TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à Mme [F] [Z]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à Mme [X] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02111 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JGF

PARTIES :

DEMANDERESSE

OPH Provence Métropole Logement anciennement dénommé HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [Z] [F], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [K] [P] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 8 juillet 2024, l’OPH Provence Métropole Logement, anciennement dénommé Habitat [Localité 4] Provence Aix-[Localité 4] Provence Métropole, a donné à bail à M. [X] et Mme [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 699,23 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.631,70 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du paiement dans le délai imparti, En conséquence, prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme provisionnelle de 2.100 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 28/03/2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,Condamner solidairement les locataires au paiement par provision de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués, Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025

A cette audience, le bailleur, représenté par Mme [F], munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant ne pas s’opposer aux délais sollicités, et actualisé sa créance à la somme de 1.477,51 euros, selon décompte actualisé au 29 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, M. [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [P], comparaissant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 50 euros en plus du montant du loyer courant.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliationUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection.

Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Dès lors, il convient de se référer au délai stipulé par la clause résolutoire afin de déterminer le délai devant figurer au commandement de payer et au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

S’il ne relève par des pouvoir du juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il lui appartient toutefois de vérifier que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail sont réunies.

En l’espèce, le bail stipule une clause résolutoire (article 8) rédigée en ces termes « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, dans les cas suivants : DEUX MOIS après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ».

Il en résulte que bien que le bail ait été conclu le 8 juillet 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai minimum au terme duquel la clause résolutoire est acquise après la délivrance d’un commandement de payer, les parties ont choisi de prévoir un délai de deux mois.

Pour autant, le commandement de payer signifié le 17 septembre 2024 à M. [X] et Mme [P] mentionne un délai de six semaines pour régulariser l’arriéré.

Il est établi que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois suivant la signification de l’acte.

Conformément aux stipulations contractuelles, la clause résolutoire n’a été acquise que le 18 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatifLes locataires sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 963,59 euros, révisée annuellement comme le loyer.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les locataires restent devoir la somme de 1.477, 51 euros, à la date du 29 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

M. [X] et Mme [P] seront donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 1.477,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatifL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties sont d’accord pour l’octroi de délais de paiement prévoyant des échéances mensuelles de 50 euros, étant relevé que les locataires ont procédé à un règlement de 876,59 euros le 26 septembre 2025.

Compte tenu de l’accord du bailleur, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par la défenderesse, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— à défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— les défendeurs, devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoiresLes défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2024 entre l’OPH Provence Métropole Logement, anciennement dénommé Habitat [Localité 4] Provence Aix-[Localité 4] Provence Métropole, et M. [D] [X] et Mme [K] [P] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [X] et Mme [K] [P] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement, anciennement dénommé Habitat [Localité 4] Provence Aix-[Localité 4] Provence Métropole, à titre provisionnel, la somme de 1.477,51 euros décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [D] [X] et Mme [K] [P] à s’acquitter de la dette par 29 acomptes successifs et mensuels de 50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de DDEF et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [D] [X] et Mme [K] [P] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 963, 59 euros à ce jour ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [X] et Mme [K] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [X] et Mme [K] [P] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement, anciennement dénommé Habitat [Localité 4] Provence Aix-[Localité 4] Provence Métropole, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente