TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e FERNANDEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M^e BECKER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07509 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4IIS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. RESIDENCE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean Raphaël FERNANDEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jane BECKER, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-001424 du 29/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 5 janvier 2013, la SCI RESIDENCE a donné à bail à Madame [W] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 595 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le 23 mai 2021, la SCI RESIDENCE a fait signifier à Madame [E] un commandement de payer la somme de 17.452,04 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 19 octobre 2023, la SCI RESIDENCE a attrait Madame [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [E] à lui payer :* la somme provisionnelle de 20.424,04 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, soit 565 euros, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 1er février 2024, l’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties et plaidée le 7 novembre 2024.

Lors des débats, les parties ont été représentées par leur conseil et se sont référées à leurs conclusions déposées.

La SCI RESIDENCE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 25.184,04 euros au jour de la première audience de renvoi du 20 juin 2024.

La SCI RESIDENCE a exposé que Madame [E] a cessé de régler les loyers dès octobre 2020. Un premier commandement de payer lui a été délivré en 2021 pour réclamer un arriéré à compter de janvier 2021, puis un second le 23 mai 2023. Or les causes de ce dernier commandement n’ont pas été soldées. Madame [E] affirme avoir effectué des virements qui n’ont pas été crédités sur son compte bancaire. Aucun règlement n’est intervenu bien qu’elle soit désormais en possession du RIB du bailleur. Elle ne justifie d’aucun règlement en espèces, ni de quittances de loyer.

Madame [W] [J] épouse [E] a demandé :

à titre principal de juger qu’en présence de contestations sérieuses, le juge des référés est incompétent et de débouter la SCI RESIDENCE de l’ensemble de ses demandes en la renvoyant à mieux se pourvoir ; à titre subsidiaire de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux et de débouter la SCI RESIDENCE du surplus de ses demandesde condamner la SCI RESIDENCE aux entiers dépens.

Madame [E] a fait valoir essentiellement qu’elle se trouvait à jour des loyers, versés en espèce auprès d’un certain Monsieur [R]. Ce dernier venait les percevoir à son domicile en se présentant comme le mandataire de la SCI RESIDENCE, sans délivrer certaines quittances. Elle n’a jamais rencontré de difficultés ni réceptionné de commandement de payer avant d’être destinataire de l’assignation. Elle a contesté fermement tout arriéré locatif et a mis en place un virement bancaire. Elle a déposé une main courante pour escroquerie. Considérant que ces circonstances caractérisent des contestations sérieuses, elle a sollicité un débat au fond.

Subsidiairement, Madame [E] s’est dite fondée à obtenir des délais pour quitter les lieux en déclarant un enfant mineur à charge et scolarisée dans le secteur du domicile, sa bonne volonté et la reprise du paiement des loyers courants.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RESIDENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel du 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 5 janvier 2013 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023, pour la somme en principal de 17.452,04 euros.

Madame [E] conteste le principe et le montant de cette dette locative.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La SCI RESIDENCE rapporte la preuve de l’obligation dont elle réclame l’exécution en produisant le bail qui fixe le loyer à 565 euros par mois charges comprises, le commandement de payer du 23 mai 2023 avec un décompte annexé des loyers dus depuis janvier 2021, et un décompte actualisé au 20 juin 2024, qui montre que Madame [E] reste devoir une somme de 25.184,04 euros.

Madame [E] prétendant avoir réglé l’intégralité de ses loyers et charges, il lui appartient donc de le prouver.

Or elle ne produit pour toute preuve, que deux quittances de loyer antérieures à 2021, un courrier adressé le 15 novembre 2023 à la SCI RESIDENCE pour contester la dette locative, une main courante déposée le 6 juin 2024 postérieurement à l’assignation pour déclarer avoir réglé les loyers en espèces, et un relevé bancaire mentionnant un virement de 565 euros le 29 mars 2024 et le 26 avril 2024 intitulés « VIR LOYER SCI RESIDENCE ». La SCI RESIDENCE établit que ces sommes n’ont pas été créditées sur son compte bancaire dont elle fournit les relevés détaillés sur cette période.

En l’état, Madame [E] échoue à apporter la preuve de paiements libératoires qui lui incombe. Les éléments qu’elle apporte ne sont ni suffisants ni objectifs pour constituer des contestations sérieuses susceptibles de remettre en cause l’arriéré locatif qui lui est réclamé, ce d’autant qu’elle assure avoir égaré l’ensemble des quittances et documents administratifs dont elle disposait.

Il résulte des décomptes de la locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 23 juillet 2023.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner [E] à son paiement, soit un montant de 565 euros.

Madame [E] devra en outre payer à la SCI RESIDENCE la provision de 24.990 euros, hors frais, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’absence de toute justification par Madame [E] d’une recherche active de relogement, compte tenu des larges délais dont elle a déjà bénéficié, de la trêve hivernale en cours, de la qualité du bailleur et du montant colossal de la dette, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mai 2023.

L’équité exige qu’elle soit aussi condamnée à payer à la SCI RESIDENCE une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2013, entre la SCI RESIDENCE et Madame [W] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ;

DEBOUTONS Madame [W] [E] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RESDIENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [W] [E] à verser à la SCI RESIDENCE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 565 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Madame [W] [E] à verser à la SCI RESIDENCE, à titre provisionnel, la somme de 24.990 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 20 juin 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [W] [E] à payer à la SCI RESIDENCE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [E] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président