TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/04027 – N° Portalis DBW5-W-B7H-ISTC

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

S.A. LES FOYERS NORMANDS

C/

[I] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. LES FOYERS NORMANDS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. LES FOYERS NORMANDS

M. [I] [H]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LES FOYERS NORMANDS (RCS Caen 593.820.301), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [T] [S] régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [H]

né le 08 Mars 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition en présence de Corine ANCEL, Greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 23 Avril 2024

Date des débats : 13 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 24 février 2022, l’ESH Les Foyers Normands a donné à bail à M. [I] [H] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 315,67 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 63,80 euros, ainsi qu’un garage (n° 26) situé à la même adresse, contre le paiement d’un loyer mensuel révisable fixé à 32,72 euros.

Par acte extrajudiciaire du 4 août 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 8 août 2023, l’ESH Les Foyers Normands a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 8 604,26 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, arrêtés au 10 août 2023, termes de juillet 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 11 octobre 2023, l’ESH Les Foyers Normands a fait assigner M. [I] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux ;

– ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– le condamner au paiement :

* de la somme en principal de 8 604,26 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant ainsi qu’au paiement des tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Par décision du 25 octobre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Calvados a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé le 9 octobre 2023 par M. [I] [H], incluant la créance de l’ESH Les Foyers Normands à son égard pour un montant de 2 865,54 euros et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par décision du 1er août 2024, la commission de surendettement des particuliers du Calvados a imposé un effacement total de la créance de l’ESH Les Foyers Normands à l’égard de M. [I] [H], qui s’élève à la somme de 4 169,67 euros au 31 juillet 2024.

Le diagnostic social et financier, prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, a été réceptionné le 15 avril 2024 au greffe de la juridiction.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024, au cours de laquelle l’ESH Les Foyers Normands, représentée par Mme [T] [S] dûment munie d’un pouvoir, a modifié sa demande en ce que, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, elle a sollicité que soit constaté la résolution du bail conclu avec M. [I] [H] par l’effet de la clause résolutoire contenue audit bail et porté sa demande de condamnation en paiement de M. [I] [H] à la somme de 13 074,34 euros.

M. [I] [H], n’a pas comparu pas et ne s’est pas fait représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître à la première audience, à laquelle il était présent, par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude et avisé du renvoi lors de la première audience ainsi que par avis de renvoi adressé par le greffe.

Par jugement avant dire droit du 5 novembre 2024, la juge des contentieux de la protection a invité l’ESH Les Foyers Normands à produire aux débats le contrat de bail conclu avec M. [I] [H], accompagné des observations qu’elle estime nécessaires au soutien de ses demandes, ordonné la réouverture des débats, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et réservé celles-ci ainsi que les dépens.

À l’audience de réouverture des débats du 14 janvier 2025, l’ESH Les Foyers Normands, représentée par Mme [T] [S] dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes précédemment formulées à l’audience du 3 septembre 2024, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 19 747,35 euros dont 12 444,48 euros de surloyer, au 10 janvier 2025 et ajoute qu’elle a contesté les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers relatives à sa créance à l’égard de M. [I] [H].

M. [I] [H], n’a pas comparu pas et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit du 11 mars 2025, la juge des contentieux de la protection a ordonné une nouvelle réouverture des débats et enjoint les parties à produire le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen saisi de la contestation formée par l’ESH Les Foyers Normands à l’encontre de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée concernant la situation de M. [I] [H].

À l’audience de réouverture des débats du 13 mai 2025, l’ESH Les Foyers Normands, représentée par Mme [T] [S] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 25 026,57 euros, arrêtée au 7 mai 2025.

M. [I] [H] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “mobilité inclusion” portant la mention “invalidité” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Il est admis, en application du texte précité, qu’en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

L’article L.442-5 du même code dispose que, les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois à l’enquête sollicitée par les organismes d’habitations à loyer modéré aux fins de recueillir l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation. L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9.

En l’espèce, l’ESH Les Foyers Normands, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 25 026,57 euros produit aux débats :

– les baux du 24 février 2022, l’un principal, portant sur le logement à usage d’habitation, l’autre accessoire, portant sur le garage ;

– le commandement de payer du 4 août 2023 portant sur la somme en principal de 8 604,26 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, arrêtés au 10 août 2023, termes de juillet 2023 inclus ;

– la décision de la commission de surendettement des particuliers du Calvados en date du 25 octobre 2023, déclarant recevable le dossier de surendettement déposé le 9 octobre 2023 par M. [I] [H], incluant la créance de l’ESH Les Foyers Normands pour un montant de 2 865,54 euros et orientant le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

– la décision de la commission de surendettement des particuliers du Calvados en date du 1er août 2024, imposant un effacement total de la créance de l’ESH Les Foyers Normands à l’égard de M. [I] [H] s’élevant à la somme de 4 169,67 euros au 31 juillet 2024 ;

– le jugement du 25 mars 2025 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures recommandées par la commission de surendettement des particuliers du Calvados au bénéfice de M. [I] [H] ;

– un relevé de compte locatif, relatif au logement et au garage, depuis l’origine des baux et arrêté au 13 mai 2025, termes d’avril 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 25 026,57 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [I] [H] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs tant au logement qu’au garage.

Toutefois, il ressort du décompte locatif produit aux débats qu’à compter de l’échéance de janvier 2024, le bailleur a liquidé provisoirement un supplément de loyer solidarité (autrement appelé surloyer) d’un montant de 1 037,04 euros et mis au débit du compte locatif depuis lors chaque mois, en sus de l’échéance courante de loyer et charges du logement et ce, sans qu’il n’en soit justifié aux débats, faute pour le bailleur de rapporter avoir délivré au locataire une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours (l’ESH Les Foyers Normands ne justifiant pas aux débats de l’envoi au locataire de cette mise en demeure, ni de sa réception par ce dernier).

Aussi, la somme de 16 592,64 euros (calculée comme suit : 1 037,04 euros x 16 mois de janvier 2024 à avril 2025), mise au débit du compte locatif au motif supplément de loyer solidarité, devra être ôtée du calcul de la dette locative.

Dès lors, le solde locatif, du logement et du garage, présente un solde débiteur de la somme de 8 433,93 euros (calculée comme suit : 25 026,57 euros – 16 592,64 euros), selon décompte arrêté au 13 mai 2025, termes d’avril 2025 inclus.

Par ailleurs, il ressort du jugement du 25 mars 2025, que le juge des contentieux de la protection, a notamment, en l’absence de comparution de M. [I] [H] lequel reste demandeur dans le cadre de la procédure de surendettement, constaté que ce dernier ne justifie pas remplir les conditions pour bénéficier d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et renvoyer son dossier devant la commission de surendettement des particuliers du Calvados aux fins de poursuite de la procédure selon la voie classique ou clôture en cas de carence du débiteur.

De sorte que, la procédure de traitement du surendettement ouverte au bénéfice de M. [I] [H] est sans effet sur la demande en paiement formée à son encontre par l’ESH Les Foyers Normands.

Par conséquent, M. [I] [H] sera condamné à payer à l’ESH Les Foyers Normands la somme de 8 433,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, dus au 13 mai 2025, termes d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [I] [H] par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, portant sur la somme en principal de 8 604,26 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, arrêtés au 10 août 2023, termes de juillet 2023 inclus.

Cependant, ce commandement de payer est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, il convient de préciser que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par M. [I] [H] à la date du 25 octobre 2023 est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, la décision de recevabilité du dossier de surendettement de M. [I] [H] étant postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Au surplus, à la date de l’audience le paiement des loyers et charges courants relatifs au logement n’ont pas été repris par le locataire.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires, du logement et du garage.

Dès lors, il convient de constater la résolution des baux, logement et garage, par l’effet des clauses résolutoires y étant insérées à la date du 4 octobre 2023, étant rappelé que, dans la mesure où le bail portant sur le garage est l’accessoire au bail portant sur le logement, selon les stipulations contractuelles prévues dans les conditions particulières du bail relatif au garage, lesquelles prévoient que ledit bail « est accessoire à la location du logement », il y a lieu de constater que, le bail relatif au garage est également résilié à la date du 4 octobre 2023.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Il est opportun de rappeler qu’en l’absence de reprise au jour de l’audience du paiement des loyers et des charges, la procédure de surendettement de M. [I] [H] est sans incidence sur l’octroi d’office de délais de paiement ainsi que, sur la suspension des effets de la clause résolutoire prévu par l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’expulsion

M. [I] [H], occupant sans droit ni titre des lieux, logement et garage, depuis le 4 octobre 2023, date de la résolution des baux relatifs au logement et au garage suivant acquisition des clauses résolutoires, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [I] [H] cause un préjudice à l’ESH Les Foyers Normands qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges, relatifs au logement et au garage, qu’il aurait réglé à défaut de résolution des baux et qui sera fixée à la somme de 440,49 euros (par référence aux termes d’octobre 2023, soit 324,82 euros au titre du loyer révisé du bail d’habitation, 82 euros au titre de la provision mensuelle pour charges du logement et 33,67 euros au titre du loyer du garage), à compter du 4 octobre 2023, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par l’ESH Les Foyers normands, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [H], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à l’ESH Les Foyers Normands la somme de 8 433,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, dus au 13 mai 2025, termes d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 février 2022, entre d’une part, l’ESH Les Foyers Normands et d’autre part, M. [I] [H] portant sur le logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], ainsi que du bail accessoire conclu à la même date, portant sur le garage (n° 26) situé à la même adresse, à la date du 4 octobre 2023, par l’effet des clauses résolutoires prévue aux baux ;

DIT que M. [I] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux (logement et garage) depuis le 4 octobre 2023 ;

DIT que M. [I] [H] devra libérer les lieux (logement et garage) dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’ESH Les Foyers Normands à faire expulser M. [I] [H] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à l’ESH Les Foyers Normands une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 440,49 euros, relatifs au logement à usage d’habitation et au garage, à compter du 4 octobre 2023, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’ESH Les Foyers Normands ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’ESH Les Foyers Normands ;

CONDAMNE M. [I] [H] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE l’ESH Les Foyers Normands de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION