TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04804 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IUXX

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

E.P.I.C. INOLYA

C/

[Z] [R] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [Z] [R] épouse [W]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703),

dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX

Représentée par Mme [P] [U] [H] (Chargée juridique et social) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [R] épouse [W],

demeurant 1 Rue des ARTS – 14150 OUISTRÉHAM

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Septembre 2024

Date des débats : 10 Septembre 2024

Date de la mise à disposition : 19 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 1996, avec effet au 1er mai 1996, l’OPAC du Calvados, devenu l’OPH Inolya, a donné à bail à Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] un logement conventionné à usage d’habitation situé 68 rue du tour de ville / 1 rue des arts – 14 150 Ouistreham, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 990,62 francs, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 11 août 2023, l’OPH Inolya a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 828,67 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

La situation d’impayés de loyers et charges de la locataire a été signalée à la CCAPEX par courriel du 17 août 2023 qui en a accusé réception par courriel du 18 août 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 20 février 2024, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail d’habitation qui lui a été consenti ;

– ordonner l’expulsion de Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef du local d’habitation sis 68 rue du tour de ville / 1 rue des arts – 14 150 Ouistreham, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– condamner Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] au paiement :

* de la somme de 877,12 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 17 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 10 septembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Mme [P] [U] [H] régulièrement muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme en principal de 1 489,53 euros, après déduction des frais de procédure d’un montant total de 166,25 euros. Il ajoute être d’accord avec le plan d’apurement proposé par la locataire afin de lui accorder des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M], comparante en personne, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute qu’elle peut régler le loyer résiduel d’un montant de 126,74 euros. Aussi, elle propose de régler mensuellement le loyer résiduel, augmenté de 100 euros afin d’apurer sa dette locative et de pouvoir rester dans son logement.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail du 29 avril 1996, avec effet au 1er mai 1996, ;

– le commandement de payer du 11 août 2023, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 828,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

– l’avis d’échéance de septembre 2023, duquel il s’infère qu’outre le loyer et charges courants, la somme de 77,89 euros correspondant à « frais de procédure » (commandement de payer) a été mise au débit du compte locatif ;

– l’avis d’échéance de février 2024, duquel il s’infère qu’outre le loyer et charges courants, la somme de 88,36 euros, correspondant à « frais de procédure » (assignation + notification au Préfet) a été mise au débit du compte locatif, ainsi que la somme de 15,24 euros, correspondant à « pénalités de retard » ;

– les avis d’échéance de mars, avril, mai, juin 2024, desquels il s’infère qu’outre les loyers et charges courants, la somme de 7,62 euros à été mise au débit du compte locatif à chacune de ces échéances et correspondant à « pénalités de retard » sans que ces frais ne soient ni justifiés, ni explicités ;

– un décompte locatif portant sur la période d’octobre 2021 à août 2024, terme d’août 2024 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1 655,78 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’après déduction du coût des actes de commissaire de justice injustement mis au débit du compte locatif car devant être compris dans les dépens ainsi que, des pénalités de retard non justifiées, soit la somme totale de 211,97 euros (77,89 euros + 88,36 euros + 15,24 euros + (7,62 euros x 4)), elle est débitrice d’une somme de 1 443,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Par conséquent, Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 1 443,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 877,12 euros à compter du 19 février 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, quoique le commandement de payer délivré à la locataire vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023 et portant sur la somme en principal de 828,67 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats qu’à l’issue de ce délai de deux mois, malgré des règlements effectués par la locataire, le solde locatif est toujours débiteur de la somme de 828,67 euros.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 11 octobre 2023.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose le versement de la somme mensuelle de 100 euros en sus du montant du résiduel de loyer et des charges.

Bien que les parties s’accordent sur le fait que le paiement des loyers et charges courants en intégralité et sans interruption n’ait pas été repris par la locataire au jour de l’audience, elles s’accordent également sur l’octroie de délais de paiement au bénéfice de la locataire, pour laquelle le loyer résiduel s’élève à la somme de 126,74 euros, dans la mesure où elle bénéficie d’une aide mensuelle pour le logement à hauteur de 371,68 euros.

Aussi, eu égard à l’accord du bailleur quant à la mise en place de délais de paiement au bénéfice de Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] et en considération de l’ordre public de protection de la loi précitée, il y a lieu d’entériner l’accord des parties.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023, étant rappelé qu’elle doit bien évidemment reprendre le paiement du résiduel des échéances courantes de loyer et charges.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, eu égard à l’accord intervenu à l’audience entre les parties, des délais de paiement ont été accordés à Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M], à charge pour elle de reprendre également le paiement du résiduel des loyers et charges courants, outre le versement de la somme de 100 euros en sus afin d’apurer sa dette.

En outre, le bailleur est également d’accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délai de paiement accordés.

De sorte que, la loi précitée bénéficiant d’un ordre public de protection et le bailleur étant d’accord avec la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordé, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement du résiduel d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixé par référence au terme dû à la date de résolution du bail (soit octobre 2023), sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 août 2023 et de l’assignation du 19 février 2024 qui lui ont été délivrés.

L’OPH Inolya n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] à payer à l’OPH Inolya la somme de 1 443,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 877,12 euros à compter du 19 février 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] des délais de paiement, à charge pour elle de s’acquitter de sa dette en 14 mensualités de 100 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (14e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 29 avril 1996, avec effet au 1er mai 1996, entre d’une part, l’OPAC du Calvados, devenu l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] portant sur un logement à usage d’habitation situé 68 rue du tour de ville / 1 rue des arts – 14 150 Ouistreham, à la date du 11 octobre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] reste tenue du paiement du résiduel des loyers et charges courants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyer, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement du résiduel des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle, fixée par référence au terme dû à la date de résolution du bail (soit octobre 2023), sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH Inolya ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [Z] [R] épouse [W] divorcée [M] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 août 2023 et de l’assignation du 19 février 2024 qui lui ont été délivrés ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,