AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00106 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQYI

MINUTES REFERES 2025/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 Septembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [L] [M]

[Adresse 1]

représenté par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

Madame [W] [D] épouse [M]

[Adresse 1]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CHEZ ALAIN L’ALSACIEN

RCS de VAL de BRIEY : B919962159

prise en la personne de son représentant légal,domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

non comparante ni représentée

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

_______________________________________________________________________

Copie certifiée conforme délivrée à Me [E] le :

Copie exécutoire délivrée à Me [E] le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 octobre 2022, [V] [M] et [W] [D] ont donné à bail commercial à la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN un local situé [Adresse 3] à [Localité 4] (54), ladite location étant consentie pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel fixe de 540 €, outre 10 € de charges.

Par acte du 21 mars 2025, [V] [M] et [W] [D] ont fait délivrer à la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit dudit bail.

Par acte en date du 7 juillet 2025, les bailleurs ont fait assigner la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN devant le président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, pour voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du contrat de bail liant les parties ;Ordonner l’expulsion du preneur, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ; Condamner la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN au paiement à leur profit et à titre provisionnel de la somme de 5810,89 € au titre des loyers impayés et au paiement des loyers à échoir jusqu’à la résiliation ; Condamner la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN au paiement à leur profit et à titre provisionnel de la somme de 1162 € à titre de clause pénale ; Condamner la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN au paiement à son profit et à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1000 €, à compter de la constatation de la résiliation et jusqu’à complète libération des lieux ; Condamner solidairement la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN au paiement à son profit d’une somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

A l’appui de ses prétentions, et au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, [V] [M] et [W] [D] soutiennent que la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN a manqué à leur obligation de paiement du loyer. Ils rappellent que le contrat de bail prévoit bien une clause résolutoire, expressément visée dans le commandement délivré par commissaire de justice le 21 mars 2025. Il ajoute que la société défenderesse n’a pas régularisé la situation dans le mois suivant la délivrance du commandement et que, de ce fait, le bail se trouve résilié de plein droit. S’agissant des loyers impayés, ils les chiffrent à la somme de 5250,89 € en avril 2025, augmentée de 560 € jusqu’à la résiliation. S’agissant de l’indemnité d’occupation, il sollicite qu’elle soit fixée à la somme de 1000 € par mois, et ce, jusqu’à libération effective des lieux. S’agissant de la clause pénale, les demandeurs visent, à l’appui de leur demande sur ce fondement, l’article 17 du contrat de bail.

La SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN, citée à personne morale le 7 juillet 2025 pour l’audience du 1er septembre 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Après débats à l’audience du 1er septembre 2025, les parties ont été avisées que le délibéré est fixé au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. La clause résolutoire y est intégralement reproduite. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Le commandement du 21 mars 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 5208,93 € selon décompte au 1er mars 2025, outre 160,96 € au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 21 avril 2025 à 24h00 et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial et le commandement de payer si bien qu’elle n’est pas contestable en son principe.

Cet arriéré était arrêté à hauteur de 5250,89 € au 1er mai 2025. Or, l’examen de ce décompte met en évidence des sommes non justifiées :

— application « d’indemnités forfaitaires clauses pénales » d’un montant de 575,24 € le 16 septembre 2024

— plusieurs lignes intitulées « régul » : 36,72 € le 1er mai 2023, 76,97 € le 1er novembre 2024, 41,96 € le1er avril 2025

Ainsi, à la date du 30 avril 2025, les arriérés de loyer sont donc de 4520 €.

Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel d’une somme totale de 4520 € à ce titre.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien de la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN dans les lieux causant un préjudice au demandeur, il est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Par principe, cette indemnité d’occupation est égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes que [V] [M] et [W] [D] aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Ces derniers sollicitent, sans motiver leur demande, que l’indemnité d’occupation soit portée à 1000 € mensuels. Toutefois, il convient en l’espèce de fixer cette indemnité d’occupation à hauteur de 560 € mensuels, charges comprises (suite à augmentation de celles-ci en cours de bail) et ce, à compter du 1er mai 2025.

Sur la clause pénale

Il résulte du contrat de bail commercial, en son article 17, qu’en cas de défaut de paiement du loyer à échéance ou dès délivrance d’un commandement de payer, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire. En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice subi par cette résiliation.

[V] [M] et [W] [D] réclament au total une somme de 1162 € à titre de clause pénale. Il est acquis que le dépôt de garantie, qu’ils sont en droit de conserver en application de cette clause, est de 1080 €. Depuis la délivrance du commandement, soit pour le mois d’avril, ils étaient en droit de majorer leur loyer de 20 %.

Il sera donc fait droit à leur demande, limitée à la somme de 1162 €.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient de condamner la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN sera condamnée à verser à [V] [M] et [W] [D] la somme de 800 € sur ce fondement.

DISPOSITIF

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 12 octobre 2022 liant les parties à la date du 21 avril 2025 à 24 heures ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 21 avril 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN ou de tous occupants de leur chef des locaux [Adresse 3] à [Localité 4] (54) ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN à payer à [V] [M] et [W] [D] la somme provisionnelle de 4520 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 avril 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 560 €, charges comprises ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN à payer à [V] [M] et [W] [D] cette indemnité d’occupation ainsi fixée et ce, à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN à payer à [V] [M] et [W] [D] la somme de 1162 € au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN à payer à [V] [M] et [W] [D] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS La SARL CHEZ ALAIN L’ALSACIEN aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE