TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/01029 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRM4

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

[V]

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

SIRET : 783 329 774 00161

Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [H] [Y], domicilié audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en la personne de Mme [C] [P], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 novembre 2020, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « MEURTHE ET MOSELLE HABITAT » (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a donné à bail à Mme [M] [V] un logement situé [Adresse 6], comprenant également une cave, moyennant un loyer mensuel initial de 292,79 euros pour le logement et 12,61 euros pour la cave, outre une provision mensuelle sur charges de 129,69 euros.

Mme [M] [V] est décédée le 15 juin 2024.

Par courrier du 29 juillet 2024, M. [T] [V], se présentant comme le descendant de Mme [M] [V], a sollicité le transfert du bail à son profit, se prévalant des dispositions de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989.

Par exploit de commissaire de justice du 24 juillet 2025, dénoncé le 25 juillet suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater l’existence d’un bail verbal entre les parties,

prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement à compter de la date du jugement,

déclarer ses demandes recevables et, en conséquence :

ordonner l’expulsion des locaux de M. [T] [V] et de tout occupant de son chef, au plus tard deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,

condamner M. [T] [V] à lui payer :

— la somme de 6 014,16 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation échus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges à compter de l’assignation, d’un montant de 489,41 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux dépens, y compris le coût de l’assignation et de sa notification au préfet,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 septembre 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Mme [C] [P], munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et a actualisé la somme principale à 6 992,98 euros selon décompte arrêté au 22 septembre 2025.

M. [T] [V], cité à personne, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En application de l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur le transfert du bail à M. [T] [V]

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense, l’article 12 du même code autorisant néanmoins le juge à restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification juridique sous réserve de ne pas modifier l’objet du litige.

En l’espèce, l’objet principal du litige est le prononcé de la résiliation du bail conclu le 04 novembre 2020.

Il résulte de l’acte de décès versé en procédure que Mme [M] [V] est décédée le 15 juin 2024.

MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a porté sa demande à l’encontre de M. [T] [V] au motif que ce dernier est titulaire d’un bail verbal.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article 40 III alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 précise que l’article 14 est applicable aux logements HLM à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Ces dispositions sont d’ordre public (Cass. Civ. 3ème, 1er octobre 2008, n°07-13.008). Elles sont donc applicables au présent litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, par courrier du 29 juillet 2024, réceptionné le 05 août 2024 par MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, M. [T] [V] a sollicité le transfert du bail à son profit, se prévalant des dispositions de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989.

S’agissant du lien de parenté et bien qu’il ne soit produit ni extrait du livret de famille ni copie intégrale d’acte de naissance, le bailleur ne conteste pas la qualité de descendant de M. [T] [V].

Afin de justifier de sa qualité d’occupant depuis plus d’un an avant le décès de sa mère, ce dernier a joint à sa demande une attestation de titularité du contrat ENGIE en date du 18 juillet 2024 à effet au 1er décembre 2022, établi à l’adresse du logement sis au [Adresse 7].

Ce document valant justificatif de domicile, M. [T] [V] rapporte ainsi la preuve qu’il vivait au domicile de sa mère depuis au moins un an lors du décès de cette dernière, de sorte qu’en l’absence d’éléments contraires, les dispositions des articles 14 et 40 III de la loi du 06 juillet 1989 ont trouvé à s’appliquer au cas d’espèce, ce que le bailleur ne conteste pas.

Par conséquent et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande aux fins de constat de l’existence d’un bail verbal, qui est devenue sans objet, il convient de constater que le bail conclu le 04 novembre 2020 entre MEURTHE ET MOSELLE HABITAT et Mme [M] [V] a été transféré au profit de M. [T] [V] par l’effet des dispositions légales précitées.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1103 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat qui résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le juge apprécie souverainement si, au jour de l’audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte de l’examen du relevé de compte locataire qu’il présente un solde débiteur constant depuis l’échéance de mai 2024, que M. [T] [V] a cessé tout règlement depuis septembre 2024 et que la dette locative n’a cessé de croître pour s’établir à 6 992,98 euros au 22 septembre 2025.

En conséquence, au vu de ces éléments, il convient de retenir que le manquement constaté est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, M. [T] [V] est occupant sans droit ni titre du logement, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant actualisé de 489,41 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’indemnité d’occupation sera due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée, en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il est rappelé que le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit, arrêté au 22 septembre 2025, que M. [T] [V] reste devoir la somme de 6 992,98 euros à cette date au titre des loyers et charges, échéance de septembre 2025 non incluse.

En outre il convient d’ajouter les échéances de septembre et octobre 2025, soit la somme de 978,82 euros.

Non comparant, le défendeur n’apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son quantum.

En conséquence, M. [T] [V] sera condamné à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 7971,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 6 014,16 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [V] qui succombe supportera le charge des dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. M. [T] [V] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action de l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 04 novembre 2020 entre l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT et Mme [M] [V] a été transféré à M. [T] [V] par l’effet des articles 14 et 40 III de la loi du 06 juillet 1989 ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [V] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 6], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [T] [V] à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT à la somme de 489,41 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [T] [V] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 7971,80 euros au titre des loyers et charges, sous réserve des sommes qui auraient été réglées après le 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025 sur la somme de 6 014,16 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [T] [V] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge