RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00053 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C523

Décision : Réputé contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [T] [E], née le 19 Avril 1943 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentée par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Comparant

Copie exécutoire M^e Chassagne Delpech, Mme et M. [D] le 05/05/2026

Madame [G] [L] épouse [D], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Non comparante

SAISINE : Assignation en référé du 14 Novembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 17 Mars 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

✧ ✧ ✧ ✧ ✧ ✧

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2024, Mme [T] [E], représentée par l’agence immobilière CITYA Immobilier Labrousse, a donné à bail à M. [W] [D] et Mme [G] [D] un local d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 980 € et une provision mensuelle sur charges de 15 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, Mme [E] a fait délivrer à Mme et M. [D] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de payer dans le délai de 6 semaines la somme principale de 4 053,74 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 3 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, Mme [E] a fait assigner Mme et M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leurs chefs ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [D] au paiement de la somme provisionnelle de 4 242,06 € au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’en octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges, soit 1 043,83€ jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [D] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, appelée à une première audience le 3 février 2026 a fait l’objet d’un renvoi avant d’être retenue à l’audience du 17 mars 2026.

A l’audience, Mme [E], représentée par son avocate, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 4 266,08 € arrêtée à la date de l’audience, terme de mars 2026 inclus. Mme [E] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [D] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

M. [D], comparant en personne, conteste le montant de la créance sollicitée en ce qu’elle inclus des frais d’agence immobilière. Il précise avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 13 mai 2025 par la commission de surendettement qui a décidé d’un échelonnement des dettes du couple sur la base d’une mensualité de remboursement de 40 €. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Corrèze par voie électronique 17 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit également une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, Mme [E] a fait délivrer à Mme et M. [D] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de payer dans le délai de 6 semaines la somme principale de 4 053,74 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 3 juillet 2025.

Le délai de 6 semaines courait jusqu’au 18 août 2025 inclus. Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que Mme et M. [D] ont déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 13 mai 2025 et qu’une partie de la dette visée par le commandement de payer du 7 juillet 2025 n’était donc pas exigible puisque suspendue conformément aux articles L 722-2 et L 722-5 du Code de la consommation.

En outre, il convient de rappeler qu’en application des articles 5 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, ces dernières sont limitativement énumérées et ne peuvent comprendre la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou la négociation d’une mise en location à l’exception des honoraires, dus à la signature du bail et partagés entre le bailleur et le preneur, pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur.

Ainsi, Mme [E] ne peut mettre à la charge des locataires les frais de gestion immobilière facturés par l’agence CITYA LABROUSSE IMMOBILIER au titre des « frais de courtage », « prime mensuelle », lesquels seront donc déduits des décomptes produits par la demanderesse.

Ainsi, à la date de recevabilité du dossier de surendettement, soit le 13 mai 2025, la dette locative des époux [D] s’élevait à la somme de 2 611,54 – 351 (frais d’agence)=2 260,54 €.

Cette dette dont l’exigibilité s’est trouvée suspendue par la décision de recevabilité ne pouvait donner lieu à un commandement de payer.

Cependant, il résulte du décompte produit par la bailleresse et non contesté par les défendeurs que postérieurement à la date du 13 mai 2025 et jusqu’à la date du 7 juillet 2025, Mme et M. [D] ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges courantes pour un montant de 995 € x 2 mois – 618 € (règlements effectués par les locataires) = 1 372 €.

Mme et M. [D] n’ayant pas réglé la totalité de cette somme de 1 372 € dans le délai de 6 semaines visées au commandement, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre des locataires :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, les locataires, devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 1 008,73 €.

Il résulte du décompte versé par la bailleresse, et après déduction des frais d’agence compris à tort dans le solde débiteur des locataires, que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par Mme et M. [D] à la date de l’audience, terme de mars 2026 inclus, s’élève à la somme de 3548,88 € (4 266,08 – 717,2). Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et la créance n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme et M. [D] à payer à Mme [E] la somme de 3 548,88 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 17 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1372 euros à compter du commandement de payer du 7 juillet 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que Mme et M. [D] ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2025.

Compte tenu des revenus du couple, de leurs charges déclarés à l’audience, ils apparaissent en capacité de faire face à des délais de paiement permettant d’apurer leur dette locative dans un délai de 3 ans maximum.

Dès lors, Mme et M. [D] seront autorisés à s’acquitter du montant de leur dette au moyen de 35 versements mensuels successifs de 100 € chacun, suivis d’un 36ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, les défendeurs seront condamnés à payer à Mme [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

Mme et M. [D], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner les défendeurs à verser à la demanderesse une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 19 août 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 30 mai 2024 entre Mme [T] [E] d’une part, et M. [W] [D] et Mme [G] [D] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] [Localité 3] ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [D] et Mme [G] [D] à payer à Mme [T] [E] la somme provisionnelle de 3 548,88 € (trois-mille-cinq-cent-quarante-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 17 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1372 euros à compter du commandement de payer du 7 juillet 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

ACCORDONS à M. [W] [D] et Mme [G] [D] un délai de 36 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 35 mensualités de 100 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DISONS que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Mme et M. [D], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DISONS que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de M. [W] [D] et Mme [G] [D], ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNONS solidairement M. [W] [D] et Mme [G] [D] à payer à Mme [T] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [D] et Mme [G] [D] à payer à Mme [T] [E] la somme de 200 € (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [D] et Mme [G] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025 et de l’assignation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes