MINUTE N° : 25/0395

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 24/04915

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[T] [Y]

ET :

S.C.I. ALTINEIS 4

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e PETIT

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [T] [Y]

née le 03 Avril 1946 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Viviane PETIT, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

S.C.I. ALTINEIS 4, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 septembre 2011, la SCI ALTINEIS 4, représentée par son mandataire le Cabinet Cytia Planchon, a donné à bail aux époux [Y] un logement, de type 4, situé [Adresse 5] à CHINON (37500), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros, indexé annuellement, outre provisions mensuelles pour charges de 70 euros.

M. [N] [Y] est décédé en juillet 2023, laissant Mme [T] [Y] seule titulaire du bail.

Arguant d’infiltrations d’eau récurrentes et de l’incurie de son bailleur, Mme [T] [Y] a assigné la SCI ALTINEIS 4, par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Tours pour voir :

— ORDONNER à la société ALTINEIS 4 d’exécuter les travaux suivants :

— reprise du plafond effondré et les embellissements au pourtour,

— mais aussi la reprise entière du plafond de la buanderie et du bureau (placo + peinture),

— isolation des plafonds situés en-dessous de la terrasse,

— la reprise des peintures de murs,

— si nécessaire la mise en place de système de ventilation haute et basse des murs pour éviter l’humidité, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

— CONDAMNER la SCI ALTINEIS 4 à lui payer la somme de 153,60 € correspondant à la facture de réalisation de l’étayage, et la somme de 363,68 € de frais d’huissier pour l’établissement du PV de constat.

— PRONONCER la réduction du loyer à raison de 50 % du loyer, à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la réalisation totale des travaux, en réparation de la privation de jouissance d’une partie de l’appartement loué et des troubles de jouissance lié à l’humidité.

— CONDAMNER d’ores et déjà à ce titre la SCI ALTINEIS 4 à lui payer la somme de 4.610,22 € pour la période d’octobre 2023 à septembre 2024.

— ANNULER la révision annuelle du loyer de septembre 2023,

— ORDONNER le rétablissement du loyer précédent à hauteur de 768,37 €,

— CONSTATER que la société ALTINEIS 4 ne peut plus appliquer de révision annuelle de loyer depuis le renouvellement du contrat par tacite reconduction le 12 septembre 2023,

— CONDAMNER la SCI ALTINEIS 4 à lui rembourser la somme de 17,02 € correspondant aux sommes indument versées au titre de la révision du loyer de septembre 2023.

— CONDAMNER la SCI ALTINEIS 4 à lui payer à la somme de 3.000 € de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral et d’anxiété.

— CONDAMNER la SCI ALTINEIS 4 à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que :

Son bailleur manque à ses obligations légales d’entretien des lieux loués et de délivrance d’un logement décent en ne faisant pas réaliser les travaux nécessaires à la réparation de diverses infiltrations d’eau ayant notamment entrainées l’effondrement du plafond d’une pièce et une humidité très importante et inconfortable dans les autres pièces. Ceci justifie tant la demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux que la demande de diminution du loyer en indemnisation de son préjudice de jouissance et le remboursement des frais d’étaiement du plafond.Les sanctions prévues par l’article 17 II de la loi du 6 juillet 1989, s’appliquent au bail renouvelé liant les parties. L’augmentation des loyers est de ce fait illégal. L’inertie fautive du bailleur depuis un an est pour elle, source d’angoisse et de désagrément justifiant les dommages et intérêts.A l’audience du 27 février 2025, Mme [Y], représentée par son conseil, a maintenu et développé ses demandes, en précisant que les augmentations de loyer n’étaient actuellement plus payées mais en demandant le remboursement des deux mois payés à raison de 43,89 euros. Elle a été autorisée à verser aux débats contradictoirement un Kbis de la SCI ATINEIS 4, ce qu’elle a fait le jour même.

La SCI ALTINEIS, citée par acte déposé en étude, n’est ni présente, ni représentée. La décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence d’au moins l’un des défendeurs, Il ne sera fait droit à la demande que si le juge l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte et la demande de réduction du loyer au titre du préjudice de jouissance.

Sur les travaux

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 1720 du code civil met à la charge du bailleur, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, Madame [Y] produit :

— le contrat de bail à usage d’habitation qu’elle a signé avec la SCI ALTINEIS 4, le 12 septembre 2011,

— un protocole d’accord du 29 octobre 2018, aux termes duquel le bailleur s’engageait notamment à réaliser des travaux d’étanchéité de la terrasse et la reprise des peintures dégradées par les fuites en provenance de cette terrasse.

— le constat dressé en 2016 des désordres ayant pour origines ces infiltrations d’eau dont le sort et les conséquences était réglés par la protocole précité,

— un courrier de son assureur daté du 10 novembre 2023, adressé au mandataire du bailleur alertant ce dernier sur l’urgence de la réfection de la toiture et sur le risque d’effondrement des plafonds de la buanderie et du couloir outre divers dommage aux peintures,

— un procès-verbal de constat du 2 mai 2024, qui décrit l’effondrement du plafond du couloir laissant un orifice qui permet de voir les rails du plafond et son rebouchage partiel par une plaque d’aggloméré soutenue par deux étais, dans la buanderie une odeur d’humidité et une fissure importante dans le plafond, « les deux pans issus de la fissure s’affaissent en direction du sol », diverses traces d’infiltration d’eau, jaunes et brunes au plafond du bureau et de la salle de douche et sur les bas de murs et les plinthes,

— un compte rendu de la commission de conciliation du 17 juin 2024 dans lequel le mandataire du bailleur indique que « les travaux de réparations de la cause (du sinistre) ont été réalisés et la facture correspondante émise. Les travaux de réparations intérieurs vont pouvoir être engagés car validés par l’assurance dès que les conditions météorologiques (séchages intérieur) le permettront. ».

A l’audience du 27 février 2025, Mme [Y] a maintenu que les travaux intérieurs n’avaient pas encore été réalisés et que les lieux étaient dans l’état constaté le 2 mai 2024.

L’ensemble de ces éléments démontre que le bien loué ne remplit pas les conditions de décence fixées par la loi susvisée en son article 6, et que les désordres : effondrement avéré d’un plafond en novembre 2023 et risque d’effondrement persistant d’un second plafond outre et l’humidité manifeste près des points électriques des deux plafonds sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité physique de Mme [Y].

Il est également démontré que près de 18 mois après l’effondrement du plafond du couloir, constaté en novembre 2023, le bailleur a persisté à méconnaitre ses obligations alors même que son mandataire en juin 2024 annonçait la réalisation prochaine de travaux intérieurs de réparation.

Mme [Y] ne démontre, ni n’explique cependant pas en quoi la mise place d’un système de ventilation haute et basse serait nécessaire pour remédier à l’humidité.

Dès lors, il convient de condamner la SCI ALTINEIS 4, à faire réaliser par un professionnel les travaux suivants, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la décision et pendant un délai de trois mois suivant cette échéance :

— reprise du plafond effondré et les embellissements au pourtour,

— reprise entière du plafond de la buanderie et du bureau (placo + peinture),

— isolation des plafonds situés en-dessous de la terrasse,

— reprise des peintures de murs.

La mise en place d’un système de ventilation haute et basse des murs dont la nécessité n’est pas démontrée, sera écartée de l’obligation du bailleur.

Sur la demande de réduction du loyer

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ».

En l’espèce, les pièces produites par la demanderesse établissent l’existence d’un préjudice de jouissance certain mais limité toutefois à deux pièces, dont une buanderie, en ce qui concerne les plafonds dangereux. Les traces d’humidités dans les autres pièces ne sont pas de nature à en limiter l’usage.

Si Mme [Y] fixe que le point de départ de son préjudice au 1er octobre 2023, la première pièce constatant le risque d’effondrement est le rapport de sa compagnie d’assurance visant des constatations du 7 novembre 2023.

En conséquence, le préjudice de jouissance subit par Mme [Y] peut être chiffré à hauteur de 15 % du montant du loyer, à compter du 7 novembre 2023 et jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés.

Mme [Y] sera donc autorisée à réduire son loyer de 15 % à compter de la signification du jugement et jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés.

La SCI ALTINEIS 4 est donc redevable envers elle d’une indemnité réparant le préjudice de jouissance subi dont le montant sera fixé au jour de l’audience à 768,37 euros x 15% x 15 mois = 1.728,83 euros et augmenté de 115,25 euros par mois de loyer versé entre l’audience et la signification du jugement.

2. Sur la licéité de la réévaluation du loyer

En application de l’article 17-1-III de la loi du 6 juillet 1989, « le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi soit le 24 aout 2022.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce le bail a été initialement conclu pour 6 années à compter du 12 septembre 2011, expirant le 11 septembre 2017. Il s’est ensuite renouvelé par périodes triennales en septembre 2020 et septembre 2023.

A compter d’août 2022, les baux renouvelés ne pouvaient être réévalués s’ils étaient classés en classe G.

Le bailleur ne rapporte pas la preuve par un DPE récent de ce que le logement loué échappe à la catégorie figurant au seul DPE, daté de 2011, communiqué à la locataire.

En conséquence, l’indexation du loyer à compter de septembre 2023 n’est pas légalement justifiée.

La SCI ALTINEIS 4 sera condamnée à rembourser à Mme [Y] la somme de 17,02 euros correspondant à l’indexation indue, payée en septembre 2023.

3. Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral et d’anxiété.

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et l’article 1231-2 du code civil prévoit que «Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.»

Dès lors qu’un dommage est causé par l’inexécution d’une obligation contractuelle, l’action en réparation exercée par le créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle.Cette dernière est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives: l’inexécution d’une obligation contractuelle, un dommage et un lien de causalité.

En l’espèce, Mme [Y] a subi l’effondrement du plafond du couloir, lieu de passage dans l’appartement et le plafond de la buanderie est dans un état laissant craindre un sort identique depuis presque 18 mois.

Ni le bailleur absent à l’audience, ni son mandataire tout aussi absent, n’ont fait réaliser de travaux permettant de remédier aux dégradations de l’habitat de Mme [Y] et de remplir les obligations qui sont celles d’un bailleur.

La demanderesse invoque un état de santé fragile sans en apporter la preuve. Elle n’apporte pas d’avantage la preuve d’avoir dû nettoyer sans cesse son appartement suite à l’eau qui s‘écoulait.

Son préjudice sera dès lors fixé à la somme de 1.000 euros

4. Sur les demandes indemnitaires au titre des frais exposés

Mme [Y] justifié avoir pallier à la carence du bailleur et rebouchant du mieux qu’elle le pouvait le trou béant crée par l’effondrement du plafond du couloir par une plaque d’agglomérée soutenu par deux étais.

La SA ALTINEIS 4 sera condamnée au remboursement du cout de ces travaux soit 153,60 euros.

Le coût du procès-verbal de constat, utile à la procédure sera par contre inclus dans les dépens.

5. Sur les mesures accessoires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, la SCI ALTINEIS 4 sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige et des démarches judiciaires qu’a dû Mme [T] [Y], la SCI ALTINEIS 4 sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ALTINEIS 4, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la décision et pendant un délai de trois mois suivant cette échéance, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation, à réaliser les travaux de :

— reprise du plafond effondré et les embellissements au pourtour,

— reprise entière du plafond de la buanderie et du bureau (placo + peinture),

— isolation des plafonds situés en-dessous de la terrasse,

— reprise des peintures de murs.

AUTORISE Mme [T] [Y] à réduire, à compter de la signification du jugement, le paiement mensuel des loyers d’un montant de 768,37 euros à hauteur de 15% soit 115,25 euros jusqu’à justification par le bailleur de la réalisation des travaux mettant fin aux désordres ordonnés ci-dessus.

CONDAMNE la SCI ALTINEIS à verser à Mme [T] [Y] 768,37 euros x 15% x 15 mois = 1.728,83 euros arrêtée au 27 février 2025, augmenté de 115,25 euros par mois de loyer versé entre le 28 février 2025 et la signification du jugement.

DIT indue l’augmentation du loyer appliquée en septembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI ALTINEIS à verser à Mme [T] [Y] la somme de DIX SEPT EUROS ET DEUX CENTIMES (17,02 euros) au titre de l’augmentation indue du loyer .

CONDAMNE la SCI ALTINEIS à verser à Mme [T] [Y] la somme de MILLE EUROS (1.000 euros), autre titre de son préjudice moral et d’anxiété ;

CONDAMNE la SCI ALTINEIS à verser à Mme [T] [Y] la somme de 153,60 euros au titre des frais d’étayage.

CONDAMNE la SCI ALTINEIS à verser à Mme [T] [Y] la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du de procès-verbal de constat du 2 mai 2024 soit 363,68 euros.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection