TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/675

RG n° : N° RG 25/00833 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQUI

S.C.I. [G]

C/

[B] [I]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [G]

agissant poursuites et diligences de sa gérante, Madame [G] [F] [Y], domiciliée és-qualité audit siège

RCS [Localité 8] N° 478 490 873

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Mathieu SERVAGI, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [D] [A]

né le 07 Mars 1997 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025, assisté de M^me Laurence

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 14 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : M^e Mathieu SERVAGI

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 02 mai 2022 ayant pris effet le 15 mai 2022, la SCI [G] a consenti à M. [Z] [D] [A] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 950 euros, charges comprises.

Par acte d’huissier de justice en date du 18 mars 2025, la SCI [G] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 750 pour les arriérés de loyers, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par le même acte, elle lui a également fait commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 juin 2025, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI [G] a fait assigner M. [Z] [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Val de Briey aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,ordonner la libération des lieux,le condamner à lui payer la somme de 6 650 euros au titre de l’arriéré locatif à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de la signification du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 950 euros à compter de juin 2025, une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI [G], représentée par son conseil, a repris son acte introductif d’instance et maintenu ses demandes.

M. [Z] [D] [A], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

La SCI [G] a été autorisée à produire en cours de délibéré, sous quinze jours, un décompte actualisé de sa créance locative. Elle n’a transmis aucune pièce avant le délai imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

L’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI [G] justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

L’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à M. [Z] [D] [A] le 18 mars 2025 d’avoir à payer la somme de 4 750 euros au titre de l’arriéré locatif, reproduisant la clause résolutoire prévue au bail et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

En effet, au vu des pièces produites par la bailleresse, il apparaît que le locataire n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois du commandement de payer.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail constatée par le présent jugement, M. [Z] [D] [B] [I] est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail par la SCI [G].

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [D] [B] [I] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 3], par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, le locataire se maintient dans les lieux et reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 950 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI [G] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [G] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers.

La bailleresse n’ayant toutefois pas fourni dans le délai imparti en cours de délibéré un décompte actualisé de sa créance, la somme de 6 650 euros telle qu’elle ressort du décompte figurant à l’assignation et correspondant aux loyers échus au 19 mai 2025, sera retenue.

Le défendeur, non comparant, ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [D] [A] à payer à la SCI [G] la somme de 6 650 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [D] [B] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [Z] [D] [A], partie perdante, sera condamné à verser à la SCI [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SCI [G] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mai 2022 entre, d’une part, la SCI [G] et, d’autre part, M. [Z] [D] [A] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [D] [B] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Z] [D] [B] [I] à la SCI [G] à la somme de 950 euros et CONDAMNE M. [Z] [D] [A] à payer à la SCI [G] cette indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur ;

CONDAMNE M. [Z] [D] [B] [I] à payer à la SCI [G] la somme de 6 650 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE M. [Z] [D] [B] [I] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 18 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [D] [B] [I] à payer à la SCI [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 8] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 18 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT