TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00804 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQPI

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[C]

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 11] N° 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [C]

né le 04 Octobre 1971 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCEDURE

Faisant valoir l’existence d’un bail verbal conclu le 1er juin 1996, la SA Batigère a, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, fait délivrer à M. [H] [C] un commandement de payer la somme de 8.727,75 euros pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 2 juin 2025, à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, elle l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] aux fins notamment de :

prononcer la résiliation du bail,

ordonner la libération des lieux,

le condamner à lui payer la somme de 11.006,08 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 9 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA Batigère, représentée par son conseil, a repris son acte introductif d’instance et précisé qu’à la date du 3 septembre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 18.431,30 euros.

Régulièrement cité, M. [H] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal

Il est rappelé que selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

S’agissant du bail qui a commencé à s’exécuter, il est constant que sa preuve peut être rapportée par tous moyens. Cela suppose néanmoins de rapporter la preuve d’une location et non d’une simple occupation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [H] [C] occupe le logement, cette preuve étant rapportée par les modalités de remise de l’acte d’assignation à étude par le commissaire de justice, lequel a également mentionné que le nom de M. [H] [C] figurait sur la boite aux lettre et sur l’interphone. En outre, il résulte du décompte produit par la SA Batigère que le locataire s’acquitte du loyer depuis plusieurs années.

Ainsi, la preuve d’un bail verbal est établie.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En application de l’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la SA Batigère sollicite de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison de la dette locative. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. En outre, la SA Batigère justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juin 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l’article 1224 du code civil.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA Batigère que M. [H] [C] ne s’acquitte plus du loyer depuis le 10 mai 2024, étant observé qu’il ne justifie d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse.

Dans ces conditions, l’absence total de paiement du loyer pendant plus d’un an alors que la dette est ancienne et d’un montant de plus de 5.000 euros caractérise un manquement grave et répété du locataire à son obligation légale et contractuelle de payer le loyer à date échue et constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du contrat de bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail prononcée par le présent jugement, M. [H] [C] est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail par la SA Batigère.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [H] [C] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 9], par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, M. [H] [C] s’est maintenu dans les lieux et reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. Il sera en conséquence condamné au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA Batigère ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA Batigère que M. [H] [C] reste devoir la somme de 18.431,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025. M. [H] [C], non comparant, ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte. Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure qui sont compris dans les dépens et ne constituent pas des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, en l’espèce la somme de 302,78 euros (172,66 euros + 130,12 euros. De même, il convient de retrancher du décompte les sommes mis à la charge du locataire en sus du loyer courant, libellées « complément quitt » de janvier à août 2025 pour un total de 10.263,12 euros qui ne correspondent pas au montant du loyer et ne sont justifiées par aucun élément produit aux débats.

En conséquence, il convient de condamner M. [H] [C] à payer à la SA Batigère la somme de 7.865,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’acte d’assignation du 2 juin 2025, à l’exclusion de celui du commandement de payer, non utile à la solution du litige.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [H] [C], partie perdante, sera condamné à verser à la SA Batigère la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SA Batigère ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu le 1er juin 1996 entre, d’une part, la SA Batigère et, d’autre part, M. [H] [C] concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 9] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, due par M. [H] [C] à date de la résiliation du bail, soit à compter du jugement, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNE M. [H] [C] à payer à la SA Batigère une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [H] [C] à payer à la SA Batigère la somme de 7.865,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE M. [H] [C] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’acte d’assignation du 2 juin 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [C] à payer à la SA Batigère la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 12] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 13 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT