TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00232

RG n° : N° RG 24/00076 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CMHO

S.C.I. DOBANNEF

C/

[U]

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DOBANNEF,

prise en la personne de son représentant légal, domicilé es qualités audit siège.

RCS de [Localité 9] N°501 206 478

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [U]

né le 29 Juin 1976 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000555 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Lionel HOUPERT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2021, la société civile immobilière DOBANNEF (ci-après désignée la SCI DOBANNEF) a donné à bail à Monsieur [F] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 410 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros, le tout payable à terme à échoir au plus tard le 05 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 22 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 03 avril 2024, dénoncé le 04 avril suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI DOBANNEF a fait assigner Monsieur [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

dire et juger les demandes de la SCI DOBANNEF recevables et bien fondées,constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre la SCI DOBANNEF et Monsieur [F] [U] à compter du 21 février 2024,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [U] et de tout occupant de son chef, sans délai suivant la signification du jugement à intervenir,dire et juger que l’expulsion sera ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dire et juger que l’huissier instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux, condamner Monsieur [F] [U] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail, soit un montant mensuel de 440 euros pour le logement, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,condamner Monsieur [F] [U] à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 369,90 euros représentant les loyers impayés à la date du 04 mars 2024,dire et juger que ce montant portera intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date de première mise en demeure,ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner le défendeur à payer à la SCI DOBANNEF la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises pour la mise en état du dossier.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 visées par le greffe le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI DOBANNEF a maintenu ses prétentions et a demandé que Monsieur [U] soit débouté de l’ensemble de ses fins et prétentions contraires.

Par conclusions du 14 janvier 2025, Monsieur [U] a demandé au tribunal de :

suspendre les effets de la clause résolutoire,constater l’accord pour un apurement de la dette,lui accorder des délais à hauteur de 24 mois,débouter la demanderesse de ses demandes plus amples ou contraires.

A l’audience du 14 janvier 2025, les parties, représentées par leur avocat respectif, s’en sont rapporté à leurs écritures et l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025.

Les débats ont été rouverts par le biais d’une mention au dossier pour permettre à la demanderesse de produire un décompte clair et complet retraçant les sommes dues et les sommes versées depuis 2021, les décomptes versés en pièce n°2 et pièce n°5 étant contradictoires (la pièce n°2 vise un arriéré en 2022 qui ne se retrouve pas, pour la même période, sur la pièce n°5).

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 mars 2025.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives prises pour l’audience du 25 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [F] [U] a demandé à la présente juridiction de :

constater qu’il quittera le logement au plus tard le 31 mars 2025,constater qu’il reconnaît sa dette à hauteur de 2 694,76 euros,dire pour le surplus n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,statuer ce que de droit quant aux dépens de l’instance.

A l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience du 13 mai 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur avocat respectif, s’en sont rapporté à leurs dernières écritures.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, il sera rappelé que les demandes de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et qu’il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 04 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat de location produit par la SCI DOBANNEF ne contient pas de clause résolutoire. Le commandement de payer, signifié le 21 décembre 2023, vise ainsi une clause résolutoire inexistante ou à tout le moins qui ne figure pas parmi les pièces produites par la SCI DOBANNEF, et ne peut donc fonder la demande de constat de la résiliation.

La SCI DOBANNEF ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 pour fonder sa demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion du locataire, d’astreinte et de fixation et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que pour les sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit par la SCI DOBANNEF, arrêté au 15 mars 2025, que Monsieur [F] [U] reste devoir la somme de 2 694,76 euros à cette date, ladite somme représentant l’arriéré de loyers et charges au titre des années 2023, 2024 et trois premiers mois de l’année 2025.

Monsieur [F] [U] reconnaît expressément devoir cette somme.

Dès lors, l’obligation au paiement de cette dette n’étant pas sérieusement contestable, le défendeur sera condamné à payer à titre provisionnel à la SCI DOBANNEF la somme de 2 694,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date du commandement de payer.

Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [U], partie perdante au principal, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [U], tenu aux dépens, sera condamné à verser à la SCI DOBANNEF une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne TARTAIX, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande de la SCI DOBANNEF recevable ;

DÉBOUTONS la SCI DOBANNEF de sa demande tendant à constater la résiliation du bail liant les parties ;

DÉBOUTONS en conséquence la SCI DOBANNEF de ses demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [F] [U] sous astreinte et à la fixation et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [U] à payer à titre provisionnel à la SCI DOBANNEF la somme de 2 694,76 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 15 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 ;

DISONS que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [U] à payer à la SCI DOBANNEF la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge