TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02849 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5IQ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

Du : 28 janvier 2025

S.C.I. LA PERQUETTE

C/

[S] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

— M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

— M. [S] [J]

— M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LA PERQUETTE (RCS CAEN 842 776 551)

dont le siège social est sis 10 rue des Marronniers – 14370 BELLENGREVILLE

Représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 24, substitué par M^e Antoine DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [J]

domicilié chez Mme [U] [P], 14 route de Chicheboville, 14370 BELLENGREVILLE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Marie MBIH, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 décembre 2024

Date des débats : 03 décembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 mars 2022, la SCI La Perquette, représentée par Mme [L] [N] et M. [W] [Y], a donné à bail à M. [S] [J] un immeuble à usage d’habitation situé 16 chemin des Morilles – hameau de Franqueville – 14370 Bellengreville, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 520 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 80 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 520 euros.

Par acte extrajudiciaire du 22 février 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 26 février 2024, la SCI La Perquette a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4 868,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 15 juillet 2024, la SCI La Perquette a fait assigner M. [S] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater, ou à défaut prononcer pour faute, la résiliation du bail précédemment consenti à M. [S] [J] selon acte du 6 mars 2022 ;

– ordonner son expulsion, ainsi que de tout éventuel occupant de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec recours à la force publique si nécessaire ;

– condamner M. [S] [J] au paiement :

* d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour, passé le délai limite qui sera fixé par le tribunal pour son maintien dans les lieux ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ;

* de la somme principale de 6 148,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 avril 2024 outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 5 024,67 euros à compter de la mise en demeure en date du 22 février 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* de la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024, au cours de laquelle, la SCI La Perquette, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et signifiées au défendeur par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, sollicite d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– de lui donner acte de ce qu’elle ne maintient pas la demande de constat de résiliation de bail et d’expulsion initialement présentées dans le cadre de son assignation au regard de la libération des lieux depuis lors ;

– débouter purement et simplement M. [S] [J] de toutes éventuelles demandes, fins et conclusions ;

– condamner M. [S] [J] au paiement :

* de la somme principale de 9 072,03 euros au titre des sommes dues après la restitution des lieux, outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 5 024,67 à compter de la mise en demeure en date du 22 février 2024 et à compter des conclusions pour le surplus ;

* de la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par le conseil de la SCI La Perquette pour un exposé des moyens qu’elle développe au soutien de ses prétentions.

M. [S] [J], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que la demande consistant à « donner acte » ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

Sur le défaut de comparution du défendeur

L’article 472 du Code de Procédure Civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

La SCI La Perquette sollicite la condamnation de M. [S] [J] au paiement des sommes suivantes :

– 7 560,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 juillet 2024 ;

– 1 512 euros au titre des réparations et dégradations locatives.

Au titre des loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la SCI La Perquette produit aux débats :

– le contrat de bail du 6 mars 2022 ;

– un décompte des sommes dues au 25 avril 2024 ;

– une première régularisation des charges d’eau et d’électricité pour la période de novembre 2022 à décembre 2023, accompagnée d’une facture d’eau et d’une facture d’électricité ;

– un décompte des sommes dues au 27 juillet 2024 ;

– une seconde régularisation des charges d’eau et d’électricité pour la période de janvier à juillet 2024, accompagnée d’une facture d’électricité.

Tout d’abord, il y a lieu de relever que, les décomptes et régularisations de charges produits aux débats ont été établis par la SCI La Perquette et ce, non conformément aux règles d’usages ; de sorte que, le décompte locatif ne comprend pas les dates de mise au débit du compte locatif, ni les sommes versées au crédit du compte locatif et leurs dates alors pourtant que, la société bailleresse ne porte pas sa demande en paiement au titre des loyers et charges sur toutes les échéances échues pour la période de septembre 2023 à juillet 2024 mais, seulement sur certaines d’entre elles, permettant ainsi de comprendre que des paiements ont été effectués par M. [S] [J].

Ensuite, il s’infère des pièces produites aux débats que M. [S] [J] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et qu’il est débiteur de la somme de 3 640 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au 27 juillet 2024, portant sur la période de septembre 2023 à juillet 2024 et représentant les échéances impayées de septembre et novembre 2023 et celles de février à juin 2024 inclus.

Toutefois, pour ce qui est des charges dont la SCI La Perquette réclame la somme totale de 3 920,03 euros au titre des régularisations des charges réelles récupérables, il ressort des débats qu’elle n’en justifie pas, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, tous les justificatifs des charges réelles récupérables dont la société bailleresse entend réclamer le paiement au locataire ne sont pas produits aux débats. Tel est le cas concernant la somme sollicitée par la société bailleresse au titre de la première régularisation d’eau. Il est seulement produit une facture portant sur les lieux loués et relative au 1er et 2nd semestre 2023 pour la somme de 90,59 euros au titre de l’abonnement et de la consommation d’eau potable, tandis que la société bailleresse sollicite dans cette régularisation la somme de 245,68 euros au titre de la consommation réelle d’eau.

Par ailleurs, pour ce qui est de la première régularisation des charges liées à l’électricité, la société bailleresse sollicite la somme totale de 4 382,90 euros alors qu’elle produit une facture s’élevant à la somme de 3 813,78 euros au titre de l’abonnement, la consommation et les taxes portant sur la période du 2 octobre 2022 au 18 novembre 2023.

Au surplus, il y a lieu de relever que, le lieu de consommation indiqué sur les factures d’électricité produites (16 rue Thérèse Potier de la Varde à Bellengreville) diffère du lieu de l’immeuble loué à M. [S] [J] (16 chemin des morilles, hameau de Franqueville, à Bellengreville).

Dès lors, la société bailleresse ne justifiant pas que le montant des charges réelles récupérables dues par le locataire est supérieur au montant des provisions versées par ce dernier, elle sera déboutée de ses demandes relatives aux régularisations des charges.

En outre, il convient de noter qu’il ressort de la première régularisation des charges que, le locataire a réglé pour la période de novembre 2022 à décembre 2023, la somme de 1 440 euros au titre des provisions pour charges, soit 320 euros de provisions pour charges en trop, par rapport au montant de 80 euros prévu au bail pour la provision mensuelle pour charges.

De sorte qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que la dette locative de M. [S] [J] dont il est justifié aux débats s’élève à la somme de 3 320 euros (3640 euros [loyers impayés] – 320 euros [trop-versé au titre des provisions mensuelles pour charges]) selon décompte arrêté au 27 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Par conséquent, M. [S] [J] sera condamné à payer à la SCI La Perquette la somme de 3 320 euros au titre des loyers impayés au 27 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations et dégradation locatives

En vertu de l’article 7c) de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi précitée du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

En l’espèce, la SCI La Perquette au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1 512 euros produit aux débats :

– le contrat de bail du 6 mars 2022, duquel il s’infère que lors de son entrée dans les lieux le locataire a versé la somme de 520 euros au titre du dépôt de garantie ;

– un document d’état des lieux, sur lequel est établi l’état des lieux d’entrée en date du 6 septembre 2022 et l’état des lieux de sortie en date du 27 juillet 2024 ;

– une facture n°FC5574 établie par la SAS CORSI NETTOYAGE SERVICE en date du 16 septembre 2024 et portant sur le nettoyage des lieux précédemment loués à M. [S] [J] situés rue des morilles à Bellengreville.

Il y a lieu de relever que l’état des lieux d’entrée et celui de sortie ont été réalisés sur le même document. Et que s’il s’infère de celui-ci que l’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement, dans la mesure où la signature de chacune des parties apparaît sous la mention « entrée le 6 mars 2022 » qui lui est réservée, l’on ne peut en être certain quant à l’état des lieux de sortie, puisque sous la mention « sortie le 27 juillet 2024 » destinée au locataire, aucune signature n’est présente. La signature du locataire apparaît sous le paragraphe « nouvelle adresse du locataire » mais ce paragraphe est daté du « 6 mars 2022 ». Cependant, en l’absence de contestation de M. [S] [J], non-comparant, quant au caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie, il convient de procéder à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie.

Il convient de noter que, si la bailleresse sollicite la somme de 1 512 euros au titre des dégradations locatives justifiées selon elle par la nécessité de procéder à un nettoyage complet et approfondi des lieux précédemment loués par M. [S] [J], elle estime également qu’au regard des différentes autres dégradations locatives constatées, le dépôt de garantie ne doit pas être restitué au locataire sortant.

Néanmoins, concernant la non-restitution du dépôt de garantie, la société bailleresse ne précise pas les réparations ou dégradations visées et ne justifie pas que le montant du dépôt de garantie dont elle sollicite sa rétention correspond à une évaluation sérieuse du coût du remplacement ou de la réfection des éléments dégradés, par la production de justificatifs, factures ou devis.

Aussi, il est nécessaire de rappeler que, eu égard à la finalité du dépôt de garantie, il y a lieu de regarder si à l’issue du bail, le locataire reste redevable de certaines sommes auprès de la société bailleresse, notamment au titre des réparations et dégradations locatives et devra être déduit de la créance du bailleur à l’égard du locataire, pouvant être constituée d’arriérés de loyers et charges mais également de réparations et dégradations locatives, le montant du dépôt de garantie versé par ce dernier lors de la conclusion du bail.

Et en tout état de cause, l’étude des réparations et dégradations locatives sera limité au poste relatif au nettoyage du logement, expressément visé par la bailleresse et pour lequel elle produit un justificatif.

La facture établie par la SAS CORSI NETTOYAGE SERVICE en date du 16 septembre 2024 porte sur la facturation d’une somme forfaitaire de 70 euros HT pour le déplacement, la mise en place de protection et le repli du chantier ainsi que, sur une somme forfaitaire de 1 190 euros HT pour :

– le nettoyage complet de la salle de bain ;

– la réfection des joints de silicone du lavabo et de la douche ;

– l’aspiration et le nettoyage des sols ;

– le décapage mécanisé des carrelages ;

– le nettoyage et la désinfection des sanitaires ;

– le lessivage des meubles de rangement ;

– le nettoyage complet de la cuisine aménagée (électroménager compris) ;

– le nettoyage des vitres, huisseries et volets roulants aux deux faces ;

– le nettoyage complet de la véranda (avec toit extérieur).

Lors de l’entrée dans les lieux du locataire, aucune indication générale quant à l’état de propreté du logement n’est portée sur l’état des lieux, dès lors, ce dernier est présumé les avoir reçus en bon état de nettoyage et devait les rendre tel.

Tandis que lors de l’état des lieux de sortie, quelques mentions relatives à la propreté des lieux ont été portées et concernent :

– dans la pièce des WC, les sanitaires « manquent de propreté » ;

– dans la salle de bain, « fil douche sale », « problème de calcaire sol douche », « problème de calcaire douche » ;

– dans la cuisine, « trappe visite très sale ».

La comparaison des états des lieux ne permet pas de justifier la facturation du nettoyage complet des lieux précédemment loués par M. [S] [J], dans la mesure où il s’infère de l’état des lieux de sortie que seuls quelques éléments composant le logement et cités ci-dessus, ne sont pas dans un état de propreté correct et non l’intégralité du logement. Au demeurant, la facture porte également sur la réfection des joints de silicone des sanitaires, pour lesquels aucune mention n’a été portée dans l’état des lieux de sortie. De sorte que, les éléments pour lesquels aucune mention de l’état de propreté notamment n’a été indiquée dans l’état des lieux de sortie sont, semblablement à l’état des lieux d’entrée, présumés avoir été remis pas le locataire sortant à la bailleresse, en bon état de propreté.

En conséquence, la SCI La Perquette sera déboutée de ses demandes au titre des réparations et dégradations locatives.

Sur le compte entre les parties

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 3 320 euros

Réparations et dégradations locatives : néant

Dépôt de garantie : 520 euros

TOTAL : 2 800 euros

Par conséquent, M. [S] [J] sera condamné à payer à la SCI La Perquette la somme de 2 800 euros au titre du solde locatif (loyers, charges, réparations et dégradations locatives) restant dû à l’issue du bail après déduction du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date de signification des conclusions du défendeur au demandeur.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [J], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des entiers dépens ainsi qu’à payer à la SCI La Perquette la somme de 625 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à la SCI La Perquette la somme de 2 800 euros au titre du solde locatif (loyers, charges, réparations et dégradations locatives) restant dû à l’issue du bail portant sur les lieux sis 16 chemin des morilles – hameau de Franqueville – 14 370 Bellengreville, après déduction du montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date de signification des conclusions du défendeur au demandeur ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI La Perquette ;

CONDAMNE M. [S] [J] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à la SCI La Perquette la somme de 625 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière La juge des contentieux de la protection