Minute : 26/00110

N° RG 25/00953 -

N° Portalis DBXW-W-B7J-GM4W

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA VALLEE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M. [G] [J]

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Nathalie LAFAYE lors des débats et de Aurélie GUILLEM, greffier, lors du délibéré.

DEBATS à l’audience publique du 03 mars 2026

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l’issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2024, la SCI de la Vallée a consenti à [I] [Z] la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 510 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de Justice du 19 août 2025, la SCI de la Vallée lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est resté sans effet.

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 novembre 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MORLAIX, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise et en conséquence constater la résiliation du bail signé par les parties,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous les occupants de son/leur chef du logement, avec, au besoin, le concours de la force publique / et d’un serrurier,

— condamner le locataire au paiement :

* de la somme de 3060 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, somme à parfaire à l’audience ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, outre réévaluation légale, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 400 euros de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

* de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose :

— que les loyers et charges n’ont pas été honorés, malgré diverses tentatives de démarches amiables,

— que le locataire n’ayant pas régularisé dans les deux mois les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

A l’audience devant le Juge des contentieux de la protection, la SCI de la Vallée a maintenu ses demandes à l’exception de celle en dommages et intérêts, actualisant sa créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 2040 euros en principal.

Bien que régulièrement assigné à étude, [I] [Z] n’était ni présent ni représenté.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le demandeur a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Conformément à l’article 832 du code de procédure civile, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, peut-être formée par courrier remis ou adressé au greffe. (…)

L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience conformément au second alinéa de l’article 446-1, le jugement étant rendu contradictoirement dans ce cas.

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, le bailleur personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli les diligences qui lui incombaient dans le délai légal.

L’action en résiliation est donc recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De fait, il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement de ses loyers jusqu’au terme du bail.

En l’espèce, le bailleur réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges et des indemnités d’occupation non réglés par le locataire.

A l’appui de sa demande, la SCI de la Vallée verse aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes dues faisant apparaître une dette locative d’un montant de deux mille quarante (2040) euros en principal au jour de l’audience.

Le bailleur produit également les mises en demeure, le commandement de payer notifiés au locataire et restés sans effet.

[I] [Z], absent à l’audience, n’a produit aucun document relatif à sa situation.

Il convient en conséquence de condamner [I] [Z] à payer à la SCI de la Vallée la somme de deux mille quarante (2040) euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 3 mars 2026.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois pour les baux conclus avant le 27 juillet 2023, contenant une clause résolutoire mentionnant expressément un délai de deux mois, ce délai continue à s’appliquer.

Tel est le cas en l’espèce.

En vertu des conditions générales du bail conclu avant le 27 juillet 2023, à défaut de paiement à son terme du loyer, après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit deux mois après le commandement.

Il est établi et non contesté que le locataire a laissé impayées les échéances de loyer auxquelles il était tenu.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail lui a été signifié le 19 août 2025.

Ce dernier n’a pas apuré sa dette dans le délai de deux mois suivant cet acte et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI de la Vallée à la date du 19 octobre 2025.

Sur l’expulsion du locataire :

[I] [Z] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 octobre 2025, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI de la vallée a indiqué à l’audience se désister de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [Z], succombant dans le cadre de la procédure, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer / et de l’assignation.

[I] [Z] sera en outre condamné à payer à la SCI de la Vallée la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire,

en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

DECLARE recevable la demande de résiliation et d’expulsion formée par la SCI de la Vallée.

CONSTATE la résiliation du contrat de bail consenti le 1er août 2024 par la SCI de la Vallée à [I] [Z] portant sur un logement situé [Adresse 3] à compter du 19 octobre 2025.

DIT que les locaux devront être libérés par [I] [Z] à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux.

ORDONNE en tant que de besoin l’expulsion de [I] [Z] et celle de tout occupant du chef de [I] [Z] à compter de la signification de ce commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

RAPPELLE que l’expulsion ordonnée ne peut, aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avoir lieu avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE [I] [Z] à payer à la SCI de la Vallée la somme de deux mille quarante euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 3 mars 2026.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés et au besoin CONDAMNE au paiement de cette somme.

CONSTATE que la SCI de la Vallée se désiste de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE [I] [Z] à payer à la SCI de la Vallée la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [I] [Z] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer / et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu de s’y opposer

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité de Morlaix, le 5 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur David ZOUAOUI, vice-président, et par Madame Aurélie GUILLEM, greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT