TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/175

RG n° : N° RG 25/00207 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CSNJ

Société GRAND RUE

C/

[W]

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND RUE

RCS de VAL DE BRIEY : 948 973 128

prise en la personne de ses co-gérants,M. [N] [H] et M. [S] [F]

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie HOCQUET-BERG, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [W]

né le 26 Avril 1985 à

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant

Madame [E] [M] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 24 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le : 29/04/2026

à : M^e Sophie HOCQUET-BERG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2025, la SCI GRAND RUE a donné à bail à M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1050 euros sans provisions sur charge.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré aux locataires le 25 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 21 octobre 2025, dénoncé le jour suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI GRAND RUE fait assigner M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire insérée au bail, à compter du 25 septembre 2025 ;

ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] à lui payer :

la somme de 2516,19 euros, aux intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 ;

2100 euros au titre du montant du loyer dû durant le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation mensuelle de 1050 euros, à compter du 25 septembre 2025.

la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner les parties défenderesses au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 27 janvier 2026, la SCI GRAND RUE, représentée par son conseil, a actualisé l’arriéré locatif.

M. [C] [W], comparant, a sollicité un renvoi exposant avoir requis les services d’un conseil, sans que ce dernier ne soit constitué au dossier.

Appelée à l’audience du 24 mars 2026, la SCI GRAND RUE, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 11166,60 euros selon décompte arrêté au 13 mars 2026.

M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W], n’ont ni comparu ni ne se sont faits représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation, délivrée par une société civile immobilière, a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des textes rappelés ci-dessus, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La partie demanderesse a ainsi entendu volontairement soumettre le jeu de la clause résolutoire à un délai plus favorable pour le preneur.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la SCI GRAND RUE a fait délivrer à M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée pour un montant de 2516,19 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 septembre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] à payer à la SCI GRAND RUE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 1050 euros, APL à régulariser le cas échéant.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter du 25 septembre 2025 et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 13 mars 2026, que M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] resterait devoir la somme de 11 166,60 euros.

Toutefois, il convient de relever que, au titre de l’année 2025, est réclamé pour le mois de juin, un supplément de loyer 146,19, qui n’est nullement justifié au titre du présent décompte.

Il en va de même des charges dites exceptionnelles pour l’année 2025 d’un montant de 294,44 euros, non justifiées au cas présent.

Ces sommes seront donc déduites de l’arriéré locatif, lequel apparaît pour le surplus justifié au titre des loyers échus et impayés, mais également à titre d’indemnité d’occupation à compter du 26 septembre 2025 (échéance de mars 2026 incluse).

Non comparants, les défendeurs ne justifient pas s’être acquittés de cet arriéré locatif.

Il convient dès lors de condamner M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 10 725,97 euros.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W], parties perdantes, seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI GRAND RUE les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W], seront condamnés au paiement d’une somme qui sera fixée à 200 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Etienne THOMAS, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI GRAND RUE ;

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation liant les parties à compter du 25 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W], de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI GRAND RUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W], à la SCI GRAND RUE s’agissant de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la somme de 1050 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNONS M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W], à verser à la SCI GRAND RUE cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W], à payer à la SCI GRAND RUE la somme de 10725,97 euros au titre des loyers impayés ainsi qu’au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation (échéance de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] à payer à la SCI GRAND RUE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [C] [W] et Mme [E] [M], épouse [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge des contentieux de la protection