TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04225 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBOP

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 11 Septembre 2025

prorogé au 24 septembre 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[M] [Y]

[F] [L] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [M] [Y]

Mme [F] [L] épouse [Y]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS CAEN 626 150 106

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par MadameAnne-Lise [V], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Y]

né le 23 Octobre 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représenté par sa fille, [U] [Y], munie d’un pouvoir

Madame [F] [L] épouse [Y]

née le 09 Septembre 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Mai 2025

Date des débats : 15 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 11 Septembre 2025, prorogé au 24 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2015, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 525,12 euros augmenté des charges locatives d’un montant de 77 euros.

Le 27 mai 2024, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.755,50 euros, arrêtée au 23 mai 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, remis à personne et à domicile, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y], ainsi que de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] à payer :

* la somme de 2.535,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 octobre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant la recevabilité et décompte qui seront fournis lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 300 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les frais et dépens, dont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières ;

L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [G] [V], dûment habilitée, en précisant que la dette s’élevait à la somme de 2.585,20 euros, le loyer était de 687,76 euros. Il n’y a pas d’APL et une reprise des loyers courant depuis mai, étant précisé qu’il devrait y avoir une aide de PROBTP.

Madame [F] [L], précise que son mari est maçon et qu’il perçoit un salaire de 2.000 euros par mois de la société TOFOLUTTI auprès de laquelle il travaille. En outre, Madame [F] [L], épouse [Y] ajoute qu’elle fait des heures à la cantine et perçoit un salaire de 350 euros par mois. Il précise que son banquier refusait de payer le loyer. Il y avait beaucoup de crédits à la consommation et elle a demandé une mutation de logement pour un logement plus petit qui a été refusée. Ils sollicitent des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire en expliquant qu’ils paient 600 euros outre la somme de 100 euros chaque mois.

Le 15 mai 2025, Madame [U] [Y], fille de Monsieur [M] [Y] remettait un pouvoir de représentation au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La CCAPEX a été saisie le 11 juin 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 27 mai 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 2.755,50 euros, arrêtée au 23 mai 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y], le local à usage d’habitation en date du 1er octobre 2015, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 15 mai 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.585,20 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 juillet 2024 et de condamner solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] au paiement de la somme de 2.585,20 euros, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 15 mai 2025, les locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience, par le versement d’une somme de 687,76 euros le 9 mai 2025, formulent une demande de délais de paiement et une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, étant relevé qu’ils travaillent tous les deux et proposent un apurement de 100 euros par mois outre le paiement du loyer courant.

Au vu du diagnostic social et financier, il y a lieu d’accorder à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette par le versement de 25 (vingt-cinq) mensualités de 100 euros (cent euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y], succombant, seront condamnés au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT une indemnité d’un montant de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er octobre 2015 portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 8], à compter du 27 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 2.585,20 euros (deux-mille-cinq-cent-quatre-vingt-cinq euros et vingt centimes), suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 25 (vingt cinq) mensualités de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT, à faire expulser Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] ou tout occupant de leur chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y], à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [L], épouse [Y] à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la décision sera adressée à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION