Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [U]

Les Noelles Tesseries Etage 1

22 Allée Louis Aragon

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/02106 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEAD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [V] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2001, ayant pris effet le 6 juillet 2001 et modifié par un avenant au contrat du 3 octobre 2001, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de Loire Atlantique (ci-après OPAC 44) a donné à bail à Monsieur [V] [U] un logement de type 2 lui appartenant sis, Les Noelles Tesseries – 22 allée Louis Aragon – 1er étage – 44800 SAINT HERBLAIN, ainsi que la place de parking n°A14, le tout moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 284,02 € pour le logement et 10,38 € pour le parking, outre une provision sur charges de 39,58 € par mois.

Le 27 novembre 2023, HABITAT 44 (anciennement dénommé OPAC 44) a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.930,45 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 21 novembre 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 25 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2024, HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 28 janvier 2024 ;

— subsidiairement, la prononcer, pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [U] et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— le condamner au paiement de la somme de 11.714,24 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 507,58 €, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rappeler sur, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

— le condamner au paiement de la somme de 700 €, sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de 152,56€ ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle HABITAT 44, valablement représenté par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 16.384,59 € selon décompte arrêté au 31 août 2024.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [U] n’a pas comparu lors des débats et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société bailleresse a déclaré n’avoir pas d’informations à ce sujet.

Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [V] [U] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 26 juin 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, HABITAT 44 justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier électronique du 22 avril 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 5.6.1 une clause résolutoire prévoyant que tout défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou le non-versement du dépôt de garantie entraîne la résiliation de plein droit du contrat de location deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [V] [U] le 27 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.930,45 €. Ce commandement, qui respecte les prescriptions légales, accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que Monsieur [V] [U] n’a effectué aucun paiement depuis au moins le mois d’avril 2023. Le commandement étant dès lors demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024.

Dès lors, Monsieur [V] [U], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

1Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 16.384,59€ au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 297,07 €, correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

1Apparaissent également sur le décompte, à compter de janvier 2024, des pénalités d’enquête sociale de 7,62 € chacune et des surloyers d’un montant mensuel de 947,64 €.

HABITAT 44 justifie de l’envoi à Monsieur [V] [U], le 24 novembre 2023, d’un courrier recommandé avec avis de réception revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Ce courrier, qui reprend les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, vaut mise en demeure au sens des articles précités, de sorte que Monsieur [V] [U] doit être condamné au paiement des surloyers qui lui ont été imputés.

Non comparant, Monsieur [V] [U] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

L’assignation contient une demande relative à l’actualisation de la créance, de sorte que l’actualisation de la créance est recevable, en dépit de l’absence de l’intéressé.

En outre, en l’absence d’éléments sur la situation du locataire, non comparant, il ne saurait lui être accordé d’office des délais de paiement, ce d’autant plus que les décomptes produits laissent apparaître l’absence de tout règlement depuis au moins le mois d’avril 2023.

En conséquence, Monsieur [V] [U] sera condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 16.087,52 € au titre des loyers, charges et surloyers échus et impayés au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [U] sera par ailleurs condamné à payer à HABITAT 44 une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 486,57 € pour le logement et 21,01 € pour le stationnement avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir sa condamnation au paiement d’un surloyer et de pénalités d’enquête sociale.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [U] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 novembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [V] [U] sera condamné à payer à HABITAT 44, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 à l’encontre de Monsieur [V] [U];

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 28 janvier 2024, du contrat de bail ayant pris effet le 6 juillet 2001, portant sur le logement situé, Les Noelles Tesseries – 22 allée Louis Aragon – 1er étage – 44800 SAINT HERBLAIN, ainsi que la place de parking n°A14 ;

DIT que Monsieur [V] [U] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [V] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 les sommes suivantes :

—  16.087,52 € (SEIZE MILLE QUATRE VINGT SEPT EUROS ET CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 486,57 € pour le logement et 21,01 € pour le stationnement, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 novembre 2023 ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET