Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00674 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GSS

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[R] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

Jugement rendu le 06 Novembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [A] [W], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [Z]

né le 17 Juillet 1987 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 5]

comparant

DÉBATS : 04 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00674 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GSS et plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2023, la SA URBAVILEO a donné à bail à Monsieur [R] [Z] un appartement situé [Adresse 6]) à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 279, 65 euros, et 81, 74 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la SA URBAVILEO a fait signifier à Monsieur [R] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 569,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 24 janvier 2025, la SA URBAVILEO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la SA URBAVILEO a fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner Monsieur [R] [Z] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 889, 25 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] le 6 mai 2025.

À l’audience du 4 septembre 2025, la SA URBAVILEO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 287, 46 euros arrêtée au 3 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Elle indique qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [R] [Z], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 36 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA URBAVILEO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA URBAVILEO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juin 2023, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 3 septembre 2025 que la SA URBAVILEO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [Z] à payer à la SA URBAVILEO la somme de 1 287, 46 euros, au titre des sommes dues au 3 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 sur la somme de 569,18 euros, de l’assignation du 2 mai 2025 sur la somme de 320,07 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location prévoit qu'« en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, celui-ci pourra, après examen du cas en liaison avec le Service Social, être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 pour un montant de 569, 18 euros. Cependant, ce montant est inférieur à trois mois en loyer en principal (279, 65 * 3 = 838, 95 euros).

Par conséquent, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 1 287, 46 euros selon décompte au 3 septembre 2025.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à la date de l’assignation, soit le 2 mai 2025.

Néanmoins, Monsieur [R] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Par ailleurs, il indique qu’il ne travaille plus afin de pouvoir s’occuper de son fils de cinq ans et qu’il est en outre en attente d’un jugement du juge aux affaires familiales concernant les droits de visites et d’hébergement de son enfant. Il fait en outre valoir que ses allocations logements vont augmenter de façon significative et que, dans ce cadre, son loyer résiduel sera de 105, 30 euros d’après son bailleur.

Ainsi, il justifie de sa situation personnelle et financière et apparaît en mesure de régler la dette locative compte tenu de ses droits à venir.

En outre, bien que Monsieur [R] [Z] n’ait pas repris le paiement des loyers courants, la SA URBAVILEO n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à Monsieur [R] [Z] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où il ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [R] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [Z]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 mai 2025, Monsieur [R] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [Z] à son paiement à compter de 2 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA URBAVILEO ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA URBAVILEO les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA URBAVILEO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juin 2023 entre la SA URBAVILEO d’une part, et Monsieur [R] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6]) à [Localité 7],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 juin 2023 entre la SA URBAVILEO d’une part, et Monsieur [R] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6]) à [Localité 7], au jour de l’assignation, le 2 mai 2025,

DIT que Monsieur [R] [Z] est occupant sans droit ni titre,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la SA URBAVILEO la somme de 1 287, 46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter commandement de payer du 23 janvier 2025 sur la somme de 569, 18 euros, de l’assignation du 2 mai 2025 sur la somme de 320, 07 euros et du présent jugement sur le surplus,

AUTORISE Monsieur [R] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 36 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la SA URBAVILEO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION