N° du répertoire général : N° RG 24/01742 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZY4

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 3 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

La société MCD IMMOBILIERS

RCS de [Localité 8] n° 519 975 304

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Agathe MARRET, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 30

Assistée de M^e Garance LEPHILIBERT représentant la SARL MENSOLE AVOCATS,

avocat plaidant au barreau de NANTES.

DEFENDEURS :

La société D & ASSOCIES

RCS de [Localité 7] n° 883 257 644

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Christophe VALERY,membre du Cabinet VALERY-BOURREL Avocats Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

Monsieur [K] [E], pris en sa qualité de comptable de la société

D & ASSOCIES

né le 13 Jnvier 1973 à [Localité 9]

Domicilié [Adresse 6]

Représentée par M^e Christophe VALERY,membre du Cabinet VALERY-BOURREL Avocats Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

La société SCI LYKO

société civile immobilière dont le siège social sis [Adresse 4]

RCS de [Localité 7] n° 818 724 817

agissant poursuites et diligences de Maître [C] [L] en sa qualité de Mandataire judiciaire à la liquidation de la SCI LYKO, désignée à ses fonctions par jugement du tribunal de commerce de Caen en date du 8 mars 2023.

Représentée par M^e Franck THILL,membre de la SELARL THILL-LANGEARD § Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

COPIE EXÉCUTOIRE à

Me [S] MARRET – 30, M^e Franck THILL – 93, M^e Christophe VALERY – [Adresse 2]

Maître [C] [L]

ès qualités de Mandataire judiciaire à la liquidation de la société SCI LYKO

désignée à ses fonctions par jugement du tribunal de commerce de Caen en date du 8 mars 2023.

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Franck THILL,membre de la SELARL THILL-LANGEARD § Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Chloé Bonnouvrier, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 06 février 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte authentique reçu par Maître [F] (notaire associé au sein de la société D&Associés) le 18 novembre 2022, la société MCD Immobiliers s’est engagée à acquérir une maison d’habitation située [Adresse 1] appartenant à la SCI Lyko pour un montant de 1 154 000 €.

Aux termes de cet acte, la société MCD Immobiliers a versé, entre les mains de Monsieur [E] (comptable de la société D&Associés représentée par Maître [F]), une somme de 50 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation. La levée d’option devait intervenir au plus tard le 31 mars 2023 à 16 heures.

La SCI Lyko s’est engagée à effectuer divers travaux mentionnés dans l’acte de vente.

Par jugement du 11 janvier 2023, le tribunal de commerce de Caen a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI Lyko. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire et Maître [C] [R] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Caen en date du 8 mars 2023.

La vente n’a pas été réitérée provoquant la caducité du contrat. Par courrier officiel du 11 avril 2023, la société MCD Immobiliers a réclamé à Maître [F] la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 50 000 € et invité le mandataire judiciaire de la SCI Lyko à l’indemniser des préjudices subis. En réponse, Maître [F] a indiqué qu’il ne pouvait se départir du séquestre en l’absence de décision de justice ou d’accord de Maître [L].

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 27 avril 2023, doublée d’un courriel, la société MCD Immobiliers a formulé une déclaration de créance à hauteur de 167 850 €.

Par courriel officiel du 10 mai 2023, le conseil de la société MCD Immobiliers a écrit à Maître [L] afin qu’elle autorise la mainlevée du séquestre. Ce courrier est resté sans réponse.

Par exploits du commissaire de justice en date du 17 mai 2023, la société MCD Immobiliers a assigné la SCI Lyko, la société D&Associés, Monsieur [E] en sa qualité de comptable de la société D&Associés et Maître [C] [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment de demander la condamnation, à titre provisionnel, de la SCI Lyko à lui verser l’indemnité d’immobilisation et lui réparer les préjudices subis. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/00280.

Parallèlement, par exploit du commissaire de justice en date du 24 mai 2023, Maître [L], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko, a assigné la société MCD Immobiliers devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen aux fins de solliciter, par provision, sa condamnation à lui verser la somme de 115 400 € outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/00308.

Ces deux instances ont fait l’objet d’une jonction.

Par ordonnance de référés en date du 4 avril 2024, le Président du tribunal judiciaire de Caen a renvoyé les parties à se pourvoir au fond et les a déboutées de leurs demandes.

Par exploits du commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la société MCD Immobiliers a assigné Monsieur [E] en sa qualité de comptable de la SELARL D&Associés, la SELARL D&Associés et Maître [C] [L], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko, devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de faire constater la caducité de la promesse de vente du 18 novembre 2022 et se faire restituer l’indemnité d’immobilisation de 50 000 €.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, la société MCD Immobiliers demande au tribunal de :

– dire et juger la société MCD Immobiliers recevable et bien fondée en ses demandes

– constater la caducité de la promesse de vente du 18 novembre 2022 entre la SCI Lyko et la société MCD Immobiliers, reçue par Maître [F], notaire à Caen (14) et représentant la société D&Associés ;

– condamner solidairement la société SCI Lyko et Maître [C] [L] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko, à restituer à la société MCD Immobiliers la somme de 50 000€ versée par elle au titre de l’indemnité d’immobilisation et détenue entre les mains de Monsieur [E], comptable de la société D&Associés, notaires à Caen (14) ;

– condamner Maître [C] [L] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko à opérer une mainlevée de la somme de 50 000 € versée par la société MCD Immobiliers au titre de l’indemnité d’immobilisation et détenue entre les mains de Monsieur [E], comptable de la société D&Associés, notaires à Caen (14) ;

– condamner Monsieur [E], comptable de la société D&Associés, notaires à [Localité 7] (14) à verser la somme de 50 000 € dont il assure le séquestre à la société MCD Immobiliers ;

– prendre acte de ce que Monsieur [E] et la société D&Associés ne s’opposent pas à la libération des fonds, sous réserve d’une décision de justice leur ordonnant de se libérer dudit séquestre ;

– condamner solidairement la société SCI Lyko et Maître [C] [L] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société SCI Lyko à verser à la société MCD Immobiliers la somme de 114 850 € au titre des préjudices subis, et dire qu’à défaut cette somme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Lyko ;

– débouter Maître [C] [L] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société SCI Lyko de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner solidairement la société SCI Lyko et Maître [C] [L] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko à verser à la société MCD Immobiliers la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dire qu’à défaut cette somme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Lyko ;

– condamner solidairement les mêmes aux dépens de l’instance et dire qu’à défaut cette somme sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Lyko ;

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions en réponse n° 1 notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, la société Lyko agissant poursuites et diligences de Maître [C] [L] en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation de la SCI Lyko demande au tribunal de :

– juger caduque, pour défaut de levée d’option par la société MCD Immobiliers dans le délai contractuel, la promesse unilatérale de vente du 18 novembre 2022 ;

– condamner la société MCD Immobiliers à verser à la SCI Lyko la somme de 115 400 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

– ordonner en conséquence à la société notariale D&Associés et à Monsieur [E] pris en sa qualité de comptable de la société D&Associés de verser à Maître [L] ès qualité de liquidateur de la SCI Lyko la fraction séquestrée de l’indemnité d’immobilisation de 50 000 € ;

– condamner en conséquence la société MCD Immobiliers à verser le solde de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 65 400 € outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 sur la somme de 115 400 € ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– juger irrecevable la demande de condamnation de Maître [C] [L] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko ainsi que de la SCI Lyko à verser à la société MCD Immobiliers la somme de 114 850 €, cette demande ayant déjà été présentée par voie de déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire ;

– en tout état de cause, débouter la société MCD Immobiliers de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner la société MCD Immobiliers à verser à la SCI Lyko une indemnité qu’il n’apparaît pas inéquitable de fixer à 8000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société MCD Immobiliers aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions n° 1 notifiées par voie électronique le 27 août 2024, la SELARL D&Associés et Monsieur [E], pris en sa qualité de comptable de la société D&Associés, demandent au tribunal de :

– donner acte à Monsieur [E] et la société D&Associés de ce qu’ils reconnaissent détenir la somme de « 50 009 €» versée à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation par la société MCD Immobiliers et qu’ils verseront cette somme à la partie qui sera désignée par une décision de justice exécutoire augmentée, des intérêts versés par la Caisse des Dépôts et Consignations ;

– ordonner en conséquence la mainlevée du séquestre ;

– débouter les sociétés MCD Immobiliers, Lyko et Maître [L] de toute autre demande à l’encontre de Monsieur [E] et la société D&Associés ;

– condamner tout succombant à payer à Monsieur [E] et la société D&Associés une indemnité de 1500 € au regard de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner tout succombant aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur l’indemnité d’immobilisation.

L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, la promesse de vente reçue par Maître [F] le 18 novembre 2022 comporte des stipulations relatives à l’indemnité d’immobilisation selon lesquelles « en contrepartie de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire, ce dernier versera, par la comptabilité du notaire soussigné, la somme de 115 400 € à titre d’indemnité d’immobilisation de la manière suivante :

●à concurrence de 50 000 € dans un délai de 10 jours à compter des présentes,

●le solde, soit la somme de 65 400 € au plus tard le 31 mars 2023. Ces versements seront nécessairement effectués par virement bancaire. » Il n’est pas contesté que la société MCD Immobiliers à verser entre les mains du comptable de l’office notarial la somme de 50 000 €.

Le sort de cette indemnité d’immobilisation est également évoqué. Ainsi, il est stipulé « si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant objet de la présente promesse. […] Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire […] d’une manière générale, si la non réalisation était imputable au promettant ou en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive » (page 11 de la promesse de vente).

La société MCD Immobiliers fait valoir que la SCI Lyko s’était engagée à exécuter des travaux auxquels était subordonnée la vente et, qu’en l’absence de réalisation de ceux-ci, la promesse de vente est devenue caduque puisque la réalisation des travaux doit s’analyser comme une condition suspensive.

La promesse de vente comporte une partie intitulée « réserves et conditions suspensives » aux termes de laquelle sont prévues tant des conditions suspensives de droit commun que des conditions suspensives particulières. Parmi celles-ci, figure la condition suspensive d’obtenir un prêt. Il convient de relever que l’obligation de réaliser les travaux ne figure pas dans ce paragraphe.

Les travaux que la SCI Lyko s’est engagée à exécuter sont mentionnés dans le paragraphe relatif à l’état du bien. Ainsi, il y est stipulé « le promettant déclare :

➢qu’il existe une fuite au niveau de la fixation du volet roulant de la piscine. Le promettant s’engage à réparer ladite fuite au plus tard pour le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

➢Qu’il existe une fissure apparente sur le mur extérieur nord-est de la cuisine. Le promettant déclare que le ravalement de façade sera effectué par le constructeur au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

➢Que 2 baies vitrées (une dans le séjour et l’autre dans la pièce piscine) sont cassées. Le promettant déclare que le changements desdites bais vitrées sont prises en charge, une par le constructeur et l’autre par la compagnie d’assurance du promettant et seront changées au plus tard pour le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Le promettant s’engage en outre à procéder à l’enduit du mur de clôture en parpaings au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente ». Il convient de relever que le délai de réalisation s’étend jusqu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente sans précision et qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non réalisation de ces travaux. La réalisation de ces travaux ne peut donc s’analyser en une condition suspensive.

Un courriel de l’agent immobilier (Monsieur [U]) en date du 21 mars 2023 permet de faire le point sur les travaux susmentionnés. Ainsi, il indique « – au niveau de la piscine la fuite au niveau de la fixation du volet. Il n’y a plus de fuite (constaté par l’expert et Monsieur [T]).

– Au niveau de la fissure apparente sur le mur de la cuisine à l’extérieur. Fissure traitée.

– Au niveau des deux baies vitrées cassées, dont une pour le séjour et l’autre dans le local piscine, la déclaration d’assurance est faite auprès d’AXA. J’ai pris en amont contact avec la société Verre Solutions (groupe Saint-Gobain) qui doit me transmettre au plus tard demain un devis de fourniture et pose assorti d’un délai d’exécution. J’ai proposé de faire une demande de séquestre pour garantir le paiement de cette intervention ainsi que vous l’avez suggéré mais votre notaire semble y être opposé. Merci de voir avec lui. Le notaire du vendeur semble d’accord pour le faire.

– Au niveau du petit mur venant à cheval sur la limite de propriété : le vendeur me dit que c’est le voisin qui l’a construit et qu’il s’est engagé à l’enduire par écrit ». À la lecture de ce document, il apparaît que deux désordres ont été traités avant la réitération de la vente et que les deux autres étaient en cours de réalisation. D’ailleurs, il a même été proposé à la société MCD Immobiliers de séquestrer la somme nécessaire à la réparation des baies vitrées. Il n’est pas démontré que la société demanderesse ait donné suite à ce courrier.

Au surplus, il n’est pas contesté que le délai prévu pour la réalisation de la promesse de vente expirait le 31 mars 2023 à 16 heures. L’acte prévoit deux moyens de réaliser la promesse de vente : soit la signature d’un acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une certaine somme d’argent, soit la levée d’option par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai susmentionné. Il est expressément indiqué « si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire. » (Page 6 de la promesse de vente). Or, les parties n’ont pas fait application de ces dispositions.

La société MCD Immobiliers n’a pas levé l’option dans le délai qui lui était imparti (soit le 31 mars 2023 à 16 heures) et ne peut se prévaloir de la non réalisation d’une des conditions suspensives pour faire constater la caducité de la promesse de vente. En revanche, la promesse de vente est effectivement caduque en raison de l’absence de levée d’option par le bénéficiaire.

Dans la mesure où la caducité de la promesse de vente est imputable à la société MCD Immobiliers, cette dernière devra verser la somme complémentaire de 65 400 € prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation. Toutefois, il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions de l’article 1231 – 7 du Code civil, le droit aux intérêts commencera donc à courir à compter du prononcé de la présente décision.

Par conséquent, il y a lieu de constater la caducité de la promesse de vente en date du 18 novembre 2022 et par suite, de condamner la société MCD Immobiliers à payer à la SCI Lyko la somme de 115 400 € outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

La somme de 115 400 € sera versée de la manière suivante : la somme séquestrée entre les mains de Monsieur [E], en sa qualité de comptable de la société D&Associés, (50 000 €) sera versée à Maître [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko et la société MDC Immobiliers sera condamnée au paiement du surplus.

II. Sur les demandes indemnitaires de la société MDC Immobiliers.

La non réitération de l’acte authentique n’ayant pas été jugée imputable à la SCI Lyko, il y a lieu de débouter la société MDC Immobiliers de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

III. Sur les autres demandes.

A. Sur l’anatocisme.

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, il y a lieu de l’ordonner conformément aux dispositions de l’article 1343 – 2 du Code civil.

B. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société MDC Immobiliers, partie perdante sera condamnée à payer les entiers dépens de l’instance.

La société MDC Immobiliers, qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 2500 € à la SCI Lyko et la somme de 1500 € à Monsieur [E] et la SELARL D&Associés, unis d’intérêts, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du même code, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la caducité de la promesse de vente du 18 novembre 2022 entre la SCI Lyko et la société MDC Immobiliers, reçue par Maître [J] [F], notaire à Caen (14) représentant la SELARL D&Associés ;

ORDONNE à la SELARL D&Associés et à Monsieur [E], pris en sa qualité de comptable de la SELARL D&Associés de verser à Maître [L], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko, la fraction séquestrée de l’indemnité d’immobilisation de 50 000 € ;

CONDAMNE la société MDC Immobiliers à verser la somme de 65 400 € correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation à Maître [C] [L], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Lyko, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision sur la somme de 115 400 € ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la société MDC Immobiliers de l’ensemble de ses demandes indemnitaires

CONDAMNE la société MDC Immobiliers à payer les entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société MDC Immobiliers à payer à la SCI Lyko la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société MDC Immobiliers à payer à la SELARL D&Associés et à Monsieur [E], pris en sa qualité de comptable de la SELARL D&Associés, unis d’intérêts, la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le trois avril deux mil vingt cinq, la minute est signée de la présidente te de la greffière.

La greffière La présidente

Béatrice Faucher Chloé Bonnouvrier