TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00080 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EX5K

DEMANDEUR :

Madame [G] [O] [H] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparante

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier à l’audience : Liliane BOURGEAT

Greffier lors du délibéré : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 août 2022, Madame [G] [O] [H] [N] a donné à bail à Monsieur [R] [P], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 760 euros, outre une provision sur charges.

Madame [G] [O] [H] [N] a fait signifier un commandement de payer en date du 13 décembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 5 mars 2025 et sollicite :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 14 février 2025 par effet de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme provisionnelle de 8418,95 euros due au titre des loyers et charges arrêtés au mois de février 2025, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, Madame [G] [O] [H] [N] maintient l’intégralité de ses demandes précisant que la somme due correspond à 6080 euros de dette de loyer outre 1400 euros de charges et de taxe d’habitation. La demanderesse précise qu’elle sera elle même à la porte de son domicile si elle ne peut pas vendre l’appartement et payer ses loyers. Elle indique payer les charges de la copropriété et qu’elle souhaite que le locataire paie et s’en aille. Elle précise avoir notifié au locataire un congé pour vendre.

Monsieur [R] [P] comparaît à l’audience et sollicite le remboursement du surplus des charges, indument versé. Il propose de payer chaque mois la somme de 300 euros pour apurer la dette. Le défendeur reconnaît devoir 6080 euros mais pas les charges qu’il estime déjà incluses dans le loyer eu égard aux stipulations du contrat de bail. Il expose qu’il demande le coût des charges depuis son entrée dans les lieux et qu’il lui est répondu qu’il n’a pas à avoir cette information. Sur les factures d’électricité, il indique que ce coût est inclus dans les charges et qu’elle n’a pas à lui en réclamer le remboursement.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 puis prorogé au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que “le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ”.

L’article 25-3 de cette loi dispose que “les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…)”.

En l’espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l’application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l’alinéa 2 de l’article 25-3 de cette loi.

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail du dont il a été accusé réception le 16 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 13 décembre 2024, pour la somme en principal de 6033,95 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2025.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 14 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Madame [G] [O] [H] [N] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [P] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6080 euros incluant le loyer du mois de février 2025. Elle précise qu’il n’a pas réglé les charges auxquelles il est tenu qu’elle chiffre dans son assignation à 1473,95 euros et la taxe d’habitation pour 865 euros.

Elle produit les factures d’électricité lui étant adressées relatives à un lieu de consommation concernant le logement loué, pour un montant de 1473,95 euros entre le mois d’octobre 2023 et le mois d’août 2024, concernant des périodes durant lesquelles le locataire était dans les lieux.

Si Monsieur [P] indique que les frais d’électricité du logement sont inclus dans les charges, il n’en justifie par aucun élément, le bail mentionnant seulement qu’une provision sur charge lui sera facturée.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de l’arriéré locatif et des charges, il sera condamné au paiement de la somme de 6080 euros et 1473,95 euros par provision.

En revanche, la demanderesse ne justifie pas du montant de la taxe d’habitation, si bien que sa demande sur ce fondement sera rejetée.

Monsieur [P] sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [R] [P] qui ressort de l’enquête sociale faisant état de ses charges importantes d’impôt et de remboursement de crédit, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2022 entre Madame [G] [O] [H] [N] et Monsieur [R] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 14 février 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [O] [H] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] à payer à Madame [G] [O] [H] [N] la somme provisionnelle de 7553,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de février 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [R] [P] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 310 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] à payer à Madame [G] [O] [H] [N] la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 11 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION