N° du répertoire général : N° RG 22/03116 – N° Portalis DBW5-W-B7G-ICBK

51A Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS :

— Monsieur [KJ] [KA]

Agissant en qualité de représentant de l’indivision qu’il forme avec Madame [Z] [AR]

propriétaire du lot n° 0001-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 16 Octobre 1954 à [Localité 36]

demeurant [Adresse 16]

— Monsieur [MJ] [E]

propriétaire du lot n° 0084 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 15 Mars 1959 à [Localité 58]

demeurant [Adresse 5]

— Madame [HM] [TX] épouse [E]

propriétaire du lot n° 0084 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 25 Mars 1960 à [Localité 38]

demeurant [Adresse 5]

— Monsieur [ZM] [X]

propriétaire du lot n° 0049 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 25 Août 1956 à [Localité 25] ( ALGERIE)

demeurant [Adresse 10]

— Madame [D] [TH] épouse [X],

propriétaire du lot n° 0049 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 11 Avril 1955 à [Localité 45]

demeurant [Adresse 10]

— Monsieur [MJ] [P]

propriétaire du lot n° 0002 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 16 Avril 1969 à [Localité 33]

demeurant [Adresse 11]

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Etienne HELLOT – 73, M^e Jean-jacques SALMON – 70

— Monsieur [NK] [S]

propriétaire du lot n° 0047 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 21 Mars 1947 à [Localité 59]

demeurant [Adresse 22]

— Madame [L] [G] épouse [S]

propriétaire du lot n° 0047 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 09 Janvier 1949 à [Localité 52]

demeurant [Adresse 22]

— Monsieur [ZD] [MA]

propriétaire du lot n° 0008-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 18 Mai 1954 à [Localité 49]

demeurant [Adresse 17]

— Madame [PC] [WS] épouse [MA]

propriétaire des lots n° 0008-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 01 Janvier 1958 à [Localité 53]

demeurant [Adresse 17]

— Monsieur [AF] [XK]

propriétaire des lots n° 0011 -01 et 0076-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 29 Mars 1965 à SAINT PALAIS (64)

demeurant [Adresse 3]

— Monsieur [ML] [I]

propriétaire du lot n° 0054 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 19 Septembre 1964 à [Localité 45]

demeurant [Adresse 15]

— Monsieur [CE] [FD]

propriétaire du lot n° 0085-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 12 Septembre 1943 à [Localité 55]

demeurant [Adresse 1]

— Madame [UZ] [VJ] épouse [FD]

propriétaire du lot n° 0085 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 20 Février 1946 à [Localité 27]

demeurant [Adresse 1]

— Monsieur [OV] [LS]

propriétaire du lot n° 0058 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 20 Août 1952 à [Localité 51]

demeurant [Adresse 6]

— Madame [DC] [NU] épouse [LS]

propriétaire du lot n° 0058 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 17 Mai 1953 à [Localité 63] – BELGIQUE

demeurant [Adresse 6]

— Monsieur [NI] [UG]

propriétaire du lot n° 0045 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 20 Mars 1954 à [Localité 62]

demeurant [Adresse 19]

— Monsieur [IX] [PW]

propriétaire du lot n° 0066 -01 et 0081-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 05 Décembre 1963 à [Localité 47]

demeurant [Adresse 7]

— Monsieur [A] [UP]

propriétaire du lot n° 0086 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 03 Janvier 1956 à [Localité 54]

demeurant [Adresse 21]

— Monsieur [LI] [SE]

propriétaire du lot n° 0043 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 08 Janvier 1970 à [Localité 35] – IRLANDE

demeurant [Adresse 4]

— Monsieur [C] [BB]

propriétaire du lot n° 0074-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 24 Juillet 1982 à [Localité 50]

demeurant [Adresse 23]

— Monsieur [SY] [SN]

propriétaire du lot n° 0012 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 13 Mars 1958 à [Localité 42]

demeurant [Adresse 20]

— Madame [CS] [V]

propriétaire du lot n° 0054 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 14 Juin 1961 à [Localité 61]

demeurant [Adresse 15]

— Madame [B] [H] épouse [SN]

propriétaire du lot n° 0012 -01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 12 Mai 1954 à [Localité 29]

demeurant [Adresse 20]

— Monsieur [R] [WC]

propriétaire du lot n° 0031-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 20 Juillet 1945 à [Localité 28]

demeurant [Adresse 44]

— Madame [DP] [M] épouse [WC]

propriétaire du lot n° 0031-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 13 Décembre 1947 à [Localité 39]

demeurant [Adresse 44]

— Monsieur [IP] [FB]

propriétaire du lot n° 0041-01 et 0083-01de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 19 Février 1950 à [Localité 34]

demeurant [Adresse 12]

— Madame [JY] [BU] épouse [FB]

propriétaire du lot n° 0041-01 et 0083-01de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 26 Novembre 1950 à [Localité 24]

demeurant [Adresse 12]

— Monsieur [NS] [OT]

propriétaire du lot n° 0030-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 12 Août 1976 à [Localité 56]

demeurant [Adresse 18]

— Madame [F] [EA] épouse [OT]

propriétaire du lot n° 0030-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 30 Mai 1976 à [Localité 46]

demeurant [Adresse 18]

— Monsieur [T] [YX]

propriétaire du lot n° 0017-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 22 Janvier 1972 à [Localité 48]

demeurant [Adresse 14]

— Madame [AC] [HO] épouse [YX]

propriétaire du lot n° 0017-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 16 Mai 1972 à [Localité 42]

demeurant [Adresse 14]

— Monsieur [RF] [PL]

propriétaire du lot n° 0028-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 07 Mai 1980 à [Localité 60]

demeurant [Adresse 8]

— Monsieur [YA] [U]

propriétaire du lot n° 0005-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 17 Décembre 1953 à [Localité 40] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

— Madame [W] [N]

propriétaire du lot n° 0005-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 17 Mars 1961 à [Localité 30]

demeurant [Adresse 2]

— Monsieur [KJ] [O]

propriétaire du lot n° 0021-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 20 Février 1941 à [Localité 26]

demeurant [Adresse 13]

— Monsieur [AW] [Y]

propriétaire du lot n° 0044-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 18 Septembre 1965 à [Localité 31]

demeurant [Adresse 9]

— Monsieur [K] [J]

propriétaire du lot n° 0007-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

né le 17 Février 1954 à [Localité 57]

demeurant [Adresse 43]

— Madame [IN] [TR] épouse [J]

propriétaire du lot n° 0007-01 de la résidence dénommée “ [Adresse 41] – [Adresse 41] “ , commune de [Localité 32]

née le 10 Mai 1956 à [Localité 64]

demeurant [Adresse 43]

Tous représentés par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat associé de la SELARL SALMON ET ASSOCIES, Avocat postulant et par M^e Frédérique MAZUREK, avocat plaidant au barreau de DUNKERQUE

DEFENDEUR :

S.A.S PV EXPLOITATION FRANCE

venue aux droits de la Société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE

RCS de PARIS N° 884 607 193

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 37]

représentée par M^e Etienne HELLOT, Membre de la SELARL HELLOT/ ROUSSELOT avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 73 et par M^e Philippe RIGLET, avocat plaidant au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie HUDDE, Juge

Assesseur : Aurore BOUCHER,Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de CAEN, déléguée au Tribunal judiciaire de Caen pour y exercer les fonctions de juge par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 14 mars 2025,

Assesseur : Chloé BONNOUVRIER, Juge – magistrat rédacteur

Greffier : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience collégiale publique du 16 Juin 2025, tenue en formation double-rapporteur devant Mélanie HUDDE, Juge, et Aurore BOUCHER,Juge , qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Madame Zoé MEURDRAC, Greffier stagiaire, était présente à l’audience.

EXPOSE DU LITIGE

La société PV Exploitation France exploite une activité d’hébergement touristique et d’organisation et d’animation de séjours, loisirs et vacances. Venue aux droits de la société PV Résidences & Resorts France à la suite d’un traité d’apport applicable à compter du 1er février 2021, elle est locataire de divers locaux situés dans la résidence [Adresse 41] dont Monsieur [KJ] [KA], Monsieur [ML] [I] et Madame [CS] [V], Monsieur [YA] [U] et Madame [W] [N], Monsieur [KJ] [O], Monsieur [AW] [Y], Monsieur [K] [J] et Madame [IN] [TR] épouse [J], Monsieur [MJ] [E] et Madame [HM] [TX] épouse [E], Monsieur [ZM] [X] et Madame [D] [TH] épouse [X], Monsieur [MJ] [P], Monsieur [NK] [S] et Madame [L] [G] épouse [S], Monsieur [ZD] [MA] et Madame [PC] [WS] épouse [MA], Monsieur [AF] [XK], Monsieur [CE] [FD] et Madame [UZ] [VJ] épouse [FD], Monsieur [OV] [LS] et Madame [DC] [NU] épouse [LS], Monsieur [NI] [UG], Monsieur [IX] [PW], Monsieur [A] [UP], Monsieur [LI] [SE], Monsieur [C] [BB], Monsieur [SY] [SN] et Madame [B] [H] épouse [SN], Monsieur [R] [WC] et Madame [DP] [M] épouse [WC], Monsieur [IP] [FB] et Madame [JY] [BU] épouse [FB], Monsieur [NS] [OT] et Madame [F] [EA] épouse [OT], Monsieur [T] [YX] et Madame [AC] [HO] épouse [YX] ainsi que Monsieur [RF] [PL] sont les bailleurs en tant que copropriétaires de cette résidence de tourisme.

Aux fins d’exploitation de cette résidence, les lots ont été pris à bail par la société SAS [GL] et Vacances Maéva Tourisme Exploitation à compter de 2010.

La situation d’urgence sanitaire due à la pandémie de Covid 19 a occasionné la mise en place de mesures gouvernementales particulières notamment la fermeture de l’ensemble des lieux recevant du public « non indispensables à la vie de la Nation ».

La société PV Exploitation France a suspendu temporairement le paiement de ses loyers et a adressé un courrier aux bailleurs en ce sens le 30 mars 2020. En juin 2020, elle a adressé une proposition d’avenant afin de compenser la perte de loyer subie par les copropriétaires, proposition qui a été acceptée par 16 demandeurs.

Le 29 janvier 2021, les sociétés du groupe [GL] et Vacances ont sollicité l’ouverture d’une procédure de conciliation devant le président du tribunal de commerce de Paris qui leur a été accordée pour une durée de quatre mois par décision du 2 février 2021. Par requête du 26 mai 2021, les conciliateurs nommés ont sollicité une prorogation du délai de six mois, prorogation qui a été accordée par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris le 1er juin 2021.

Plusieurs propositions ont été formées suite à cette conciliation, la première a consisté à un aménagement du montant des loyers en échange d’avantages consentis par le groupe. Pour la période du 15 mars 2020 au 30 juin 2021, les bailleurs consentaient à un abandon de 7,5 mois de loyer contractuel hors charges et hors-taxes en contrepartie de trois bons de séjour d’une valeur globale de 2700 € TTC. Pour la période postérieure au 1er juillet 2021, un choix a été offert aux bailleurs : soit le preneur s’engageait à régler un montant égal à 72,5 % du loyer contractuel avec un abandon des 27,5 % résiduels et un engagement à régler 100 % du loyer contractuel à partir du 1er janvier 2022 ; soit le preneur s’engageait à payer un loyer minimum garanti de 50% du loyer contractuel complété par une partie variable résultant de la comparaison entre le chiffre d’affaires 2019 et le chiffre d’affaires à compter du 1er juillet 2021 et un engagement à régler 100% du loyer contractuel à partir du 1er janvier 2023.

Une deuxième proposition a été adressée début septembre 2021 par laquelle la demanderesse s’engageait à régler les loyers à 100 % dès le 1er juillet 2021.

Une troisième proposition a été adressée début novembre 2021 par laquelle le bailleur consentait à un abandon de cinq mois de loyer contractuel sur toute la période touchée par les mesures administratives soit du 15 mars 2020 au 31 juin 2021 en contrepartie d’un versement de la différence positive entre le loyer contractuel et l’abandon net des loyers déjà versés, d’un versement d’un intérêt annuel de 3 % en cas de retard de versement des loyers contractuels prévus par l’article 2.1.1.3 ainsi que de tous loyers futurs pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs, d’un décalage au 30 juin 2022 de l’exigibilité du paiement pour le bailleur acceptant des travaux de rénovation des parties privatives et le fait de ne pas solliciter la résiliation anticipée du bail en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’issue de la période de conciliation au bénéfice du preneur.

Par ordonnance en date du 12 mai 2022 suite à sa saisine en référé, Madame le Président du tribunal judiciaire de Caen a considéré que :

– pour les loyers afférents aux périodes du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 9 juin 2021, la demande en paiement excède la compétence du juge des référés et relève de la compétence des juges du fond ;

– pour les loyers afférents à la période du 19 juin 2021 au 31 décembre 2021, s’il n’était pas contesté qu’ils étaient dus, n’ayant pas été spécifiquement identifiés, leur montant n’aurait pas pu être déterminé.

Par exploit d’huissier en date du 19 août 2022, les bailleurs ont assigné la SAS PV Exploitation France devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de paiement des arriérés de loyer pour chacun des copropriétaires ainsi que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial consenti par Monsieur et Madame [FD].

Par jugement du 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Caen a ordonné la réouverture des débats afin que les parties puissent apporter leurs explications sur le montant des sommes dues au titre des loyers impayés pour les années 2020 et 2021.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, les bailleurs demandent au tribunal de :

– recevoir les copropriétaires de la résidence [Adresse 41] demandeurs à l’instance en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et y faisant droit de :

– dire et juger que la société SAS PV Exploitation France manque à son obligation contractuelle de paiement des loyers ;

– débouter la société SAS PV Exploitation France de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner par provision la société SAS PV Exploitation France à payer aux copropriétaires demandeurs les arriérés de loyer répartis comme suit :

∙Époux [I] – [V] : 11 314,04 €,

∙Époux [U] – [N] : 2884,51 €,

∙[KJ] [O] : 5345,17 €,

∙Monsieur [Y] : 7633,10 €,

∙Époux [J] : 4981, 62 €,

∙Époux [E] – [TX] : 2857,61 €,

∙Époux [X] : 7625,51 €,

∙Monsieur [MJ] [P] : 6407,78 €,

∙Monsieur [NK] [S] : 4670,41 €,

∙Époux [MA] – [WS] : 3501,89 €,

∙Monsieur [AF] [XK] :14 829,16 €,

∙Époux [FD] – [VJ] :5143,19 €,

∙Monsieur [OV] [LS] : 5346,78 €,

∙Monsieur [NI] [UG] : 9357,99 €,

∙Monsieur [IX] [PW] : 14 009,93 €,

∙Monsieur [A] [UP] : 4704,20 €,

∙Monsieur [LI] [SE] : 8625,37 €,

∙Monsieur [C] [BB] : 2805,03 €,

∙Époux [SN] –[H] : 6031,74 €,

∙Époux [WC] – [M] : 4900,07 €,

Indivision [KA] – [AR] : 5968,86 €,

∙Époux [FB] – [BU] : 16 417,08 €,

∙Époux [OT] – [EA] : 5345,17 €,

∙Époux [YX] – [HO] : 6879,07 €,

∙Monsieur [RF] [PL] : 4837,59 € ;

– soit la somme totale pour l’ensemble des demandeurs de 191 479,45 €

avec intérêts légaux à compter de la date de la décision à intervenir

ces sommes étant à parfaire à la date de la décision ;

– condamner la société SAS PV Exploitation France au paiement d’une somme de 446,58 € au profit de Monsieur et Madame [CE] [FD], au titre des loyers de l’année 2022, cette somme venant s’ajouter aux sommes dues au titre des années 2020 et 2021;

– condamner par provision la société SAS PV Exploitation France à verser à chaque copropriétaire demandeur à la présente instance la somme de 1000 € (soit la somme totale de 25 000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamner la société SAS PV Exploitation France aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions en réponse n° 4 notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, la société PV Exploitation France demande au tribunal de :

– sur les loyers afférents aux périodes d’interdiction administrative de recevoir du public dans les locaux loués ou dans les équipements indispensables à leur exploitation soit du 15 mars au 22 juin 2020 et du 1er novembre 2020 au 15 décembre 2020, juger que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV Exploitation France au demandeur a été interrompue du 15 mars au 22 juin 2020 puis du 1er novembre au 15 décembre 2020 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer

▸l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

▸la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

▸la situation de force majeure,

▸le droit à l’usage de son bien tel que consacré par la CEDH ;

– sur les loyers afférents aux périodes d’interdiction administrative de recevoir du public dans les équipements indispensables à l’exploitation des locaux loués du 1er janvier au 9 juin 2021, juger que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV Exploitation France au demandeur a été interrompue du 1er janvier au 9 juin 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer

▸la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

▸le droit à l’usage de son bien tel que consacré par la CEDH ;

– en conséquence, débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes au titre du paiement des loyers afférents à ces périodes ;

– en tout état de cause, sur la réduction du montant des sommes impayées et le débouté des bailleurs ayant régularisé des avenants avec la société preneuse, réduire le montant des sommes réclamées par les demandeurs aux sommes demeurant effectivement impayées, en tenant compte des sommes versées en janvier et septembre 2023, notamment :

∙Monsieur [ZM] [X] : 3819,74 € (pièce n° 23 – remboursement [X]),

∙Monsieur [KJ] [O] : 2677,49 € (pièce n° 24 – remboursement [O]),

∙Monsieur [ML] [I] : 5667,40 € (pièce n° 25 – remboursement [I]),

∙Monsieur [MJ] [P] : 2653,39 € et 556,38 € (pièces n° 26 et 27 – remboursement [P]),

∙Monsieur [CE] [FD] : 2129,73 € et 446,58 € (pièces n° 28 et 29 – remboursement [FD]),

∙Monsieur [IX] [PW] : 3481,79 € et 3536,02 € (pièces n° 30 et 31 – remboursement [PW] (lot 66) et (lot 81)) ;

– débouter les 16 demandeurs à la présente instance ayant régularisé des avenants « covid » avec la société PV Exploitation France préalablement à l’assignation, soit Monsieur et Madame [U], Monsieur [Y], Monsieur et Madame [J], Monsieur et Madame [S], Monsieur [XK], Monsieur et Madame [FD], Monsieur [UP], Monsieur et Madame [SN], Monsieur et Madame [WC], Monsieur et Madame [E], Monsieur [P], Monsieur et Madame [LS], Monsieur [UG], Monsieur et Madame [FB] de l’ensemble de leurs demandes afférentes à la période régie par ces avenants, soit la période du 15 mars au 2 juin 2020 ;

– condamner les demandeurs aux entiers dépens ;

– condamner les demandeurs à payer à la société PV Exploitation France la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– à titre subsidiaire, accorder à la société PV Exploitation France le délai maximal de 24 mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par le demandeur, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle rencontre du fait de la crise sanitaire ;

– débouter Monsieur et Madame [FD] de leur demande de résiliation judiciaire du bail litigieux ;

– à titre infiniment subsidiaire, débouter Monsieur et Madame [FD] de leur demande de résiliation judiciaire du bail litigieux ;

– en tout état de cause, débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– ordonner la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

– condamner solidairement des demandeurs à verser à la société PV Exploitation France la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur l’existence d’une obligation de paiement de la société PV Exploitation France.

L’article 1728 du Code civil dispose que «le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Ainsi, l’article consacre notamment l’obligation de paiement.

La société PV Exploitation France soutient qu’elle bénéficie d’une interruption de son obligation de paiement en raison de la crise sanitaire. Toutefois, il est établi avec constance que le débiteur d’une obligation de paiement ne peut se prévaloir des mesures gouvernementales pour invoquer une perte de la chose louée puisque l’interdiction qui découle des mesures gouvernementales prises dans un intérêt sanitaire était général et temporaire, avec pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat. Ainsi, l’obligation de délivrance du bailleur se limite à mettre à disposition le local mais l’impossibilité d’exploitation des locaux n’est pas imputable aux bailleurs.

Le débiteur d’une obligation de paiement ne peut davantage se prévaloir de l’exception d’inexécution dans la mesure où la mesure générale de police administrative qui prévoit l’interdiction de recevoir du public ne caractérise pas un manquement à l’obligation de délivrance par le bailleur qui est la contrepartie du paiement des loyers.

Enfin, il ne peut pas non plus faire valoir l’existence d’un cas de force majeure d’une part en raison de la fourniture d’un local exploitable par le bailleur et, d’autre part, dans la mesure où le preneur n’était pas dans l’impossibilité de payer son loyer du fait des aides financières reçues par le gouvernement.

Les jurisprudences citées par la défenderesse à l’appui de sa demande sont antérieures aux décisions de principe rendues par la Cour de cassation.

Concernant l’atteinte au droit de propriété, il convient de relever, qu’en l’espèce, le preneur est la société PV Exploitation France qui vient désormais aux droits de la société PV Résidences & Resorts France et que les bailleurs sont des particuliers. En outre, il ressort des écritures de la défenderesse elle-même que le groupe [GL] et Vacances Center Parcs a reçu 1,8 millions d’euros d’aide au titre du fonds de solidarité pour la période de fermeture administrative du 1er novembre au 15 décembre 2020. L’atteinte excessive au droit de propriété n’est donc pas caractérisée.

Par conséquent, la société PV Exploitation France avait l’obligation de payer l’intégralité des loyers.

II. Sur la régularité des avenants « Covid ».

L’article 1137 du Code civil alinéas 1 et 2 dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

En l’espèce, l’avenant au bail commercial signé par 16 demandeurs comporte un article 2 selon lequel « les parties entendent régler amiablement par le présent avenant les conséquences de la suspension de leurs obligations locatives pendant la Période de Fermeture caractérisée par le défaut de délivrance des biens et l’extinction des obligations réciproques du preneur notamment de paiement des loyers. […] En acceptant le présent avenant, le bailleur prend acte que la Période de Fermeture donne lieu à l’extinction des loyers s’y rapportant et renonce à tout recours à cet égard ». Il ressort de la formulation de cet article que l’extinction de l’obligation de paiement des loyers apparaît certaine alors qu’elle n’était en réalité prévue par aucune disposition légale. Cet élément peut donc s’analyser comme un mensonge de la part de la société défenderesse qui a uniquement déduit de la conjoncture économique son droit à ne plus payer les loyers.

Il convient de rappeler que la société PV Exploitation France est un professionnel du tourisme contrairement aux bailleurs qui sont des profanes. Ainsi, ces derniers n’avaient aucune raison de remettre en doute les affirmations contenues dans l’avenant qui leur a été présenté. Le fait qu’ils aient bénéficié d’un délai pour signer ledit avenant ne suffit pas à caractériser le caractère éclairé de leur engagement.

Les bailleurs signataires de l’avenant ont donc eu l’impression de signer un document avantageux à leur égard alors qu’il contenait des informations erronées. De fait, ils n’ont pu donner un consentement qui pourrait être qualifié d’éclairé. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte de ces avenants.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la société PV Exploitation France de sa demande tendant à voir débouter les 16 signataires de l’avenant de leur demande d’indemnisation pour la période du 15 mars au 2 juin 2020.

III. Sur les sommes dues au titre de l’obligation de paiement.

A. Sur le quantum des sommes dues.

L’article 1353 alinéa 1er du Code civil dispose que «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, afin de faciliter la compréhension de l’ensemble des parties, les sommes dues à chacune d’entre elles ainsi que les calculs correspondants seront indiqués sous la forme de tableaux.

Nom des bailleurs

Loyer à percevoir pour l’année 2020

Loyer à percevoir pour l’année 2021

Sommes versées

Solde restant dû

Epoux [I]-[V]

13 651,45 €

13 714,46 €

21 719,27 € (16 051,87 € + 5667,40 €)

5646,64 €

Epoux [U]-[N]

5940,14 €

5967,57 €

9023,20 € (6984,62 € + 2038,58 €)

2884,51 €

Monsieur [KJ] [O]

6449,44 €

6479,22 €

10 261,18 € (4317,25 € + 3266,44 € + 2677,49 €)

2667,48 €

Monsieur [Y]

9158,52 €

(2289,63 × 4)

9200,80 €

(2300,20 × 4)

10 726,22 €

(6125,82 €+ 4600,40 €)

7633,10 €

Époux [J]

10 233,12 €

(2558,28 × 4)

10 280,40 €

(2570,10 × 4)

11 709,52 € (1362,57 € + 5140,21 €+ +3547,09 €)

7144,35€*

Époux [E] – [TX]

6908,61 €

6940,49 €

10 991,49 € (4624,62 € + 3498,77 € + 2868,10 €)

2857,61 €

Époux [X]

9200,87 €

9200,87 €

11 638,44 € (1659,65 € + 6159,05 € + 3819,74 €)

6763,30 €

Monsieur [MJ] [P]

7731,57 €

7767,25 €

12 300,81 € (5175,50 € + 3915,54 € + 3209,77 €)

3198,01 €

Monsieur [NK] [S]

11 291,29 €

11 343,41 €

17 964,09 € (7558,19€ + 5718,32€+ 4687,58€)

4670,41 €

Époux [MA] – [WS]

8466,23 €

8505,30 €

12 196,79 € (5667,29 € + 3514,75 € + 3514,75 €)

4774,74 €*

Monsieur [AF] [XK]

17 893,01 €

17 975,35 €

21 038,94 € (11 208,14 € + 9830,80 €)

14 829,42 €*

Époux [FD] – [VJ]

6205,74 €

6234,38 €

9873,30 € (4154,12 € + 3142,81 € + 2129,73 € + 446,58 €)

2567,24 €

Monsieur [OV] [LS]

6451,38 €

6451,38 €

7585,76 € (4318,55 € + 3267,21 €)

5317 €

Monsieur [NI] [UG]

11 291,29 €

11 343,41 €

13 276,71 € (7558,39 € + 5718,32 €)

9357,99 €

Monsieur [IX] [PW]

16 904,27 €

16 982,30 €

26 894,45 € (4247,39 € + 5614,12 € + 5701,58 € + 4313,55 €+ 3481,79 € + 3536,02 €)

6992,12 €

Monsieur [A] [UP]

5657,40 €

5683,51 €

6657,97 € (6207,26 € + 444,71 €)

4682,94 €

Monsieur [LI] [SE]

10 407,32 €

10 407,32 €

12 189,27 € (5222,61 €+ 6966,66 €)

8625,37 €

Monsieur [C] [BB]

6781,46 €

6812,75 €

10 789,25 € (4539,50 € + 3434,37 € + 2815,38 €)

2804,96 €

Époux [SN] – [H]

7276,90 €

7310,48 €

10 814,85 € (7129,56 € + 3685,29 €)

3772,53 €

Époux [WC] – [M]

6007,71 €

6035,44 €

7143,08 € (4100,55 € + 3042,53 €)

4900,07 €

Indivision [KA] – [AR]

7202 €

7235,24 €

8468,38 € (4821,02 € + 3647,36 €)

5968,86 €

Époux [FB] – [BU]

19 808,74 €

19 900,18 €

23 291,84 € (7558,39 € + 6399,72 € + 5718,32 € + 3615,41 €)

16 417,08 €

Époux [OT] – [EA]

6449,44 €

6479,22 €

7583,49 € (4317,25 € + 3266,24 €)

5345,17 €

Époux [YX] – [HO]

8300,22 €

8338,53 €

9759,68 € (5556,15 € + 4203,53 €)

6879,07 €

Monsieur [RF] [PL]

5837 €

5863,94 €

6863,35 € (3907,28 € + 2956,07 €)

4837,59 €

*Les époux [J] sollicitant la somme de 4981,62 € et le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il y a lieu de leur allouer la somme demandée.

*Les époux [MA] sollicitant la somme de 3501,89 € et le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il y a lieu de leur allouer la somme demandée.

*Monsieur [XK] sollicitant la somme de 14 829,16 € et le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il y a lieu de lui allouer la somme demandée.

Les époux [FD] seront déboutés de leur demande tendant au paiement d’une somme de 446, 58 euros au titre des loyers de l’année 2022, ladite somme ayant d’ores et déjà été payée et prise en compte supra au titre des versements opérés.

B. Sur le droit aux intérêts.

Les demandeurs sollicitent que les condamnations en paiement emportent intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à cette demande.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement.

L’article 1343 – 5 alinéa 1er du Code civil dispose que «le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la société PV Exploitation France produit au dossier un document attestant du taux d’occupation et du chiffre d’affaires de la résidence litigieuse située à [Localité 32]. Il ressort effectivement de ce document que le chiffre d’affaires était nul entre mars et juin 2020 en raison d’un taux de remplissage entre 4 et 11 % (qui correspond à la période de confinement strict lié à la crise sanitaire). Toutefois, le chiffre d’affaires a atteint des sommes quasi équivalentes à celles de 2019 durant l’été 2020 avant de diminuer de manière importante entre novembre 2020 et avril 2021 avant une reprise à l’été 2021. Ainsi, il n’est pas établi de manière certaine que la diminution du chiffre d’affaires est strictement en lien avec la période de crise sanitaire.

En outre, aucun élément actualisé n’est produit pour attester de la situation financière de la société en 2024 et 2025. Il n’est donc pas établi qu’elle fait face à des difficultés financières qui l’empêcheraient de payer les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la société PV Exploitation France de sa demande de délai de paiement.

V. Sur les autres demandes.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société PV Exploitation France, partie perdante, sera condamnée à payer les entiers dépens de l’instance.

La société PV Exploitation France, qui succombe, sera condamnée à payer à chacun des demandeurs la somme de 1000 € (soit 25 000 € au total) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société défenderesse sollicite la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans étayer sa demande. Il y a donc lieu de rappeler que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la SAS PV Exploitation France de sa demande tendant à voir débouter les 16 signataires de l’avenant « Covid » de leur demande d’indemnisation pour la période du 15 mars au 2 juin 2020 ;

CONDAMNE la SAS PV Exploitation France à payer, au titre des arriérés de loyer, les sommes suivantes :

∙Epoux [I]-[V] : 5 646,64 €;

∙Epoux [U]-[N] : 2884,51 €;

∙Monsieur [KJ] [O] : 2667,48 € ;

∙Monsieur [AW] [Y] : 7633,10 €;

∙Époux [J] : 4981,62 €;

∙Époux [E] – [TX] : 2857,61 €;

∙Époux [X] : 6763,30 €;

∙Monsieur [MJ] [P] : 3198,01 €;

∙Monsieur [NK] [S] : 4670,41 €;

∙Époux [MA] – [WS] : 3501,89 €;

∙Monsieur [AF] [XK] : 14 829,16 €;

∙Époux [FD] – [VJ] : 2567,24 €;

∙Monsieur [OV] [LS] : 5317 €;

∙Monsieur [NI] [UG] : 9357,99 €;

∙Monsieur [IX] [PW] : 6992,12 €;

∙Monsieur [A] [UP] : 4682,94 €;

∙Monsieur [LI] [SE] : 8625,37 €;

∙Monsieur [C] [BB] : 2804,96 €;

∙Époux [SN] – [H] : 3772,53 €;

∙Époux [WC] – [M] : 4900,07 €;

∙Indivision [KA] – [AR] : 5968,86 €;

∙Époux [FB] – [BU] : 16 417,08 €;

∙Époux [OT] – [EA] : 5345,17 €;

∙Époux [YX] – [HO] : 6879,07 €;

∙Monsieur [RF] [PL] : 4837,59 €;

DIT que ces condamnations emporteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

DEBOUTE les époux [FD] de leur demande tendant au paiement d’une somme de 446, 58 euros au titre des loyers de l’année 2022, ladite somme ayant déjà été réglée ;

DEBOUTE la SAS PV Exploitation France de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SAS PV Exploitation France à payer les entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS PV Exploitation France à payer à chacun des demandeurs la somme de 1000 €, soit la somme de 25 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la SAS PV Exploitation France de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le huit Octobre deux mil vingt cinq, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Mélanie HUDDE