TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04661 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IUK6

Minute : 2025/12

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

M. [L] [T]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS 824.541.148) dans les droits du bailleur ABEA IMMO – CROCOMO Frédéric 79 Avenue d’Hasting Chateau des Rosiers 14700 FALAISE, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [T]

né le 10 Novembre 2001 à FALAISE (14700), demeurant 6, rue d’anglaischeville – 14700 FRESNÉLA MÈRE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2021, la SCI ABEA IMMO, représentée par son gérant M. [D] [W], a donné à bail à M. [L] [T] un immeuble à usage d’habitation situé 79 bis avenue d’Hastings – 1er étage – 14 700 Falaise, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 340 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 35 euros.

Par acte sous seing privé du 31 août 2021, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par le locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 17 juillet 2023 à M. [L] [T] un commandement de payer la somme en principal de 1236,96 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la société Action logement services a fait assigner M. [L] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

– ordonner l’expulsion de M. [L] [T] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner M. [L] [T] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 2 938,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2023 sur la somme de 1 236,96 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024, au cours de laquelle la société Action logement services, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [L] [T], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le dossier a été mis en délibéré au 16 mai 2024.

En cours de délibéré et par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 juillet 2024.

Au cours de cette audience, la société Action logement services, représentée par son conseil et M. [L] [T], comparant en personne, ont sollicité que l’affaire soit renvoyée.

À l’audience de renvoi du 12 novembre 2024, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf celle tendant à l’expulsion de M. [L] [T], celui-ci ayant quitté les lieux le 6 septembre 2024 et actualise sa demande en paiement à la somme de 7 600,11 euros, selon décompte arrêté au 30 octobre 2024.

M. [L] [T], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement de la demande tendant à l’expulsion de M. [L] [T]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code poursuit en indiquant que, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 dudit code précise que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce, la société Action logement services indique à l’audience se désister de sa demande tendant à l’expulsion de M. [L] [T] eu égard à son départ des lieux litigieux depuis le 6 septembre 2024.

Aussi, il convient de prendre acte du désistement de la société Action logement services quant à sa demande portant sur l’expulsion de M. [L] [T].

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail du 1er septembre 2021 ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10113801454 » du 31 août 2021, signé par le mandataire de la société bailleresse, la société Falaise Immobilier, elle-même représentée par Mme [E] [G] en date du 5 janvier 2024 ;

– le commandement de payer délivré au locataire, en date du 17 juillet 2023, portant sur la somme en principal de 1 236,96 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus ;

– la quittance subrogative du 5 juillet 2023, signée par le mandataire de la société bailleresse, la société Falaise Immobilier, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 584,46 euros au titre du loyer et charges impayés de juin 2023 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 1 236,96 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de janvier 2023 à juin 2023 inclus ;

– la quittance subrogative du 14 octobre 2023, signée par le mandataire de la société bailleresse, la société Falaise Immobilier, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 431,56 euros au titre du loyer et charges impayés d’octobre 2023 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 938,56 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de janvier 2023 à octobre 2023 inclus ;

– la quittance subrogative du 19 décembre 2023, signée par le mandataire de la société bailleresse, la société Falaise Immobilier, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 431,56 euros au titre du loyer et charges impayés de décembre 2023 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 3 801,68 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de janvier 2023 à décembre 2023 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 10 octobre 2024, prorata du terme de septembre 2024 inclus (du 1er au 6) ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 30 octobre 2024, terme d’août 2024 inclus et faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 7 600,11 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits de la société bailleresse, a effectué certains règlements aux lieu et place du locataire.

Toutefois, la dernière quittance subrogative signée par le mandataire de la société bailleresse, la société Falaise Immobilier, au profit de la société Action logement services produite aux débats date du 19 décembre 2023 et porte sur l’échéance de décembre 2023 ; de sorte que, la société Action logement services justifie régulièrement du principe de sa créance, arrêtée au 19 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus.

En outre, il s’infère du décompte locatif que, la provision mensuelle pour charges a été revue à la hausse en cours de bail, sans qu’il ne soit justifié aux débats des charges réelles récupérables ainsi que de la régularisation annuelle des charges adressée au locataire, eu égard à la provision mensuelle pour charges prévue au bail s’élevant à la somme de 35 euros et en application des dispositions de l’article 23 de la loi précitée.

De sorte qu’il ne sera pas tenu compte de l’augmentation de la provision mensuelle pour charges non justifiée à 67 euros à compter de l’échéance de juin 2023 et la somme de 224 euros, calculée comme suit : (67 euros – 35 euros) x 7 mois [juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre, décembre 2023], sera ôtée du calcul de la dette locative indemnisée par la société Action logement services à la société bailleresse au lieu et place du locataire.

De même, la somme de 165,22 euros a été portée au débit du compte locatif avec l’échéance de juin 2023 au motif « solde de charges », sans qu’il n’en soit cependant justifié aux débats, par la production des justificatifs des charges réelles récupérable ainsi que du décompte de régularisation des charges adressé au locataire et ce, comme vu précédemment compte tenu de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et en application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

De sorte que, cette somme sera également déduite du montant de la dette locative indemnisée par la société Action logement services à la société bailleresse au lieu et place du locataire.

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que, la société Action logement services justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 19 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus et qu’agissant en tant que caution, elle a payé à la société bailleresse au lieu et place du locataire la somme de 3 412,46 euros, calculée comme suit : 3 801,68 euros [loyers et charges impayés et indemnisés de janvier 2023 à décembre 2023 inclus] – (224 euros [augmentation non justifiée de la provision mensuelle pour charges] + 165,22 euros [régularisation des charges non justifiées]).

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement de la société bailleresse contre le locataire pour le recouvrement de cette somme, M. [L] [T] sera condamné à payer à la société Action logement services la somme de 3 412,46 euros, arrêtée au 19 décembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés des termes de janvier à décembre 2023 et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 236,96 euros à compter du 17 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 701,60 euros à compter du 21 novembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10113801454 » liant la SCI ABEA IMMO, représentée par son gérant M. [D] [W] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives des 5 juillet, 14 octobre et 19 décembre 2023, signées par le mandataire de la société bailleresse, la société Falaise Immobilier, rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le mandataire de la société bailleresse en date du 5 janvier 2024, dans lequel cette dernière s’ « associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la société bailleresse, représentée par son mandataire la société Falaise Immobilier, a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en résolution du bail.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 22 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la date fixée pour la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [L] [T], par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023 et portant sur la somme en principal de 1236,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère, tant du décompte locatif que du détail de la créance d’Action logement services, produits aux débats, que dans ce délai de deux mois, aucun règlement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte, tant au titre des échéances courantes de loyers et charges que de l’arriéré locatif.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 17 septembre 2023.

Sur les conséquences de la résolution

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, M. [L] [T] cause un préjudice à la SCI ABEA IMMO qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé assorti de la provision mensuelle pour charges convenu au bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, M. [L] [T] sera condamné à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la société bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 17 juillet 2023, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la société bailleresse.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [T], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 juillet 2023.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société Action logement services quant à sa demande tendant à l’expulsion de M. [L] [T] ;

CONDAMNE M. [L] [T] à payer à la société Action logement services la somme de 3 412,46 euros, arrêtée au 19 décembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés des termes de janvier à décembre 2023 et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 236,96 euros à compter du 17 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 701,60 euros à compter du 21 novembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

DÉCLARE la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu le 1er septembre 2021, entre la SCI ABEA IMMO, représentée par son gérant M. [D] [W] d’une part et M. [L] [T] d’autre part, portant sur l’immeuble situé 79 bis avenue d’Hastings – 1er étage – 14 700 Falaise, à la date du 17 septembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [L] [T] à la SCI ABEA IMMO à une somme égale au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges convenue au bail, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [L] [T] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits de la société bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 17 septembre 2023, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la société bailleresse ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE M. [L] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 juillet 2023 ;

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION