TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e DUMONT-LATOUR

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M. [S] [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02739 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NEY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [B]

née le 20 Janvier 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [V] [S] [N]

né le 22 Septembre 1972, demeurant sis [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 7 août 2017, Mme [B] a donné à bail au groupement de coopération sociale Galilé un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 510 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Suivant avenant du 28 juillet 2020, M. [S] [N], jusqu’alors sous-locataire, est devenu locataire du bien donné à bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025 un commandement de payer la somme de 1.974,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, Ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls du défendeur, Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, dire et juger qu’à défaut pour le défendeur de respecter ses engagements, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autre formalité, En tout état de cause, condamner le défendeur à payer à titre provisionnel la somme de 2.299,18 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant identique au loyer actuel, outre les charges, Condamner le défendeur à payer à titre provisionnel la somme de 75,78 euros correspondant au coût du commandement de payer, Condamner le défendeur à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, la bailleresse expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle la bailleresse, représentée par conseil, a indiqué qu’un accord était intervenu avec le défendeur pour l’octroi de délais de paiement sur la base de règlements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant et pour la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le défendeur a comparu en personne et sollicité l’octroi de délais de paiement conformément à l’accord intervenu et la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 12) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2025 pour la somme en principal de 1.974,50 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLe défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 573,34 euros et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 2.008,20 euros, à la date du 31 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Le défendeur ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.008,20 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatifL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement sur la base de règlements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant.

Compte tenu de cet élément, de l’ancienneté du bail et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les deux parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Le défendeur, devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.Sur les demandes accessoiresLe défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la demanderesse la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2017, modifié par avenant du 28 juillet 2020, entre Mme [I] [B] et M. [V] [S] [N] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [V] [S] [N] à payer à Mme [I] [B], à titre provisionnel, la somme de 2.008,20 euros décompte arrêté au 31 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 mai 2025 ;

AUTORISE M. [V] [S] [N] à s’acquitter de la dette par 20 acomptes successifs et mensuels de 100 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

La dette deviendra immédiatement exigible,La clause résolutoire reprendra tous ses effets,Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [V] [S] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,M. [V] [S] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, soit 573,34 euros à ce jour ;CONDAMNE M. [V] [S] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [V] [S] [N] à payer à Mme [I] [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente