MINUTE N°281

N° RG 25/00032 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C23L

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DU 04 NOVEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 561 820 481, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDEURS :

Madame [K] [P] [X] [Y], née le 11 Décembre 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Nadège POUGET BOUSQUET, avocat au barreau de TULLE

Copie M^e Pouget Bousquet + grosse M^e Charmey le 04/11/2025

Monsieur [O] [H], né le 27 Mai 1993 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Nadège POUGET BOUSQUET, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : Audience publique du 07 Octobre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 19 juin 2020, la SA d'[Adresse 8] a donné en location à Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] un logement et un garage sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 557,59 euros, outre la somme de 24,64 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 22 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.462,05 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au jour de l’acte.

Ce commandement restant infructueux, la bailleresse a, par acte d’huissier du 23 janvier 2025, fait assigner Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] devant ce tribunal, auquel elle demande, au visa des dispositions des articles L.321-2-1 du code de l’organisation judiciaire, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217, 1224 et suivants du code civil, de :

— prononcer la résiliation du bail portant sur un appartement et un garage sis [Adresse 1], et ordonner l’expulsion de Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] du logement, et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les défendeurs à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard,

— condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 2.201,10 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 10 janvier 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et des charges impayés échus postérieurement au 10 janvier 2025 jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges assortis des intérêts légaux, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

— chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer hors APL,

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers,

— dire que le demandeur sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés des le logement de les défendeurs à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais des débiteurs,

— à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution , dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai et sans autre formalité préalable, le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique sans autre démarche préalable,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, sans autre démarche ou formalité préalable, ordonnée l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, et sa condamnation au paiement de la dette en totalité, sans autre démarche ou formalité préalable, et des indemnités d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamner solidairement Madame [K] [Y] à lui payer la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 07 octobre 2025.

La SA d’HLM NOALIS, représentée par son avocat, s’est rapportée aux termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 3.326,19 euros au titre des loyers et charges impayés au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Représentés par leur avocat, Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] se sont rapportés aux conclusions qu’ils ont déposées et ont demandé de :

Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— leur accorder les plus larges délais de paiement soit une durée de 36 mois et en tout état de cause une somme inférieure à 100 euros par mois,

— en conséquence :

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 36 mois,

— dire et juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si l’intégralité des sommes dues sont réglées au terme des délais de paiement accordés,

— condamner la demanderesse aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 7] le 23 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 07 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par les locataires au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 3.326,19 euros au titre des loyers et charges restant dus. Aucun élément ne permet de contester ce décompte. Par ailleurs, le contrat contient une clause de solidarité en son article 5. Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] à payer au demandeur :

— la somme de 3.326,19 euros au titre des loyers et charges dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus,

— le montant des loyers et des charges impayés du 1er octobre 2025 au 04 novembre 2025, date de résiliation du contrat de location.

Sur les délais de paiements

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au vu du décompte produit, les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La demande est en conséquence rejetée.

Sur la résiliation du contrat et l’expulsion

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] restent devoir la somme de 3.326,19 euros au titre des loyers et charges dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Le défaut de paiement des loyers par les locataires constitue un manquement d’une gravité telle qu’il justifie la rupture du contrat à leurs torts. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat de location au 04 novembre 2025, date de prononcé du présent, aux torts de Madame [K] [Y] et de Monsieur [H] [O] et d’accueillir la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par les défendeurs au bailleur et qu’il seront solidairement condamnés à lui payer sera fixée au montant du loyer en principal, révisable comme lui selon l’index prévu au contrat et augmenté des charges et ce, à compter du 05 novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 650,10 euros.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur le transport et la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] à payer à la SA d’HLM NOALIS, qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] sont condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] à payer à la SA d'[Adresse 8] :

— la somme de 3.326,19 euros au titre des loyers et charges dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus,

— le montant des loyers et des charges impayés du 1er octobre 2025 au 04 novembre 2025 ;

PRONONCE à effet au 04 novembre 2025 et aux torts de Madame [K] [Y] et de Monsieur [H] [O] la résiliation du contrat de location qui leur a été consenti par la SA d’HLM NOALIS à effet au 19 juin 2020, portant sur un logement et un garage sis [Adresse 1] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [K] [Y] et de Monsieur [H] [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] à la SA d’HLM NOALIS au montant du loyer en principal, révisable comme lui selon l’index prévu au contrat et augmenté des charges et ce, à compter du 05 novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] à payer à la SA d'[Adresse 8] ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 650,10 euros ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] à payer à la SA d’HLM NOALIS la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la SA d'[Adresse 8] du surplus de sa demande ;

DÉBOUTE Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [Y] et Monsieur [H] [O] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER