TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/671

RG n° : N° RG 24/01540 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COM5

S.C.I. LA PAISIBLE,

C/

[G]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LA PAISIBLE,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

RCS n° D313998833

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en la personne de son gérant

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 14 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : S.C.I. LA PAISIBLE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 09 juin 2017 ayant pris effet le 10 juin 2017, la SCI LA PAISIBLE a consenti à M. [N] [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 350 euros payable d’avance, outre les charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juillet 2024, la SCI LA PAISIBLE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 885 euros pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI LA PAISIBLE a fait assigner M. [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Val de Briey aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,ordonner la libération des lieux,le condamner à lui payer la somme de 5 849,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 11 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI LA PAISIBLE, représentée par son associé, Monsieur [D] [V], muni d’un pouvoir, a repris son acte introductif d’instance et actualisé sa demande en paiement à la somme de 7 694,50 euros selon décompte arrêté au 09 mars 2025.

M. [N] [G] a indiqué n’avoir pas été destinataire du décompte locatif actualisé. Il a fait valoir le caractère vétuste et délabré de l’appartement pris à bail, constaté selon lui par un agent municipal, et a précisé qu’il était en possession de nombreux courriers et messages réclamant au bailleur l’exécution de travaux. Il a sollicité le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure afin de consulter un avocat.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2025 pour formalisation des demandes de M. [G].

À cette audience, la SCI LA PAISIBLE, représentée par Monsieur [D] [V], muni d’un pouvoir, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 8 801,50 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2025. Elle a indiqué ne pas avoir reçu le dossier de pièces de M. [N] [G] relativement à l’état du logement.

M. [N] [G] a expliqué qu’il lui manquait encore des pièces pour constituer son dossier.

À l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LA PAISIBLE, représentée par sa gérante, Madame [F] [L], a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 10 397 euros selon décompte arrêté au 14 octobre 2025.

M. [N] [G] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

L’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI LA PAISIBLE justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 08 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

L’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à M. [N] [G] le 05 juillet 2024 d’avoir à payer la somme de 3 885 euros au titre de l’arriéré locatif, reproduisant la clause résolutoire prévue au bail et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

En effet, au vu des pièces produites par la bailleresse, il apparaît que le locataire n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois du commandement de payer.

A l’audience du 11 mars 2025, le défendeur a fait valoir l’indécence du logement et l’inaction du bailleur pour justifier le défaut de paiement du loyer.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En l’espèce, si M. [N] [G] soutient que l’appartement est vétuste et délabré et que cet état a notamment été constaté par un agent municipal, il ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations, outre le fait qu’il ne justifie nullement avoir avisé la bailleresse des difficultés rencontrées.

Force est de constater qu’il n’est ainsi produit aucun élément permettant de démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant au locataire de revendiquer l’exception d’inexécution.

En conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 06 septembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail constatée par le présent jugement, M. [N] [G] est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail par la SCI LA PAISIBLE.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [N] [G] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 4], par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, le locataire se maintient dans les lieux et reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 369 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI LA PAISIBLE ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ainsi que des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, liste dans son annexe les charges récupérables par les propriétaires à l’encontre de leurs locataires, au rang desquelles figure la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et à l’appui de sa demande en paiement, la SCI LA PAISIBLE verse aux débats un décompte locatif actualisé faisant apparaître un solde restant dû de 10 397 euros au 14 octobre 2025.

Il ressort de l’analyse de ce décompte que la somme de 10 397 euros est en réalité constituée d’un arriéré de loyers pour un montant de 9 950 euros et de charges récupérables pour un montant total de 447 euros, correspondant aux frais de taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 à 2025 (taxe 2022 :104,50 euros + taxe 2023 : 103,50 euros + taxe 2024 : 119,50 euros + taxe 2025 : 119,50 euros).

S’agissant de l’arriéré de loyers, la bailleresse justifie sa créance en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation en justice délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi que le décompte susvisé.

Le défendeur ne conteste pas le montant de cet arriéré ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

S’agissant des charges récupérables, dont le paiement est sollicité à hauteur de 447 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022, 2023, 2024 et 2025, il n’est versé au dossier aucune pièce justificative.

Dès lors, en l’absence de justificatif des charges réellement exposées, la demande en paiement de la somme de 447 euros n’est pas fondée et sera rejetée.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [G] à payer à la SCI LA PAISIBLE la somme de 9 950 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 14 octobre 2025 (indemnité d’occupation d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 05 juillet 2024 et de l’acte d’assignation en date du 21 octobre 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [N] [G], partie perdante, sera condamné à verser à la SCI LA PAISIBLE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SCI LA PAISIBLE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 juin 2017 entre, d’une part, la SCI LA PAISIBLE et, d’autre part, M. [N] [G] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 06 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] [G] à la SCI LA PAISIBLE à une somme égale au montant du loyer en cours, soit la somme de 369 euros, et CONDAMNE M. [N] [G] à payer à la SCI LA PAISIBLE cette indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur ;

CONDAMNE M. [N] [G] à payer à la SCI LA PAISIBLE la somme de 9 950 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 14 octobre 2025 (indemnité d’occupation d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

DÉBOUTE la SCI LA PAISIBLE de sa demande en paiement de la somme de 447 euros au titre des taxes d’ordures ménagères des années 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [N] [G] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 05 juillet 2024 et de l’acte d’assignation en date du 21 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [G] à payer à la SCI LA PAISIBLE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 8] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 18 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT