TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

BRIVE LA GAILLARDE

JUGEMENT DU 12 DÉCEMBRE 2025

N° RG 23/00099 – N° Portalis DBXF-W-B7H-CTO2

Minute n°

AL/AJ

Nature de l’affaire : Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [R], né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]

Représenté par M^e Lionel MAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [V], né le [Date naissance 5] 1978 à [Localité 17], demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE

Madame [Y] [F], née le [Date naissance 6] 1982 à [Localité 16], demeurant [Adresse 8]

Représentée par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE

Maître [L] [J], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

Grosse M^e Dauriac, Me [Localité 13], M^e Cousin, Me [Localité 13] le 12/12/2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

— Thierry WEILLER, Vice-Président

— Axelle JOLLIS, Vice-Président

En l’absence d’opposition des avocats de la cause les magistrats ont tenu l’audience des plaidoiries conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile et ont rendu compte des débats oraux lors du délibéré

Lors du délibéré :

— Thierry WEILLER, Vice-Président

— Axelle JOLLIS, Vice-Président

— Roxana LAURENT, Juge

GREFFIER : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

MINISTÈRE PUBLIC :

Auquel le dossier a été communiqué et qui a fait connaître son avis par conclusions écrites

DÉBATS : À l’audience publique du 10 octobre 2025, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 12 décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

Mise à disposition du jugement au greffe le : 12 décembre 2025

Vu le rapport de Axelle JOLLIS

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EXPOSÉ DES FAITS

Selon acte authentique reçu le 10 septembre 2018 par Me [L] [J], notaire à [Localité 10], M. [M] [R] a vendu à M. [H] [V] et à Mme [Y] [F] une maison d’habitation avec terrain sise [Adresse 3] au prix de 54 160 euros avec les modalités de vente suivantes : 5 000 euros payables comptant et une rente annuelle viagère de 2 400 euros. La vente a été consentie avec réserve du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur.

M. [M] [R], né le [Date naissance 4] 1949, est décédé le [Date décès 7] 2021 laissant pour héritier son fils, M. [X] [R].

Considérant que son père aurait été victime d’un abus de faiblesse, M. [X] [R] a déposé plainte auprès du Procureur de la République de [Localité 10] le 28 juillet 2021. Cette plainte a fait l’objet d’un classement sans suite le 29 août 2022.

Par actes de commissaire de justice des 1er et 2 février 2023, M. [X] [R] a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, au visa des articles 1674,1685 et suivants, 1968 du Code civil, M. [V], Mme [F] et Me [J] aux fins de voir :

— à titre principal, annuler la vente viagère conclue le 10 septembre 2018 en raison de l’absence d’aléa ;

— à titre subsidiaire, annuler la vente conclue le 10 septembre 2018 sur le fondement de la rescision pour lésion ;

— à titre infiniment subsidiaire, condamner solidairement M. [V] et Mme [F] à verser la somme de 60 400 euros entre les mains de Me [O], notaire à [Localité 12] chargé de la succession de [M] [R] ;

— en tout état de cause ;

> condamner solidairement M. [V] et Mme [F] ainsi que Maître [J] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

> condamner solidairement M. [V] et Mme [F] ainsi que Me [J] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et éventuels frais d’exécution ;

> ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Saisi de conclusions d’incident par M. [V] et Mme [F], par ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. [R] formées à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1674 et suivants du code civil (rescision pour lésion) ;

— rejeté la fin de non recevoir fondée sur le défaut de publication de l’assignation ;

— condamné M. [R] à payer la somme de 500 euros à Me [J] ainsi qu’à M. [V] et Mme [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Par dernières conclusions communiquées par RPVA le 20 février 2025 , M. [X] [R] sollicite du tribunal, au visa des articles 1968 et suivants du Code civil, de :

— à titre principal, annuler la vente viagère conclue le 10 septembre 2018 en raison de l’absence d’aléa ;

— à titre subsidiaire, condamner solidairement M. [V] et Mme [F] à verser la somme de 60 400 euros entre les mains de Me [O], notaire à [Localité 12] chargé de la succession de [M] [R], correspondant au prix de vente de la maison ;

— en tout état de cause ;

> condamner solidairement M. [V] et Mme [F] ainsi que Me [J] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

> condamner solidairement M. [V] et Mme [F] ainsi que Me [J] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et éventuels frais d’exécution ;

> ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [R] développe l’argumentation suivante :

> Le requérant considère que l’acte de vente viagère est nul au regard de l’article 1968 du Code civil dès lors qu’il se trouve privé de cause en l’absence de risque pour les débirentiers.

Il expose ainsi qu’au moment de la vente, M. [M] [R] se savait condamné par un cancer généralisé dont il est décédé en [Date décès 14] 2021 et que, dès septembre 2018, sa vulnérabilité était particulièrement visible. Il estime que les acquéreurs ont donc profité de la situation et ont finalement fait l’acquisition de leur maison pour la somme modique de 14 600 euros.

Le requérant soutient de plus que la vente viagère est dépourvue d’aléa en raison du trop faible montant de la rente de 200 euros par mois, bien inférieure à la valeur locative de l’immeuble estimée à 539 euros.

> M. [R] reproche à Me [J] d’avoir manqué à son obligation de conseil en ne sollicitant aucun certificat médical de la part du vendeur, contrairement aux pratiques habituelles, et en permettant la fixation du montant de la rente annuelle et du bouquet viager bien en-deçà des usages en la matière.

> Dans le cas où la juridiction estimerait l’annulation de la vente disproportionnée, le demandeur sollicite la fixation du prix de vente à hauteur de 75 000 euros conformément à l’estimation qu’il verse aux débats et le versement par les acquéreurs de la somme différentielle de 60 400 euros.

> M. [R] justifie sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral en affirmant qu’il a été particulièrement attristé de la situation et de l’abus de vulnérabilité dont a été victime son père alors que Me [J] était parfaitement informé de son état de santé.

* * *

En réponse, par dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 6 novembre 2024, M. [H] [V] et Mme [Y] [F] sollicitent du tribunal de :

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses prétentions ;

— à titre subsidiaire , dans le cas où l’absence d’aléa serait retenu :

> débouter M. [R] de sa demande d’annulation de la vente et de dommages et intérêts ;

> dire qu’une seule somme maximale de 13 340 euros peut être attribuée à M. [R] ;

> condamner Me [J] à garantir et les relever indemnes de toutes sommes mises à leur charge ;

— en tout état de cause, condamner M. [R] aux dépens ainsi qu’ à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [V] et Mme [F] développent l’argumentation suivante :

> Ils contestent toute cause de nullité affectant l’acte de vente du 10 septembre 2018 dans la mesure où ils nient avoir été informés de l’état de santé de M. [M] [R] au moment de la vente. Ils ajoutent qu’aucun élément médical produit par le demandeur ne démontre au surplus que son père, âgé alors de 68 ans, souffrait d’un cancer généralisé au moment de la vente.

Ils rappellent que les statistiques établissent que M. [M] [R] avait une espérance de vie de 88 ans et considèrent ainsi que l’aléa est constitué dès lors que lors de la conclusion de la rente viagère, les parties ignoraient quel serait le nombre de versements périodiques à réaliser.

Les acquéreurs rappellent que M. [R] ne peut plus argumenter sur le fait que la vente aurait été contractée à vil prix, l’action sur le fondement de la lésion ayant été jugée irrecevable.

En tout état de cause, ils font valoir que les montants du bouquet et de la rente sont librement fixés par les parties, qu’ils correspondent à la volonté de M. [M] [R] et qu’ils sont conformes à la valeur économique de l’immeuble.

Ils rappellent que ce dernier s’est réservé l’usage et l’habitation de l’immeuble jusqu’à son décès et que le critère de la valeur locative n’est donc pas pertinent en l’espèce.

> Dans l’hypothèse où la juridiction retiendrait une cause de nullité de l’acte de vente, M. [V] et Mme [F] font valoir que l’annulation de l’acte de vente serait manifestement disproportionnée et qu’en cas de rescision pour lésion, l’acheteur dispose d’une option entre l’annulation et la révision du prix de vente, proposant alors de verser la somme complémentaire de 13 340 euros.

> Les acquéreurs soutiennent que M. [R] ne peut solliciter une réparation au titre de son préjudice moral au motif qu’il se battrait pour faire condamner l’abus de faiblesse dont aurait été victime son père dans la mesure où sa plainte a fait l’objet d’un classement sans suite. Ils ajoutent que M. [R] n’avait plus de relation avec son père depuis plusieurs années et que ce n’est qu’à son décès qu’il a découvert l’existence de la vente viagère.

> A titre subsidiaire, les acquéreurs exposent que Me [J] était tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde à leur égard et se devait à se titre de les informer sur les risques de la conclusion de la vente viager avec M. [M] [R], obligation d’autant plus grande s’il était démontré que le notaire était informé de l’état de santé du vendeur.

* * *

En réponse, par dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 28 novembre 2024, Maître [L] [J] sollicite du tribunal de :

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— en toute hypothèse, condamner M. [R] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Me [J] développe l’argumentation suivante :

> Il rappelle que la responsabilité des notaires obéit aux règles de la responsabilité civile délictuelle et nécessite la démonstration d’une faute.

Me [J] conteste tout manquement à son devoir de conseil et de mise en garde et fait valoir que ce devoir ne concerne pas l’opportunité économique de l’opération à laquelle il prête son concours.

Il affirme avoir constaté lors de la conclusion de l’acte de vente la lucidité et l’absence de vulnérabilité de M. [R] dont le mauvais état de santé n’était pas visible. Il nie avoir été informé du cancer mentionné par le requérant, dont la réalité au moment de la vente n’est par ailleurs pas établie.

Il précise ne pas être intervenu dans la négociation des conditions de vente directement fixées entre les parties par l’intermédiaire de l’agence immobilière.

Il soutient qu’en tout état de cause, ces conditions financières s’avèrent conformes avec l’état du bien et le fait que le vendeur restait dans les lieux.

> Me [J] ajoute que M. [R] est totalement défaillant dans l’administration de la preuve d’un préjudice moral.

> A titre très subsidiaire, dans le cas où le tribunal entrerait en voie de condamnation, Me [J] indique que l’exécution provisoire doit être écartée compte tenu de l’absence d’urgence de l’affaire.

* * *

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2025, l’audience de plaidoiries étant fixée au 10 octobre 2025.

A l’issue des débats, la date de prononcé du jugement a été fixée au 12 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de “dire et juger que”, “constater que” ne constituent pas des prétentions et seront examinées au titre des moyens.

En outre, conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Ainsi, il doit être constaté que la demande de Mme [F] et M. [V] d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision n’est pas reprise dans les prétentions au dispositif de leurs dernières conclusions. Il ne sera donc pas statué sur cette demande.

Sur la demande en nullité de la vente viagère

Aux termes de l’article 1968 Code civil, la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.

L’article 1976 du même code dispose que la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

En application de ces dispositions, la vente viagère est nulle en l’absence d’aléa, c’est à dire en l’absence de risque pour les débirentiers ou de chance de gain pour le crédirentier. Le principe en matière d’aléa est que le contrat reste valable dès lors que les parties ont cru en l’existence de celui-ci même si, en réalité, il n’existait pas.

L’absence de caractère aléatoire peut découler de la connaissance par les débirentiers de la gravité des problèmes de santé du vendeur.

Le défaut de prix réel et sérieux, soit un montant de rente dérisoire, constitue également une cause de nullité.

— sur l’état de santé du crédirentier

Selon l’article 1975 du Code civil, le contrat de rente viagère ne produit aucun effet si la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

Si ce texte est d’interprétation stricte dans la mise en oeuvre de ses conditions, rien n’interdit d’annuler la rente en cas de décès postérieur au délai de vingt jours lorsque l’absence d’aléa est prouvée. Tel est le cas s’il est établi que le débirentier savait, lors de la formation de la rente, que son cocontractant était atteint d’une maladie qui l’emporterait rapidement, même si le décès est survenu plus de vingt jours après la date du contrat.

En application de ces dispositions, il appartient à celui qui invoque la maladie du crédirentier d’en apporter la preuve et de démontrer que les débirentiers en avaient connaissance.

En l’espèce, M. [M] [R], né le [Date naissance 4] 1949, était âgé de 68 ans au moment du contrat de vente. Il est décédé le [Date décès 7] 2021 à l’âge de 71 ans.

M. [X] [R] indique que son père avait subi un cancer de la prostate en 2010 qui est réapparu 7 ans plus tard en cancer généralisé.

Il verse aux débats diverses analyses sanguines de son père réalisées entre 2010 et 2019, lesquelles ne sont toutefois accompagnées d’aucun diagnostic médical. Il ne produit aucun certificat médical contemporain de la vente viagère faisant état d’un cancer de la prostate récidivant ou généralisé. De plus, M. [X] [R] ne produit aucune attestation ou pièce médicale décrivant l’état de santé et ses conséquences visibles à l’époque de conclusion du contrat de vente viagère ni même postérieurement.

Ainsi, M. [X] [R] ne démontre pas l’existence d’une maladie existant chez son père au moment de la conclusion de la vente viagère à l’origine de son décès. Il ne démontre pas davantage la connaissance par M. [V] et Mme [F] de cet état de santé.

Il ne peut donc soutenir que la vente viagère est affectée d’une cause de nullité en raison de l’état de santé de son père.

— sur le montant de la rente

Sur ce plan, la vente viagère comporte un aléa dès lors que le débirentier conservera le capital ou le bien remis même si, en définitive, du fait de la durée de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée, les arrérages versés sont inférieurs au capital ou à la valeur du bien aliéné. De manière symétrique, il n’y aura pas de réversion par le crédirentier quand bien même les arrérages perçus pendant la durée du contrat représenteraient une somme supérieure à celle du capital ou à la valeur du bien remis.

Ce caractère aléatoire de la vente viagère justifie l’exclusion de l’action en rescision pour lésion.

Toutefois, la vente viagère peut être annulée pour défaut de cause en cas de vileté du prix ou de rente inférieure aux revenus tirés par le débirentier du bien cédé, puisque dans ces hypothèses, il n’existe pas d’aléa, le débirentier ne prenant aucun risque dans l’opération.

En l’espèce, la valeur le bien immobilier objet de la vente viagère a été estimée par les parties contractantes à 66 000 euros.

Il convient de rappeler que M. [M] [R] s’est réservé le droit d’usage et d’habitation et que les débirentiers ne pouvaient donc pas tirer de revenus de l’immeuble avant le décès du crédirentier.

Conformément à l’avenant au compromis de vente du 4 juillet 2018, les parties ont ainsi déduit de la valeur de l’immeuble une décote de 24 % correspondant à ce droit d’usage et d’habitation, fixant ainsi un prix de vente indicatif à 50 160 euros.

Compte tenu du montant du bouquet payé par M. [V] et Mme [F] au jours de la vente, soit 5 000 euros, les parties ont ensuite convenu de convertir la différence, soit 45 160 euros, en rente viagère de 2 400 euros par an, soit 200 euros par mois.

Il peut en être déduit que les parties ont considéré que l’espérance de vie de M. [M] [R] était alors de 18,81 ans, soit à terme un âge de 87 ans, moyenne correspondant aux statistiques INSEE produites par les défendeurs auxquelles M. [X] [R] n’apporte aucune contestation.

M. [X] [R] verse aux débats un rapport d’avis de valeur de l’immeuble en date du 31 [Date décès 14] 2025 réalisé par l’agence [15] estimant la valeur de l’immeuble objet du litige entre 72 000 et 80 000 euros.

Toutefois, il convient de relever que cette estimation n’est pas contradictoire, que l’agence immobilière précise l’avoir réalisée d’après les seules informations fournies par le requérant et sans accès aux différents diagnostics techniques. Par ailleurs, ce rapport indique une estimation en fonction du prix du m2 de seulement 62 267 euros au regard de l’importance des travaux de rénovation à réaliser, sans préciser les critères amenant à valoriser cette estimation au delà du prix au m2.

En conséquence, il sera retenu la valeur vénale acceptée devant notaire par les parties à l’acte de vente viagère, à savoir 66 000 euros.

En outre, M. [X] [R] centre son argumentation sur une comparaison entre le montant de la rente viagère mensuelle versée par les débirentiers, soit 200 euros, et le prix du loyer estimée dans l’avis de valeur qu’il produit, soit 539 euros.

Ce critère n’est pas pertinent dans la mesure où son père continuait de résider dans l’immeuble ce qui implique d’appliquer au prix de vente une décote correspondant à la valeur du droit d’usage et d’habitation.

Au surplus, il y a lieu de relever sur ce point que les parties ont calculé cette décote selon le barème fiscal applicable à la valeur de l’usufruit. Or, ce barème s’avère peu favorable aux acquéreurs au regard d’autres méthodes d’estimation prenant en compte la valeur économique du droit d’usage et d’habitation (notamment barème Dautry couramment utilisé).

Ainsi, M. [X] [R] échoue à démontrer la vileté du prix convenu entre les parties lors de la conclusion du contrat de vente viagère du 10 septembre 2018.

En conséquence, il sera débouté de sa demande en nullité, et à titre subsidiaire de versement par les acquéreurs d’un complément de prix.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

M. [R] [X] sollicite le versement par Mme [F], M. [V] et Me [J] d’une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral consistant dans le fait d’être affecté par l’abus de faiblesse dont a été victime son père.

Toutefois, M. [X] [R], qui ne démontre au surplus pas les liens qu’il entretenait avec son père dont il ne conteste pas la rupture des relations, ne rapporte aucunement la preuve d’un abus de faiblesse subi par son père ni même que Me [J] aurait été informé de l’état de santé dégradé de ce dernier.

En l’absence de démonstration de l’existence d’un quelconque préjudice, M. [X] [R] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

— sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement .

— sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [R], partie perdante, supportera la totalité des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [X] [R] sera condamné à payer à Me [J], ainsi qu’aux consorts [T] la somme de 3 000 euros au titre de leur frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, en premier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [X] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [X] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer à Mme [Y] [F] et M. [H] [V] la somme de 3 000 (trois-mille) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [R] à payer à Me [L] [J] la somme de 3 000 (trois-mille) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER