôleurs techniques et le coordonnateur SPS de la mission confiée par la présente ordonnance,

*dresser l’état d’avancement des chantiers et le communiquer aux personnes listées ci-avant,

*rechercher si les ouvrages présentent des non conformités, désordres ou des malfaçons susceptibles d’en compromettre la solidité ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination,

*dans l’affirmative, en établir la liste et déterminer l’origine et les causes de ces non conformités, désordres ou malfaçons, et dire les travaux nécessaires pour y remédier ; en informer les acquéreurs ainsi que des difficultés éventuelles consécutives à ces non conformités et malfaçons dans le dessein de favoriser la discussion avec lesdits acquéreurs et de déterminer les solutions les plus appropriées en termes de coûts et de délais d’achèvement des travaux,

*dans le cas où des désordres ou des malfaçons seraient susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination, adresser toute déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage conformément à l’article L242-1 du code des assurances,

*mettre en demeure les locateurs d’ouvrage de reprendre les non conformités et désordres conformément aux stipulations contractuelles et à défaut, résilier les marchés de travaux conformément aux stipulations contractuelles les liant à la SCCV Eden Rock,

*mettre en demeure le maître d’œuvre de respecter ses obligations contractuelles et à défaut, résilier son contrat conformément aux stipulations contractuelles le liant à la SCCV Eden Rock,

*prendre toute disposition, signer tout acte/contrat/ordre de service et donner tout ordre pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu’à l’achèvement des lots vendus et des parties communes y afférentes conformément au permis de construire,

*chiffrer contradictoirement les travaux d’achèvement qui seront pris en charge par le garant,

*obtenir du maître d’œuvre les attestations d’avancement de travaux et les communiquer à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks afin de lui permettre de procéder aux appels de fonds correspondants auprès des acquéreurs,

*recevoir les certificats de paiement du maître d’œuvre des situations de travaux de tous les intervenants à l’acte de construire, les remettre à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks pour paiement direct auxdits intervenants des sommes nécessaires à l’achèvement des lots vendus et des parties communes, dans les limites de sa garantie,

*notifier les décomptes définitifs après vérification par le maître d’œuvre des mémoires des intervenants à la construction et les transmettre pour paiement direct desdits intervenants à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks,

*faire procéder aux opérations préalables à la réception des immeubles avec les locateurs d’ouvrage et à la constatation de leur achèvement conformément aux dispositions des articles R261-1 du code de la construction et de l’habitation,

*procéder à la livraison des lots vendus aux acquéreurs, en rappelant que sont exclus de la garantie extrinsèque d’achèvement consentie par la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks : les non conformités non substantielles n’empêchant pas l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination, les malfaçons qui ne rendent pas impropres à leur utilisation, l’ouvrage ou les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’ouvrage conformément à sa destination,

DISONS que la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks prendra en charge le coût d’intervention de cette société dans le cadre de sa garantie financière d’achèvement,

DISONS que l’administrateur ad hoc sera nommé pour la durée des travaux et ce jusqu’à la livraison des ouvrages aux acquéreurs,

DISONS qu’en cas d’empêchement, il sera pourvu au remplacement du mandataire par ordonnance rendue sur simple requête,

REJETONS la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [VV] et Madame [FG],

CONDAMNONS la SCCV Eden Rock à payer à Monsieur [V] [L] et Monsieur [AL] [C] la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices liés au retard de livraison de leur villa,

CONDAMNONS la SCCV Eden Rock aux dépens,

CONDAMNONS la SCCV Eden Rock à payer à la société Credendo – Guarantees & Speciality Risks la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCCV Eden Rock à payer à Monsieur [V] [L] et Monsieur [AL] [C] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCCV Eden Rock à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [S] [D] la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCCV Eden Rock à payer à Monsieur [T] [CX] et Madame [B] [TU], la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCCV Eden Rock à payer à la SCI Holdimm 1, la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCCV Eden Rock à payer à Madame [W], la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT