TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03517 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-I7FO

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

Association UDAF

[D] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Véronique LEVET – 14,

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Véronique LEVET – 14,

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Association UDAF

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Véronique LEVET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 14 substitué par M^e Marie-sophie GALY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 014

Madame [D] [P]

née le 30 Avril 1998 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024006977 du 09/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par M^e Véronique LEVET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 14 substitué par M^e Marie-sophie GALY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 014

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Mars 2025

Date des débats : 06 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 02 septembre 2025 prorogé au 16 septembre 2025 puis au 16 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2021, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [D] [P] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 342,82 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 176,91 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 août 2024, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Madame [P] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de Madame [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre eux portant sur le logement [Adresse 3], conclu le 30 juillet 2021,

ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail, avec le concours de la force publique si besoin est,

condamner Madame [P] à payer, à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges contractuellement convenus,

condamner Madame [P] aux entiers dépens.

À l’audience du 6 mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, elle fait valoir que la locataire se montre fautive de troubles du voisinage depuis plus d’un an, causés par des tapages, des jets d’objets, des insultes, ou encore en hébergeant des personnes non résidentes de l’immeuble dans les caves de ce dernier. Elle explique qu’il y a eu plusieurs dépôts de plaintes et interventions de la police.

S’agissant de la recevabilité de ses demandes, elle soutient avoir dénoncé l’assignation au curateur de Madame [P].

Madame [P] et l’UDAF du Calvados, ès qualité de curateur de Madame [P], représentés par leur conseil, sollicitent de :

à titre principal, déclarer la SA CDC Habitat Social irrecevable en ses demandes,

à titre subsidiaire, débouter la SA CDC Habitat Social de ses demandes.

Ils font valoir que la SA CDC Habitat Social n’a pas saisi préalablement la CCAPEX, que l’UDAF du Calvados n’a pas non plus été informé préalablement et que, la mise en demeure délivrée à Madame [P] ne fait pas de rappel au règlement intérieur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 prorogé au 16 septembre 2025 puis au 10 octobre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité des demandes formées par la SA CDC Habitat Social :

Conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

L’article 24 IV de la loi précitée ajoute que, cette règle est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation délivrée par la SA CDC Habitat Social contient une demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de Madame [P].

En outre, il ressort des débats que la bailleresse fonde sa demande, tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, sur la non-jouissance paisible des lieux par la locataire et non sur un quelconque défaut de paiement des loyers et charges.

De sorte que, l’exigence liée à la saisine de la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation n’est pas une condition de recevabilité exigée dans le cas de l’espèce, étant rappelé qu’il porte sur une demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de jouissance paisible.

De même, l’exigence de la notification à la préfecture de l’assignation en résolution ou résiliation du bail fondée sur l’existence d’une dette locative, sous peine d’irrecevabilité de la demande, ne s’applique pas en l’espèce, s’agissant d’une demande fondée sur le défaut de jouissance paisible de la locataire.

Dès lors, l’assignation délivrée à Mme [D] [P] et à l’UDAF du Calvados, en sa qualité de curateur de Mme [D] [P] est bien recevable s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de jouissance paisible des lieux, laquelle ne nécessite pas que l’assignation soit notifiée à la préfecture conformément aux dispositions de l’article 24 IV précité.

Au surplus, il s’infère des débats qu’un commandement d’avoir à cesser les troubles a été délivré à Madame [P] par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 et que, ce dernier a également été signifié à l’UDAF du Calvados, en sa qualité de curateur de Madame [P] par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024.

Par conséquent, les demandes formées par la SA CDC Habitat Social à l’encontre de Madame [P] et de l’UDAF du Calvados, en sa qualité de curateur de Madame [P] sont bien recevables, notamment celle principale tendant à voir ordonner la résiliation judiciaire du bail pour non-jouissance paisible des lieux.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’user de la chose louée paisiblement suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

Il est admis, en application de l’article 1728 du code civil que, le preneur ne doit rien faire non plus qui trouble la jouissance de ses voisins, il doit respecter leur tranquillité et ne pas avoir un comportement agressif envers son bailleur ou d’autres locataires.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est de jurisprudence constante en application de ce texte que, la situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est constant que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat, elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il est admis qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il convient de rappeler que, l’obligation de jouissance paisible impose tout d’abord au locataire de jouir des locaux loués dans les conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, sans les dégrader et sans créer aux colocataires ou à des tiers de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social soutient que Madame [P] ne respecte ni ses obligations légales, ni ses obligations contractuelles, en adoptant un comportement nuisible à l’égard des autres occupants de l’immeuble.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties, spécifiquement de son article 11, relatif aux obligations du locataire, qu’il est stipulé que «le locataire est notamment tenu de respecter le règlement de copropriété et le règlement intérieur de l’immeuble, le cas échéant ainsi que, d’utiliser paisiblement les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location».

Par ailleurs, le règlement intérieur inclus dans le bail contractualisé entre les parties prévoit, en son article 2-1 que, le locataire est tenu de «ne pas incommoder les voisins par le bruit ou tout agissement de jour comme de nuit».

La bailleresse produit aux débats plusieurs attestations de voisins habitant le même immeuble que Madame [P], ainsi que des messages de ces derniers laissés via l’interface mise à disposition des locataires pour contacter la bailleresse et les compte-rendus d’intervention de la police municipale pour la période du 17 décembre 2021 au 17 mai 2023.

Il y a lieu de relever que, contrairement aux dires de la SA CDC Habitat Social, aucune plainte déposée auprès des services habilités par un habitant de l’immeuble n’est produite aux débats.

Si les attestations du voisinage ne sont pas toutes circonstanciées, il s’infère néanmoins de nombre d’entre elles que, plusieurs épisodes de troubles anormaux du voisinage peuvent être mis en exergue avec des tapages diurnes et nocturnes, sur la période du 6 février 2024 au 17 mai 2024.

En effet, le voisinage de l’immeuble de Madame [P], dont les appartements sont proches de celui de cette dernière (voisines de pallier, voisins de l’étage en dessous et de l’étage au-dessus) décrit des nuisances liées principalement aux cris et hurlements provenant du logement dans un contexte de disputes et de violences conjugales, avec des jets d’objets, ainsi que, des insultes à destination du voisinage et la présence si ce n’est systématique, du moins récurrente d’une musique à un volume sonore manifestement excessif, particulièrement en soirée, voire durant les nuits, dans un contexte global de consommation d’alcool et de stupéfiants.

Il est notamment corroboré par différentes attestations circonstanciées ainsi que, par le compte-rendu des interventions de la police municipale que, plusieurs épisodes de nuisances et troubles du voisinage ont eu lieu, comme suit :

dans la nuit du 23 au 24 avril 2023 (appartement 23 situé sur le même pallier et intervention des forces de l’ordre),

dans la nuit du mardi 6 au mercredi 7 février 2024 (appartement 3, appartement 23 situé sur le même pallier et appartement 14 situé à l’étage au-dessous),

nuit du 14 au 15 mars 2024 (appartement 23 situé sur le même pallier et appartement 14 situé à l’étage au-dessous).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, malgré le commandement d’avoir à cesser les troubles délivré à Madame [P] en date du 12 avril 2024 et signifié à l’UDAF du Calvados, en sa qualité de curateur de Mme [D] [P] le 17 avril 2024, les troubles anormaux du voisinage se sont poursuivis, à l’initiative de Madame [P] ou bien de son compagnon et émanant du logement loué par cette dernière.

Du reste, des troubles anormaux du voisinage sont démontrés jusqu’à la date du 17 mai 2024, par une attestation circonstanciée de la voisine occupant l’appartement 14, au-dessous de celui loué par Madame [P].

De sorte que, les manquements de Madame [P] à son obligation légale et contractuelle de jouissance paisible des lieux pris à bail sont avérés.

Toutefois, contrairement à ce que prétend la SA CDC Habitat Social, aucune attestation récente n’est fournie aux débats et ce, dans la mesure où l’attestation évoquée, datée du 12 février 2025 relatant des faits qui se seraient produits le 8 février 2025, n’est pas produite aux débats et ne figurent pas non plus dans la liste des pièces jointe aux conclusions déposées à l’audience, laquelle s’arrête à la pièce 15.

Dès lors, bien qu’il s’infère des éléments produits aux débats que les désagréments corroborés pas plusieurs voisins de l’immeuble ainsi que, par les interventions de la police municipale ont été réitérés et persistants durant de nombreux mois et ce, malgré la délivrance d’un commandement d’avoir à cesser les troubles, aucun élément actuel n’est produit aux débats, étant rappelé que les derniers faits relatés et rapportés aux débats datent du 17 mai 2024.

En outre, nombre des faits reprochés sont liés à des disputes conjugales ayant eu lieu entre Madame [P] et son compagnon de l’époque, Monsieur [W] [S], lui-même mentionné dans certaines des attestations du voisinage ainsi que, dans plusieurs compte-rendus d’intervention de la police municipale ; or, Madame [P], qui soutient que les troubles ont cessé suite au départ de son compagnon envers lequel elle a déposé plainte, rapporte aux débats un procès-verbal de dépôt de plainte, formée à l’encontre de Monsieur [S], pour des faits qualifiés de violences sans incapacité par une personne étant ou ayant été conjoint, concubin ou partenaire lié à la victime par un pacte civil de solidarité et dégradation ou détérioration d’un bien appartenant à autrui et qui se sont déroulés le 8 février 2025 ; ainsi qu’un procès-verbal complémentaire déposé à l’encontre de Monsieur [S], en date du 14 février 2025, dénonçant des faits d’atteinte à l’intimité de la vie privée par fixation, enregistrement ou transmission de l’image d’une personne étant ou ayant été conjoint, concubin ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité, qui se sont déroulés le 13 février 2025.

En conséquence, faute pour la SA CDC Habitat Social de démontrer que les nuisances et troubles évoqués sont persistants et actuels, alors qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du contrat, il convient de rejeter sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave de la locataire à son obligation de jouissance paisible des locaux loués.

Sur les demandes subséquentes à la résiliation du bail :

Il ressort de ce qui précède que, la résiliation judiciaire du bail n’ayant pas été prononcée, les demandes de la SA CDC Habitat Social tendant à voir ordonner l’expulsion de Madame [P], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges contractuellement convenus, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à son départ effectif, seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SA CDC Habitat Social, partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formées par la SA CDC Habitat Social à l’encontre de Madame [D] [P] et de l’UDAF du Calvados, en sa qualité de curateur de Madame [D] [P] ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 30 juillet 2021 entre d’une part, la SA CDC Habitat Social et d’autre part, Madame [D] [P], portant sur le logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande tendant à l’expulsion de Madame [D] [P] formée par la SA CDC Habitat Social ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation de Mme [D] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation formée par la SA CDC Habitat Social ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE la SA CDC Habitat Social aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,