MINUTE N°189

N° RG 25/00120 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C32N

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DU 05 AOÛT 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [K] [S]

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [L], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Maud PRADON VALLANCY, avocat au barreau de BRIVE

Copie M^e Pradon Vallancy + grosse Oph [Localité 4] le 07/08/2025

DÉBATS : Audience publique du 17 Juin 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 05 Août 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 octobre 2023 à effet au 23 octobre 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] a donné en location à Madame [B] [L] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 414,47 euros, outre la somme de 111,85 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 23 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 3.041,46 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025, fait assigner Madame [B] [L] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater que les effets de la clause résolutoire contenus dans le contrat de location sont acquis à l’expiration du commandement de payer soit le 23 novembre 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant des lieux, avec le concours de la force publique s’il y a lieu du logement qu’elle occupe sis [Adresse 3],

— condamner la défenderesse à lui payer les sommes suivantes :

—  2.788,16 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges au 31 mars 2025, avec intérêts de droit à compter de la date de l’assignation,

— aux loyers du 1er avril 2025 à la date de la résiliation judiciaire du bail,

— une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,

—  500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire,

— à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1244-1 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

Le 13 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] a déclaré recevable le dossier déposé par Madame [B] [L].

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 juin 2025.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4], représenté par Madame [K] [S], salariée munie d’un pouvoir, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 2.666,02 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus. Il a indiqué que la décision de recevabilité de commission de surendettement est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire et qu’un accord de règlement a été conclu avec la locataire le 20 juin 2024 à hauteur de 60 euros par mois en sus du loyer courant et des provisions pour charges.

Représentée par son avocat, Madame [B] [L] a indiqué qu’un dossier de surendettement est en cours, n’a pas contesté le montant de sa dette, a sollicité des délais de paiement, a proposé de régler la somme mensuelle de 60 euros en sus du loyer courant et s’est opposée à toute condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 05 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 septembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 07 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 6] le 08 avril 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L.722-14 du code de la consommation prévoit que les créances figurant dans l’état d’endettement du débiteur dressé par la commission ne peuvent produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 et aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par la locataire au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, s’élève à la somme de 2.666,02 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et la défenderesse ne le conteste pas. Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [L] à payer au demandeur la somme de 2.666,02 euros au titre des loyers et charges dus au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 avril 2025, date de l’assignation, au 13 mai 2025, date de recevabilité du dossier de surendettement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 4.2.2, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 23 septembre 2024 pour avoir paiement de la somme de 3.041,46 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

La clause résolutoire s’est trouvée acquise deux mois après le commandement de payer, soit le 23 novembre 2024 et donc antérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] en date du 13 mai 2025 déclarant recevable le dossier de surendettement déposé par la locataire. Or, la décision de recevabilité prise par la commission n’a pas pour conséquence d’anéantir rétroactivement les effets déjà opérés de la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, acquis par l’effet d’une clause résolutoire régulièrement mise en oeuvre. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 23 novembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et que le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cet article précise dans son paragraphe VII) que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Le même texte dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Les parties ont conclu le 20 juin 2024 un accord de règlement à hauteur de 60 euros par mois en sus du loyer courant et des charges à compter du 15 juillet 2024. Dès lors, la défenderesse sera autorisée à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 35 versements mensuels successifs de 60 euros chacun, suivis d’un 36ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux de la défenderesse ou de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, la défenderesse sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 520,97 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Madame [B] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [L] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] la somme de 2.666,02 euros au titre des loyers et charges dus au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal du 07 avril 2025 au 13 mai 2025 ;

CONSTATE l’acquisition au 23 novembre 2024 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [B] [L] en date du 11 octobre 2023 à effet au 23 octobre 2023 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ACCORDE à Madame [B] [L] un délai de 36 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 35 mensualités de 60 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Madame [B] [L], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [B] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

— PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 520,97 euros ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [B] [L] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER