TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HERVÉ

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14649 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3FVJ

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet GURTNER, SAS, prise en la personne de son représentant légal, son président

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats et de Madame Margaux DIMENE, lors de la mise à disposition.

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14649 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FVJ

DÉBATS

À l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [J] est propriétaire des lots de copropriété n° 14, 64, 79, 83, 125 et 126 d’un immeuble situé au [Adresse 2] [Localité 9].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 mars 2022 présentée le 24 mars 2022 et retournée « pli avisé non réclamé », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [S] [J] de payer la somme de 6.200,09 € au titre des charges de copropriété. Par sommation de payer délivrée le 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [J] de payer la somme de 7.911,04 € au titre de l’arriéré de charge de copropriété outre 166.26 € au titre du coût de la sommation.

Par exploit d’huissier signifié le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 13ème a fait assigner M. [S] [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 30 mai 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [S] [J] au paiement de la somme de 10.597, 27 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2022 jusqu’à parfait achèvement ;

— condamner M. [S] [J] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [S] [J] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [S] [J] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [S] [J] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 mai 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 23 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 14, 64, 79, 83, 125 et 126 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 14, 64, 79, 83, 125 et 126, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14649 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FVJ

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [S] [J] est propriétaire des lots n° 14, 64, 79, 83, 125 et 126 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale relative à un arriéré de charges arrêté au 3 novembre 2023 portant sur les sommes dues aux 1er et 2ème trimestres de l’exercice courant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et sur les exercices 2020 à 2023 inclus, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2019, 3 mars 2020, 29 novembre 2021 et 15 novembre 2022 (pièces n° 3 à 7), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice clos au 30 juin 2019, des exercices courant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices courant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 8) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots n° 14, 64, 79, 83, 125 et 126 du défendeur (pièce n° 9, et justification de la reprise de solde de 6.092, 31 € en pièce n° 10) ;

— un décompte de créance actualisé au 3 novembre 2023, incluant le 2ème appel de charges de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 en date du 1er octobre 2023 (pièce n° 9).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [S] [J], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8.265,01 €.

M. [S] [J] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 novembre 2023, incluant le 2ème appel de charges de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 en date du 1er octobre 2023.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.332,26 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce des frais suivants : frais de mise en demeure par lettre recommandée du 22 octobre 2021 pour un montant de 45 €, frais de relance simple du 8 novembre 2021 pour un montant de 25 €, frais de mise en demeure par lettre recommandée du 24 janvier 2022 pour un montant de 48 €, frais de relance simple en date du 7 février 2022 pour un montant de 28 €, frais de commandement de payer par avocat en date du 17 novembre 2022 pour un montant de 240 €.

Il ne justifie pas davantage des frais de remise du dossier à avocat en date du 22 mars 2022 pour un montant de 180 € et en date du 5 juin 2023 pour un montant de 340 €, et des frais de remise du dossier à l’huissier en date du 23 août 2022 pour un montant de 180 € ainsi que des frais de « suivi du contentieux » facturés le 19 septembre 2023 pour un montant de 180,90 €, étant à cet égard rappelé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure par avocat du 22 mars 2022 (pièce n° 11), décomptée pour un montant de 120 € le 1er avril 2022 (pièce n° 9), ainsi que la sommation de payer du 20 septembre 2022 (pièce n° 12) décomptée pour un montant de 166,26 € le 29 novembre 2022 (pièce n° 9), ces frais ne correspondent pas aux frais de mise en demeure par lettre recommandée mentionnés à l’article 10-1 et encadrés par une tarification. Ces frais relèvent des frais irrépétibles et seront donc traités à ce titre. Il en est de même des « frais avocat procédure paiement charges » inscrits au décompte le 16 juin 2023 pour un montant de 780 €.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14649 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FVJ

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [S] [J] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [S] [J] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès la fin de l’année 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [S] [J] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

Décision du 03 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14649 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FVJ

En application de l’article 1231-6 du code civil et eu égard à la demande formée par le syndicat des copropriétaires visant à demander le départ des intérêts à compter du 20 septembre 2022 et non à compter de la mise en demeure précédente, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 7.285,04 € (arriéré de charges réclamé dans la sommation de payer, déduction faite des frais inclus dans cet arriéré), et à compter de l’assignation délivrée le 14 novembre 2023 pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

M. [S] [J], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

Tenu aux dépens, M. [S] [J] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre, en ce inclus les frais de mise en demeure par avocat du 22 mars 2022 et le coût de la sommation de payer du 20 septembre 2022.

— Sur l’exécution provisoire

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] les sommes de :

—  8.265,01 € au titre des charges de copropriété impayées au 3 novembre 2023, incluant le 2ème appel de charges de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 en date du 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 sur la somme de 7.285,04 € et à compter de l’assignation délivrée le 14 novembre 2023 pour le surplus,

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, en ce inclus les frais de mise en demeure par avocat du 22 mars 2022 et le coût de la sommation de payer du 20 septembre 2022 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne M. [S] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Avril 2025.

La Greffière La Présidente